借地ですが、次回更新時には地主さんより、更地にして出てくださいと言われ困っています。

築40年の家屋ですが、現在両親が二人で暮してます。母が身障者なのと父も高齢（83歳）なので、同居をする（一階に両親・二階に主人と私）予定ですが、家も古いので耐震・耐加重を主にしたリフォームを地主さんに相談したところ、リフォームに関しては図面を確認の上、承諾を出しますと言うことですが、その前に次回の更新時（18年後）には、子供（地主さんの）が、住むので更地にして出て下さいとの条件を出されました。（契約者である両親と、私たちの連名による署名捺印した念書の要求）。長年住まわせて頂いてるので。地主さんの意向は極力尊重して、これからの18年貯蓄等、考慮して生活するつもりですが、主人も心臓に病があり、私が社員として働けるのも、後十年です。もし、この条件で約束するとしたら、何かあったときに住む家もなくなるのではと、不安でなりません。何か良い知恵がございましたら、是非ご教授願いたく申し上げます。ちなみに、二年前の更新時には二百万円お支払いしてます。（どういう訳か領収書は貰えませんでした）また、更新時の契約書では出て行くときに、更地で返すことが明記されています。（近所の大工さんに聞いたところ、取り壊し費用で三百万ぐらいかかるといわれました）以上、よろしくお願い申し上げます。

No.4 ベストアンサー 回答者： ok2007 回答日時： 2008/05/05 03:06

１について

正当事由を認めうる方向に働く事実のひとつとして、評価され得ます。

２について
借地人に不利な特約は、前述のとり無効となるのが法の原則です。ただ、借地人が真実承諾したと認められる場合には、例外的に有効とする判例があります（借地契約に特約で期限を設けたケース）。そのため、署名捺印した書面を差し入れると、特約を有効とされる可能性がないとはいえません。どう転ぶかは、申し訳ないのですが、ちょっと分かりません。

３について
いわゆる借地権の買取については、立退料の一種として、その要否およびその額の大小が正当事由の中で検討されることになります。

４について
承諾料については、進んで話に出す必要はありませんが、契約の内容となっているのであれば、心構えはなさっておくほうが良いものと思います。本当に支払う必要があるのかどうかは、分かりません。

この回答へのお礼

こんにちは、nikomiyaです。ご多忙にも関わらず、なんどもご回答戴き有難うございます。おかげさまでずいぶん勇気付けられました。ok2007様へ、心より感謝いたします。お元気でお過ごし下さい。失礼を申し上げます。

お礼日時：2008/05/07 12:22

No.3 回答者： ok2007 回答日時： 2008/05/02 21:33

法律上、借地人は建物買取請求権を有しており（借地借家法１３条）、これに反する特約で借地人に不利な規定は無効となりますから（同１６条）、「更新時の契約書」中の「更地で返すことが明記されています」との部分は無効と考えられます。

更地にすれば、建物買取請求権を行使することも出来なくなってしまうからです。

したがって、念書もまた、仮に提出しても無効と思われます。

ただ、いったん念書を提出してしまうと、貸主にごねられる・貸主と対立するなどの面倒の生じるおそれがあります。

また、建物改築については、貸主との協議がまとまらなければ、裁判所に対して、貸主の承諾に代わる許可を出すよう求めることなどが可能です（同１７条）。

まとめれば、借地借家法が適用される借地契約については、借地人が強く保護される仕組みになっています。

そのため、お書きのような現状・今までの経緯や、どうなさりたいのかのご希望などをある程度まとめられた上で、専門家へご相談なさっても良いものと思います。

この回答への補足

ご返事戴き大変ありがとうございます。恐縮ながら補足質問をさせていただきます。1、地主さんの息子さんが居住する為に更新できないのは、正当な事由でしょうか。2、契約者は両親ですが、18年後の更新時に、更地にして返却する約束を私たちと連名で捺印するよう要求されています。仮に署名捺印したとすれば、公正証書や念書の類となり、次回の更新時に私共にとって不利な条件にならないでしょうか。3、建物買い取り請求権ですが、築年数を考えると良い価格が付くとは思われません。その場合、借地権と言うものも金額に考慮されるのでしょうか。4、リフォームの承諾料ですが、更新時の契約書には、改築に関しては事前に承諾を得る事としてあり、承諾料（金額）については、明記されていません。地主さんからは、今のところ18年後の明け渡し要求だけで、承諾料については、話がありませんが、今後明け渡し要求に対する私共の対応が一段落するようなら、次なる要求として心構えをしておいた方が良いのでしょうか。ご多忙の中大変恐縮ながら、ご教授戴ければ幸いです。

補足日時：2008/05/03 11:53

No.2 回答者： reomi 回答日時： 2008/05/02 17:53

１８年後借地権を地主さんが買い取ってくれるのですか?数年前借地の家を手放すとき、地主が地価の７割で買い取ってもらったことがあります

が、１８年後の相場はわかりませんが

この回答への補足

ご返事戴き大変ありがとうございます。恐縮ながら補足質問をさせていただきます。1、地主さんの息子さんが居住する為に更新できないのは、正当な事由でしょうか。2、契約者は両親ですが、18年後の更新時に、更地にして返却する約束を私たちと連名で捺印するよう要求されています。仮に署名捺印したとすれば、公正証書や念書の類となり、次回の更新時に私共にとって不利な条件にならないでしょうか。3、建物買い取り請求権ですが、築年数を考えると良い価格が付くとは思われません。その場合、借地権と言うものも金額に考慮されるのでしょうか。4、リフォームの承諾料ですが、更新時の契約書には、改築に関しては事前に承諾を得る事としてあり、承諾料（金額）については、明記されていません。地主さんからは、今のところ18年後の明け渡し要求だけで、承諾料については、話がありませんが、今後明け渡し要求に対する私共の対応が一段落するようなら、次なる要求として心構えをしておいた方が良いのでしょうか。ご多忙の中大変恐縮ながら、ご教授戴ければ幸いです。

補足日時：2008/05/03 11:30

この回答へのお礼

こんにちは、nikomiyaです。ご多忙のところご返事戴き有難うございます。reomi様のように買い取ってくれると良いのですが。自分でも調べてみます。書面にて失礼ながら御礼を申し上げます。

お礼日時：2008/05/07 12:10

No.1 回答者： ruru6915 回答日時： 2008/05/02 17:18

私は、お金に関することは必ず領収書をもらいます。

借りている人にも当然、借地権があるので、18年ぎりぎりまで待つのではなく、お互いが損のないように、話し合いがひつようです。こういう相談は市役所でも弁護士の無料相談がある所もあるので、電話でもしてみては？

この回答への補足

ご返事戴き大変ありがとうございます。恐縮ながら補足質問をさせていただきます。1、地主さんの息子さんが居住する為に更新できないのは、正当な事由でしょうか。2、契約者は両親ですが、18年後の更新時に、更地にして返却する約束を私たちと連名で捺印するよう要求されています。仮に署名捺印したとすれば、公正証書や念書の類となり、次回の更新時に私共にとって不利な条件にならないでしょうか。3、建物買い取り請求権ですが、築年数を考えると良い価格が付くとは思われません。その場合、借地権と言うものも金額に考慮されるのでしょうか。4、リフォームの承諾料ですが、更新時の契約書には、改築に関しては事前に承諾を得る事としてあり、承諾料（金額）については、明記されていません。地主さんからは、今のところ18年後の明け渡し要求だけで、承諾料については、話がありませんが、今後明け渡し要求に対する私共の対応が一段落するようなら、次なる要求として心構えをしておいた方が良いのでしょうか。ご多忙の中大変恐縮ながら、ご教授戴ければ幸いです。

補足日時：2008/05/03 11:29