旅人が教える「旅に出たくなる映画」

地主Aから借地権者である父Bの底地を息子CがAから購入をする予定です
(古屋を滅失させて建て替える予定です)(100坪以上路線価5千万以上)
(Bは100坪未満の土地に自宅あり)
相続税絡みの疑問ですが税理士の方a)曰く
* 借地権は其の儘にして使用貸借にすれば良い(其れなりの手続をして)
   其れだと借地権の贈与にはならない

そこで疑問点が諸々出てきます

1.借地権をそのままにしてと言っても購入した時点でBのAに対する借地権は
  消滅すると考えられるのですが之が判りません
2.其れなりの手続とは「借地権者の地位に変更がない旨の申出」を
  することの様ですが 之は「借地権の使用貸借に関する確認書」の事でしょうか
  他の税理士の方b)は「借地権使用貸借ーーー}の様式は建物が法人の場合に
  使うのもだ申します
3.使用貸借にした場合に当面は借地権の贈与の問題は発生しなくても
  相続の時にまるまる相続税が現在の評価額を基準に掛る懸念が有ります
4.底地を購入する時にたとえ10%でも父Bの持ち分が有った方が良いか
  それの効果は?
  登記の持ち分割合はBの出資金の割合よりも少し多めに登記をする
  (例:200万位なら資金調達の問い合わせも無いと考えて)
5.息子Cが(使用貸借で)使っている土地の借地権はD地区なので60%になるのは
  どの様な場合でしょうかー(Bが購入した土地をCが地代(例ー固定資産税の2-3倍)を
  払って使用している場合を除いて)
6.登記の名義人をCにした場合の借地権の贈与税を回避する方策として
  税理士a)さんの案です
7.購入予定の土地が100坪以上なので分筆も考えています
  Bには子Dもいます又妻B’もいます

今の所上記のような疑問が有りますので宜しくお願いします
  

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A 回答 (1件)

常識的論として、父の所有する建物があるので借地権がある。

だから底地を安く買うことが出来る。その権利を利用して子が底地を買うと、父から子への借地権の贈与になると思われる。
贈与税を逃れるために、その土地を子が地主から買って、今度は息子が地主に置き換わっただけだから、父はそのまま借地権を保有しているとの解釈なのですね。
しかし、借地権が無ければ安く買えないので、一般の高い取引値段で買うことはしないわけです。この時点で、父の借地権を子が貰ったことになると考えられる。
それを税理士が言うように、子の買った土地を父への使用賃貸にすれば税金が発生しないというのには疑問点がある。税理士よりも税務署に確認した方が良いと思います。したがって、1~7の質問の前提が異なるので答えられない。
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この回答へのお礼

回答を有難う御座いました
初め税務署では細かい説明をして貰えなかったので
税理士に訊き改めてお勧めのとおり税務署に訊きまして
大体の事が判りました
1.親が借地している土地の底地部分を子供が買い取った時に
  提出する書類は
  「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」であり
2.借地権の使用貸借であることの確認手続には
  「借地権の使用貸借に関する確認書」であり
この2枚の書類を提出する必要がある事が判りました
結果の内容は「相続時精算課税制度」と同様で
入口は違っても中は同じように思えます
細かい点は又税務署に相談をします
借地権の贈与は免れ相続迄引き伸ばしの感です
有難うございました

お礼日時:2014/01/26 16:00

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Q借地の買取による不動産取得税

借地に建物を建てて住んでいます。地主から底地を買わないかとの打診があり買うことにしました。

県税事務所に土地の不動産取得税のことを聞くと更地の取得と税額が変わらないことがわかりました。

更地を買い自己居住用の建物を建てると一旦は納付した土地に関する取得税が(ほぼ)還付されます。当然建物の取得税が新たにかかりますが。

図解します。

1.更地取得→土地取得税課税(A)→建物新築→土地取得税還付(-A)・建物取得税課税(B)
→支払税額:A-A+B=B

2.借地→建物新築→建物取得税課税(B)→借地取得→土地取得税課税(A)
→支払税額:A+B


要するに借地に建物を建ててから借地を買った場合は土地の取得税分まるまる負担する計算になります。


なぜこのような制度になっているのでしょうか?推測でも構いませんのでご意見をお願いします。

Aベストアンサー

借地でも建物新築時から1年以内の所有権の取得の場合は、土地に関しても軽減措置の対象となります。
要は、居宅建物の取得(新築)を当初の土地の取得目的とした場合のみ、不動産取得税を軽減するという趣旨だと思います。
中古住宅の場合は、同時取得が基本ですから、新築との比較から不公平感が無いように一律の築年数による控除額を設けているのでしょう。
更地を取得して3年以内に新築すれば、適用になる事からもそうではないでしょうか?
家屋の最大面積も240m2までと富裕層などの床面積が70坪を越える豪邸などはそもそも対象となりません。

当方不動産業者ですが、例えば居宅用などの開発用地を取得して、一時的に取得税は支払いますが、その後購入者や建売業者などが新築して、登記後に、その登記事項や建築確認通知など提出することにより、還付を受けられます。
このことからも、居宅新築という経済行為を条件に、課税を軽減する特典を設けているのだと思います。
それが絡まない取引は一律、財産を取得するための行為として課税対象としているのでしょう。

Q底地の購入の交渉について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話してみますと、底地の購入をする気はないか、とのことでした。
私もいずれは購入しなければならないと思っていたため、金額次第では、と答えました。
先方は、こちらから金額を提示すると高くなるため、出せる金額を後日提示して欲しいと言われました。
また、状況(問題点、後述)などについて確認をしあいました。

若干ですが、高圧的に以下2つのことを言われました。
1.ここの細いところの土地(2筆あり、後述)でも購入する業者がいて、そういうところに
売却するとあとでいろいろ面倒になるんですよ。
2.うちはO不動産とは違って、底地買取専門業者ですからね、Oさんみたいにはいきませんよ。
(O不動産とは、元の地主Yさん時代の立ち合いをしていた不動産です)

先週、再度打ち合わせを実施しました。

私が、400万円なら準備できる、と言いましたところ、半分切れた様な口調で、
そんな金額じゃぁ売れないと言い、電卓をたたきはじめ、坪単価13万位じゃないですか、
常識的な金額ではない、とののしられました。
そんな非常識な人間だったのか、それだったら初回に話をしたときにそう言ってもらえれば
別の手段もあったのに、と強い口調で言われました。
何度か常識的でないと言われたあと、で、現実的にどれくらいが相場だと思うか?と
聞かれたため、30万/坪くらいでしょうか、と答えると、そうですね、30~35万が
業者間の相場で、35万と言っても実際は30万位になるでしょう、と言われました。

なので、30万×76×4割で、900万ちょっとだが、今日は800万で決着をしようと
思ってきたが、400万という数字を聞いて、そんな気もなくなった、と言われました。

仕方がなく、300万は社内融資でなんとか借りられると思う、あとの登録免許税(80万程度)と
登記費用(6~8万程度)はボーナス等で賄うしかない、と答えると、700万では売れません、この土地の
責任者(らしい)としてオーナーに相談するまでもない、と言われました。

あと100万なんとかなりませんかね、と言われましたが、どうにもなりそうもないため、
難しいですね、と黙っていました。

すると700万にする方法がありますよ、ここのMさんの土地を切り離してもらえたら、
700万で譲ります、と言われました。

Mさんの土地は、あなたのお父さんが前の地主のYさんに、転貸することを断っているからと
言っても、我々が直接Mさんと交渉する権利がありますからね、と言われました。
(これは初回に話をした際にも同じことを言われました、問題点1になります)

そして800万準備するか、700万でMさん部分の土地を切り離して考えるかどちらかを
検討して欲しいと言われ、その日の交渉は終わりました。

2つ問題があります。
(1)約20坪を別の方Mさんに転貸しており、Mさんは家を建てて住んでいる状態です。
ひとつ前の地主YさんとO不動産は、その事実を知っていた。
(2)約6坪の国有地(水路)をYさんが10年ほど前に国から購入しており、70坪でなく
76坪を使用している。


ここからがご相談事項です。

A.このまま話が平行線のままですと、上記2つの問題点を理由にされ、こちらの不利になるような
事態になり得るのでしょうか。

B.感情的になることを避けたいため、代理人を立てて交渉をしたいのですが、どういった方が
適切で、また有利に交渉を進めてもらえるものでしょうか。
(おそらく前の地主Yさんからは買い叩いているであろうため、600万以下で購入したいと考えています)

C.地代について、交渉が長引き、7月~12月分を6月末までに支払う必要が出てきた際、76坪分支払ったほうが
よいものでしょうか。
(現状は70坪分を支払っております)


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話し...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免許税(80万程度)  これの意味がわかりません。分筆する場合の確定協議や分筆費用のことでしょうか?

回答ですが
A現在の状況を放置しても借地権はそのまま継続しますので、地主が変わるだけで今までと変わることはありません。
B、この手は「争いごと」ではなく、あくまでお互いの妥協点を探し出すことになりますから、弁護士の先生などは、金額の交渉についてはあまり役に立ちませんよ。交渉自体はご自分でなさるのが良いのでは? 質問者さんはあまりこの手に長けていないと思いますが、気にする必要はありません。先方は交渉のプロなのですから。
アドバイスなどは借地に関して詳しい不動産業者やその他の方からもらうのが良いでしょうが、今現在提示を受けている金額が決して法外なものではなく、取引として常識的な金額を提示され、それに質問者さんは納得できないのですから、この金額に関しては、誰に相談しても安くする根拠は乏しく、あくまで交渉のみで根拠があるわけではありません。また業者の仕入れは如何に安く仕入れて、早く売るか?ですから安く仕入れたことと、質問者さんへ売る金額の交渉材料にはなりません。これは質問者さんが将来売却する場合、900万で仕入れた底地を1500万で売りますか?2100万が相場なら値引きしても1割程度でしょう。仕入れが幾らと言うのは考えない方が良いですよ。相手はそれが飯の種なのですから。

C、後から買い足した水路は借地契約には含まれていないならばとりあえずは現状の賃料で構わないでしょう。先払いでも、売買が後日成立すれば日割りで余剰分は返還されます。

76坪に、第三者の借地権がある建物が付いている状態ならば、その部分は切り離して買った方が無難でしょう。結局将来的に処分の邪魔になりますし、借地権者に買ってもらえなければそのまま、賃料をもらうだけになります。但し、分筆した状態で現在のアパートが建築基準法に違反していないかは?お互いの設備の敷設状況が他の宅地を経由していないか?など確認する必要があります。

底地が底地評価の相場で取得できるなら、絶対買うべきです。不足する金額は銀行等のローンも組めますから、数百万を数年で返済しても家賃収入があるなら返せるでしょう。

Mさん部分を切り離した後の(分筆後)土地の面積がどれぐらいになるか?を聞いて、それに当初の900万、76坪、坪単価11.84万を乗じて総額を算出すると幾らになりますか?論理的な交渉だとこれが妥当でしょう。
20坪少なくなって56坪だとしても663万円、それ以上、Mさんの土地が大きければもっと安くなる。これを根拠に後はお互いに詰めて妥協点を見つけるしかないでしょう。しかしこの計算はあくまで交渉材料でその計算した金額で買えるということではないですよ。それを主張すれば「全部買えないと言うからこっちは助け舟で案を出したのに」と言われてしましますから。単価が高くなっても総予算を少なくする材料として考えてください。先方は総面積76坪で幾らにするか?が仕事なのですから。

しつこいですが、100万ぐらい高くても絶対買ったほうが良いですよ。

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免...続きを読む

Q借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。
 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。
   金額にすると、100万ぐらいです。
 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後
   地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を
   両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの
   で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
   リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
   して返したほうがとくです。

 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたと...続きを読む

Aベストアンサー

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4とか7:3と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では5:5となるケースが多いようです。3.の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか?地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4...続きを読む

Q底地を親子の共同出資で購入する時

底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば問題はないと聞きました。
ところが司法書士の先生は、このやり方は単独で購入するなら問題ないが、すっきりしないと難色を示しています。「税理士の先生と議論する気もないのでこうしたいというのならそうするが、税理士の先生が責任をもってくれるならいい」とおっしゃるのです。
このやり方では、どんな問題が発生する可能性があるのでしょうか?
また、このやり方に問題があるとした場合、ほかに何かよい方法(余分な税金がかからない方法)があったら教えてください。父も子も単独で購入する資力はありません(ローンを組む気もない)が、何とか全部購入したいと考えています。
来週中には方法を決めなければいけないので、良いアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

>底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
仮に借地権割合を70%とします。
土地の時価を2000万円として、借地権価格は1400万円(お父上所有)
底地価格は600万円。

>税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた
>持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば
>問題はないと聞きました。

問題ないです。仮に、質問者さま50%お父上50%の持分で底地購入すれば
土地の所有権(底地)は50%50%で共有登記され
その土地にお父上の借地権が存続するわけです。


>ところが司法書士の先生は、このやり方は単独で購入するなら問題ないが、
>すっきりしないと難色を示しています。
すっきりしないというのは、借地権契約の曖昧さでしょう。地主の権利を承継する
のは、お父上と質問者さま。
借地契約は、お父様と質問者さま+お父様という感じで自己契約になるあたりが
気持ち悪いといえば気持ち悪いです。

税務上は、普通は2親等の借地関係ですから使用貸借つまり地代をとらなくても
贈与等にあたりません。
しかし、このケースではすでにあった賃借権のある底地を子供である質問者さま
が取得したわけで、借地権の地位は存続しているため地代の支払いをしないと
いけません。ただし底地の半分はお父上のものですから今までの地代の半分
ということになります。
これが、おそらく年間110万円以下だとすれば、はらわなくても問題ないと
税理士が言っているのだと思います。

ただ、問題は家屋です。今回底地を買い取るのにあわせて今後家屋を建て直すとなれば
家屋の建替えに対する出資額と建物所有権の持分をあわせておく必要があります。
これも50%50%で登記がなされると、この時点でお父様の借地権が半分消えて
なくなるという奇妙なことになります。


もうひとつは、600万円の底地全部を父上が買って、その資金は質問者さまが
貸与する。そうすれば土地建物ともお父さまの所有になります。
ここで借地権は消えますから、この段階で貸した300万円で父から家屋を買い取れば
(古家なら相当額で買えますが築浅なら共有持分の買い取り)
お父様の土地に共有名義の建物が乗っている形になります。

>「税理士の先生と議論する気もないのでこうしたいというのならそうするが、
>税理士の先生が責任をもってくれるならいい」とおっしゃるのです。
>このやり方では、どんな問題が発生する可能性があるのでしょうか?

税理士案は
自己契約の借地権という奇妙な事態が発生するのと、土地の所有権が
実際には、借地権・底地権という形でなく、300万の所有権と1700万の
所有権という形で解釈される可能性があります。
そのための、借地権の地位を残す書面をいれるのですが、地代の支払いを
義務付けられる点がやっかい。

さて、これでいってその後
家を壊した瞬間に、質問者さまの借地契約を明確にしておかないと
借地契約が解除されたとみなされて、権利金相当の資金が
親子で贈与された云々の解釈が発生する可能性があります。
なにしろ底地の共有と全部の土地の共有では価値がまるでちがい
ます。

>また、このやり方に問題があるとした場合、ほかに何かよい方法(
>余分な税金がかからない方法)があったら教えてください。

300万円(質問者さまの出資分)と1400万円(借地権価格)+
300万(お父上の出資分)を足して
お父上 1700 質問者さま300の持分比で土地を共有する登記にするのが
一番確実な方法でしょう。

>底地を借地権者の父と借地権のない子で出資して購入することになりました。
仮に借地権割合を70%とします。
土地の時価を2000万円として、借地権価格は1400万円(お父上所有)
底地価格は600万円。

>税理士さんから、借地権はそのまま父のものとし、底地を出資額の割合に応じた
>持分の共有名義にして、「借地権者の地位に変更のない旨の申請」をしておけば
>問題はないと聞きました。

問題ないです。仮に、質問者さま50%お父上50%の持分で底地購入すれば
土地の所有権(底...続きを読む

Q「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」について

私(A)が実母(B)から、土地を賃借りして、その上に貸家を建てていくばくかの収入を得ていました。
今回、その貸家を妻(c)に贈与しました。
これに関する贈与税の申告について、税務署に電話で問い合わせていたところ、借地権までを妻に移す意思が無いのなら 「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出すれば、贈与税は貸家の建物だけの贈与ということに出来ると指導を受けました。
ところが、その様式を取り寄せてみると素人の私には土地の所有者は母であり、借地権者は私であるように思うのですが、それで文面を作るとまるでわけのわからぬ文章になってしまいます。
(土地の所有者)と(借地権者)は私・実母・妻のそれぞれどれを記入すべきかご教示下さい。

Aベストアンサー

昨日は、借地権に関する一般的な説明を中心に回答していました。再度税務書類を確認したところ、当初の税務署の指導が間違っているようです。正確には、「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出することになると思います。http://www.nta.go.jp/category//yousiki/sisan/annai/37.htm

あくまでも借地権がzenidaikojpさんにある場合に必要な書類ですので、ご注意ください。

参考URL:http://www.nta.go.jp/category//yousiki/sisan/annai/37.htm

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地権を売却したいのですが買取業者について…

地主に借地の買取りも売却も拒否されており、新規の契約(借地契約などない状態で40年以上借地しています)と地代の大幅値上げを要求されました。

そこで借地権の売却を考え、ある買取業者に問い合わせしました。地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。
そこで疑問なのですが、地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか?

また、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたらお教え下さい。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。

地主が借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が「借地非訟手続」という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。

>地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか?
できません。できませんが裁判所に裁判を申し立てれば許可がでることが多いです。だから「問題ありません。簡単です」だと思います。

>、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたら
他の方のお答えにもありましたように、借地権価格を不当に安く値切られないように
さらに、裁判所に申し立てると、代価として地主に払うお金が示されます。このあたりも
買取業者に任せきりにしないでしっかり主体的に動く必要があります。

>地代の大幅値上げを要求されました。
今後も借地し続けるのなら、地代の不当な値上げは拒めます。従来の地代を払い続けていればいいのです。地主が受け取りを拒めば裁判所に供託する。

>地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。

地主が借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が「借地非訟手続」という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。

>地主が転売に同意しないで借地...続きを読む


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