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借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

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A 回答 (7件)

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。



税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


また、借地権割合はその借地権を売買する際の目安になります。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2010/09/25 14:28

最近では、多くの市役所では、借地人にも、評価証明書の取得を認めています。

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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2010/09/25 14:25

NO.3から再回答



固定資産税はいくらですか?と、地主に聞いても言を左右されるだけです。しつこく聞けば、貴方との契約を解消にまで進むでしょう。要らん、お世話だからです。
どうしても知りたければ、管轄する法務局へ出かけ、路線価をお調べになる事です。或いは市役所へ行き、課税課で調べる事です。ここでも言は左右されるでしょう。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2010/09/25 14:26

借地権割合50%とは、土地を地主が売りたいときには、半額評価になるってことですよね。


なので、固定資産税がどうたらは、質問者には、無関係のことだと思います。
なにか値切ろうとして、そんなことを言うと、地主との関係を悪化させると思いますよ。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2010/09/25 14:26

固定資産税は、貴方に課税される事はありません。

その土地の所有主に課税され、貴方の借地損料のなかにそれらが全額組み込まれるか、半分かは地主の考えですから、要求された借地料をお支払いください。
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この回答へのお礼

早速ありがとうございました。契約書に特別な
条項がない限り、多分全額と認識すべきなのでしょうか。
地主に聞いてみればよいことですが・・・・

お礼日時:2010/09/25 08:53

所有権の場合は、固定資産税と都市計画税がかかります。


しかし借地権の場合は、普通借地権、定期借地権を問わず、いずれの税金もかかりません。
もっとも、固定資産税等は地主に課税され、地主は税額分を地代に転嫁しますから、結果として借地人が税金を肩代わりしているのと同じといえるかもしれませんね。
 地代は、固定資産税等の税額の何倍かに設定されることが多いようです。住宅地の場合は3~5倍程度。これを12等分したものが月額の地代となります。地代から税額を差し引いた分が地主の利益となるわけです。
http://buy.catchup-j.com/jloan/taxation/index_vo …
要するに、地主さんが固定資産税100%納税するのであって、あなたは地代を払いさえすれば良いのですが、契約書の特約条項で、借地権者が公租公課を負担する取り決めでもあるのでしょうか。その可能性があるかどうか、契約書をチェックしてください。
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この回答へのお礼

さっそくありがとうございました。

県の借地権別荘地なのですが、借地権割合50%ということですので
疑問が起こりました。固定資産税分は借地料に含まれており一緒に
納入していますが、借地権割合が50%なら半分は地主が持つべき
であるような気がして質問しました。全額借地人が支払う義務が
あるのでしょうか。

お礼日時:2010/09/25 08:48

契約による。



通常は、所有者負担。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
契約書には特別な条項はありませんが、借地権割合50%なら
半分は地主が持つべきではないかとおもったものですから・・・

お礼日時:2010/09/25 08:50

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
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 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

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Q借地と建物の固定資産税

姉名義の土地を借りて、そこに私の夫名義の住居を新築して夫婦で住んでいます。
そのうち姉からこの土地を売ってもらう事になっているのですが、
現在の固定資産税より高くなるなら今のままがいいと姉とも話してます。
土地の固定資産税は姉に支払い、建物の固定資産税は私が支払っているのですが、姉曰く貸土地の方が固定資産税が安いというのですが本当でしょうか?
お互い生きている限り現在のまま、土地と建物と別々の資産としていた方が税金は安いのでしょうか?
建物の固定資産税が土地より7倍弱ほど高いのでこれも分からないのですが、借地に建てた物件だから高いという事はありますか?
資産価値としては土地の方が税金高いイメージがあるので…。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>姉曰く貸土地の方が固定資産税が安いというのですが本当でしょうか?
いえ、そういうことはありません。同じですよ。

>土地と建物と別々の資産としていた方が税金は安いのでしょうか?
いえ、同じです。

>建物の固定資産税が土地より7倍弱ほど高いのでこれも分からないのですが
まともに土地の固定資産税が課税されたら高いですよ。ご質問の場合には建物と同程度になるでしょう。でも、居住用の建物がある土地は1/6になる軽減措置があるので安くなります。(ただし一定面積までです)
別に借地であるからとかそういう話ではないです。建物があるだけで安くなります。

>借地に建てた物件だから高いという事はありますか?
いいえ。建物の固定資産税には特に軽減措置はないので(新築後一定期間の軽減はありますが)、土地の方が安くなっているだけです。

Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

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Q固定資産税いくら??

友人が新築の家を建てたのですが、固定資産税を年間で7万程度といわれたらしいのですが(営業マンに)親からはけっこうするよとかいわれて、不安に思ってるみたいです。いったいどのくらいかおしえてください。ちなみに土地は60坪、約1000万 建物 約2000万したそうです。その他詳しいことはわかりませんが・・。大体で結構ですので、おしえてください。

Aベストアンサー

1.住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に軽減されます。60坪は約198平方メートル、固定資産評価は公示価格の7割を目途としていますので
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

1000万×0.7×1/6×1.4%=16,333円

2.新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は当初の3年間は固定資産税が2分の1になります。建物は固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。仮に固定資産税評価を時価の6割程度とした場合、
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

2000万×0.6×1/2×1.4%=84,000

以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

Q地代の相場の調べ方を教えて下さい!

持ちビルがあります。
地代の相場をどこで、調べたら良いのでしょうか?

信託銀行?不動産屋?

教えて下さい。

Aベストアンサー

「固定資産税の3倍」と言うのは、固定資産税が年間15万円ならば、地代は年間45万円です。
固定資産税が月額15万円ならば、地代は、月額45万円です。
「固定資産税の3倍」は目安ですが、4~5倍が実勢価格です。
しかし、今回は「持ちビルがあります。」と言うことなので、最早、貸しているのだと思います。
そうだとしても、一度に値上げは難しいので裁判所に調停の申立をすべきです。

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q土地の固定資産税、地代からわかりますか?

私の住んでいる家は借地で、地元の地主さんへ毎月地代を支払っています。

地代は4万7000円です。

当然ながら、地主さんは底地部分の固定資産税を支払っていると思うのですが、
いったいいくら支払っているのか不明です。

地代が毎月4万円7000円ということは、固定資産税はそれ以下ということですよね?

月換算にするといくらくらいなのでしょうか?

土地の大きさは168.59m2です。


予想でいいので、地主の立場だったら、固定資産税分にいくら上乗せして住んでいる人に地代を要求しますか?

Aベストアンサー

固定資産税額を知りたいのでしたら、固定資産税台帳の閲覧をすればわかります。

(ア)納税義務者
(イ)納税管理人
(ウ)相続人
(エ)賦課期日以後の新所有者
(オ)借地人・借家人などの、賃借権・地上権・地役権・永小作権・その他の使用又は収益を目的とする権利を有し、賃借料等の対価を支払って当該権利を取得している人
(カ)(ア)~(オ)の同居の親族
(キ)(ア)~(オ)の委任を受けた代理人

上記は固定資産課税台帳を閲覧できます。
あなたは(オ)に該当しますので、閲覧できます。借地権者であることを照明する契約書などの提示が必要でしょう。

単純に「予想」は、地代の3分の一程度が固定資産税額ということです。
これは「固定資産税額の3倍程度が地代」という相場があるからです。
ただし、物件によりけりです。
化け物が出るという土地など借りる人はいませんので、固定資産税額より低くても貸してるかもしれません。
駅に近いなら、固定資産税など無視して高額設定してる駐車場もあるでしょう。
そういう「別途理由」がなければ「だいたい3倍が目安」と言われてるということです。

固定資産税額を知りたいのでしたら、固定資産税台帳の閲覧をすればわかります。

(ア)納税義務者
(イ)納税管理人
(ウ)相続人
(エ)賦課期日以後の新所有者
(オ)借地人・借家人などの、賃借権・地上権・地役権・永小作権・その他の使用又は収益を目的とする権利を有し、賃借料等の対価を支払って当該権利を取得している人
(カ)(ア)~(オ)の同居の親族
(キ)(ア)~(オ)の委任を受けた代理人

上記は固定資産課税台帳を閲覧できます。
あなたは(オ)に該当しますので、閲覧できます。借地...続きを読む

Q固定資産税は誰が払うのでしょうか?

わたしの実家は、地元の大地主から土地を借り、そこに家を建てて住んでいます。
いわゆる借地権ってやつをもっています。
建物の所有者は父です。
父の銀行口座から、定期的に固定資産税が引き落とされておりました。

ところが、、先日、父が急死してしまいました。
相続人はわたしです。

ここで疑問に思ったのですが、、相続の場合、相続税は父の死後10ヶ月以内に支払わなければ
ならないのですが、建物の所有者移転登記は特に期限がないようです。
たとえば、このまま登記変更をせずに父の名義のままにしておいたとしたら、
これからの固定資産税は誰が支払うのでしょうか? 父の銀行口座はもう使えないので、引き落としができないはずです。
それとも、固定資産税を支払う人と、建物の登記上の所有者は別人なのでしょうか?
教えてください。

Aベストアンサー

財産は相続放棄しない限り、
相続人のものになります。

名義が父であれば当然に息子さんなどが承継者となりますから、
承継者が払う義務があります。

これがまだ所有者名義が他人のままだと、権利関係の確認が必要になるでしょう。

銀行預金は相続人が誰だか分からないため、相続人名義に切り替えるか解約するまで
使えませんが、

不動産の所有者は、固定資産税を管理する地方公共団体は当然、
戸籍も調べることが出来ますから相続人に請求が行きます。

なお、不動産登記上の名義は、売買や相続の条件ではありません。
所有者名義を変えないまま、売買することは有効です。

Q固定資産税 住宅用地と非住宅用地の違いと節税方法

数年前に親が他界し、親名義の土地全てを相続しました。土地・税金について何の知識もなく、深く考えもせずに固定資産税は払い続けてきました。

相続した土地のうち、宅地が2箇所あるのですが(AとBとします)。宅地Aは課税明細で「住宅用地」となっております、ここは実家が建っていたところですがすぐに取り壊しましたので、ここ数年は空き地です。宅地Bは課税明細で「非住宅用地」となっております、昭和の終わり頃に購入しましたが、購入とともに建っていた家は取り壊し、その後は畑として利用していました。
この「住宅用地」と「非住宅用地」の違いは何でしょうか。

今後は、宅地Aは空き地のままで家を建てる予定はありません。宅地Bは売れれば売りたいですけど、おそらく売れないので空き地のままです。

節税方法などありましたら教えてください。

Aベストアンサー

まず「住宅用地」「非住宅用地」の違いですが「住宅用地」というのは実際その土地の上に住宅が立っている場合をいい、住宅以外が立っているもの(例えば店舗等)やなにも立っていない更地が「非住宅用地」と考えていいと思います。ちなみに「住宅用地」の場合はその上に住宅が建っている場合は「小規模住宅用地」といって200m2までは課税標準額が1/6になり200m2を越えた部分が「課税標準額」1/3になり、つまり税額もその分安くなります。(課税標準額とは税金をかけるための額ですので課税標準額に1.4%かけたのが固定資産税額)
ですからおおかたAの土地はまだ役所のほうが住宅が建ってあるとおもって「住宅用地」としてあるのではないでしょうか?もしそうだとしたらそのままにしておいたほうが税額が安いままだと思います(本当は届けをしなくてはいけないとは思いますが)、Bの土地については実際課税明細が宅地として課税されているか雑種地として課税されているか畑で課税されているかはわからないのですが、基本的には現況課税になるのですが畑で課税されると物凄く税金が安くなるのですがあなたの家が農家でない限り畑として認定されることはないと思います。
節税する方法についてはたぶん固定資産で節税するという方法はほとんどないと思います。土地の税金を安くするにはその上に家を建てるしかないと思いますので、もちろん家を建てるほうが莫大な金がかかるし、土地が安くなった分家の分で固定資産税がかかります。ですからどんなに古い家でも取り壊さないほうが節税になると思います。
もちろん住宅ですからアパートや貸家住宅を立てられると土地の部分は小規模住宅で軽減がかかるとは思いますが。
すいませんあまりアドバイスにならなかったととは思いますが。

まず「住宅用地」「非住宅用地」の違いですが「住宅用地」というのは実際その土地の上に住宅が立っている場合をいい、住宅以外が立っているもの(例えば店舗等)やなにも立っていない更地が「非住宅用地」と考えていいと思います。ちなみに「住宅用地」の場合はその上に住宅が建っている場合は「小規模住宅用地」といって200m2までは課税標準額が1/6になり200m2を越えた部分が「課税標準額」1/3になり、つまり税額もその分安くなります。(課税標準額とは税金をかけるための額ですので課税標準額に1.4%かけた...続きを読む

Q地代の算定について

このたび父が死去し、相続予定の土地を倉庫用地として貸そうかと思っております。
地目は宅地、面積は140坪、土地評価額は約2100万、年間固定資産税は約65000円支払っております。
地代はいくらくらいをもらったらいいでしょうか。
算定方法を教えてください。

Aベストアンサー

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推察されます。
 面積140坪(=約463m2)で更地価格を割ると、1m2単価は65,000円前後です。この地価水準の土地が倉庫用地としての需要があるのでしょうか。周辺で貸倉庫はありますか。

3.地目は宅地と書かれていましたが、都市計画法の制限はありませんか。市街化調整区域なら建物は原則として建築不可です。用途規制があれば、倉庫は建築できないこともあります。
 まず、地代を決める前に、そもそも倉庫用地としての需要があるか、しっかり事前検証をすることが大切です。需要がないのに、固定資産税額の何倍の地代と目算することは、“絵に描いた餅”に等しい結果になることもあります。

4.借地権を設定する場合、「地代」のほか「保証金(借主に返金する性格の預り金)」、「権利金(借主に返金しない一時金。地主の課税対象)」も決める必要があります。「地代」を低くして「保証金」や「権利金」を多めにするか、逆に「地代」を高くして、「保証金」や「権利金」を抑えるかということも地域の不動産市場を見ながら決める必要があります。一般に、「保証金」等は更地価格の20%~40%程度、「地代」は更地価格の2~6%程度が多いようです。

5.借地条件も、普通の借地権で契約するのか、定期借地権(これも普通の定期借地権と事業用定期借地権がある)で契約するのかも重要な項目です。

6.なお、地代の水準を現行の固定資産税額65,000円の3倍で設定したら、早晩、地主は債務超過に陥ると思います。固定資産税評価額が2100万円なら、本来の税額は年間357,000円です(固定資産税率1.4%、都市計画税率0.3%で試算。2100万円×0.017=35.7万円)。
 現在は、負担調整措置により税額が抑えられていますが、今後、毎年税額は上がっていくものと推定されます。コスト面から検証されるのなら、毎年の事業計画をシュミレーションされるべきだと思います。

1.借地権を設定して土地を賃貸する場合、地代を決める定型算式はありません。地代は本来、貸し手と借り手の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものだからです。
固定資産税額をベースに考えようとされていますが、それはコスト面からの検証であって、実際に借地として需要があるかを市場性の面から検証しておくことが大切です。

2.ご質問文の土地評価額2100万円は、固定資産税評価額のことでしょうか。固定資産税評価額は一般に時価の70%程度と言われているので、更地価格は3000万円程度と推...続きを読む


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