プロが教えるわが家の防犯対策術!

私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。
このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。
この件について父が銀行に相談に行ったところ、「抵当権を外して頂きたい。そのためには○○○千万必要になります。この際県に払ってもらっては・・」なんてことを言われたそうです。
銀行としては担保物件ですから抵当権を外してもらわないと困るのはわかります。かと言ってこちらに代わりの担保物件もありませんし当然資金もありません。県が肩代わりしてくれることなんて到底考えられません。
県にはこれから相談しに行かなければならないのですが、その前に皆様のご意見・ご教授を仰ぎたく投稿させて頂きました。
一般論としてこのようなケースはどのような決着になる可能性があるのでしょうか。
どうぞ宜しくお願いいたします。

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A 回答 (10件)

 現状では、地元に人に対しての「工事説明会」が終わったくらいのようですね。


 あるいは、それ以前の、地元の自治会等に、計画の原案が提示されたところのようですね。

 県が工事を施工し、多分、国の補助金対象事業となっていると思われます。

 私が、この中で書きましたように、現在土地の価格が下落しています。
 また、物価も下がり気味です。

 これで何が起こるのかと言えば、この用地交渉、先になればなるほど、土地代金・建物物件移転補償の額面が、年度ごとに下がってゆきます。

 説明会終了程度であれば、まだ、県が行う「物件調査」は、行われていないと思われますが、この際、県の工事担当者を通じて、あるいは、直接用地担当職員に対して、「早急の買収を願いたいので、物件調査をし、補償額を示して欲しい」と申し入れを行いましょう。

 この時期、予算的には、どうにでもなるので、県の出先機関(多分、土木事務所)に異常がなければ、その申し出に応じるものと思われます。

 用地担当職員が、貴方の家の物件調査を行う補償コンサルを決めるまでに、約1ヶ月(入札しますから・・・)。
 補償コンサルが調査を行い、成果品(補償額の素案)を出してくるのに、40日から、50日。
 
 とすると、年内に概ねの補償金を知ることが出来ると思われます。

 その物件調査の結果を、待っている間に、土地の分筆が、短時間で可能かどうかを確認し、その間に補償についての概論を教えてもらえばよいでしょう。

 その時に、抵当権抹消の話、担保価値が下がっている事等を相談しておきます。
 当然、その間の、概論の説明時には、メモを取り、貴方の家の具体的な説明時に、その説明と、齟齬(食い違い)がないかどうかを確かめるくらいの気持ちは必要です。

 でも、毎回メモを取ると、疲れます。

 物件調査に来た補償コンサルに対しても、「現時点で、どのような移転工法になるのか?」とも聞いてみましょう。

 参考程度です。(交渉時に、変わっていることもあります。)
 簡単に答えられれば、移転工法は、誰がみても、一目瞭然なのでしょう。
 あくまで、その場の質問は、参考程度です。

 そして具体的な、数字をみて判断すればどうでしょうか?

 土地代金の決め方ですが、鑑定士にその土地の評価を受けて、あるいは、その地区の標準的な土地の価格から、貴方の土地の形状状態を加味して、買収単価を決めてゆきます。

 おおよそは、貴方の家の近くの、公示地・基準地の単価が発表になっていると思います。
 特に、基準地の発表は、最近あったと思いますが・・・。その土地に比べて、自分の土地はどうだろうと自分なりに評価すれば、だいたいのところは、推測できますが・・・・、絶対ではありません)
 
 その他の事情による加算はありません。
 それを認めれば、不公平な補償となり、不正の温床となるからです。

 ただ、言えるのは、補償金が提示されていない状態で、思い悩むよりも、具体的に補償金(土地代を含む)の提示を、受け、金融機関も行き、県と交渉をかさねれば、どうでしょう。

 このあたりは、用地担当職員の資質と経験によって左右されるところです。
 分からないところは、その用地担当者に聞いてください。

 そして、行き詰まれば、分からない事ががあれば、ここで、きいてください。


 ただ一つ、言えるのは、最近の土地価格下落・不況によって、従前と同じ融資が受けられない人たちが増えてきています。
 たとえば、サラリーマンでも、家を建てた頃の年収から、相当、さがり、年収の面から、従前通りの融資が受けられない人。

 リストラで、一流企業と呼ばれていた会社をやめ、新しい職場に移ったために、融資が受けられない人。もいます。

 公共事業による買収は、土地収用法を分析しても、土地価格が、毎年上がっていることを前提に制定されています。

 まして、通常の用地買収においても、同じ考え方のようです。

 担保の目減りについては、政府の新しい制度(たとえば、公共事業施行者による担保の一部保証制度)の創設により、乗り切るべきものと思うのですが、幾人かの用地職員(公務員)に言ったところで、制度改革には結びつきません。

 このあたりを、考慮せずに、「収用」による事業促進をすすめても、結局は、国民の「財政的な体力」を奪い、政治不信に陥らせるだけなのですが・・・。
 私一人のちからでは、どうしようもありません。

 また、法務局の態度も、分筆が相当困難になるほど、担当レベルで、行政指導により、過重な添付書類を求め、規制緩和に逆行しています。

 そして、用地担当者と、「対決」するという考えをすてて、聞きながら、交渉を進めてゆく方が良いと思います。
 そのかわり、理解できないことは、分かるまでとことん、聞く。
 理解できないかぎり、次のステップには行かない。

 まずは、貴方から、鎧を脱ぎ捨てて、用地職員に知識を教えて貰い、それに反することは、どしどし、聞くことです。
 対決は、最後の最後で十分です。
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この回答へのお礼

お礼が遅れまして大変申し訳ありませんでした。
運の悪いことにパソコンのハードディスクが壊れてしまい、修理に出しておりました。
bonnnou様のご助言を肝に銘じて、まず用地担当者のお話を十分に聞きながら、勉強していこうと思います。また、わからないことがあったら、別スレッドで質問させて頂くと思いますが、そのときにはまたアドバイスいただけたら幸いです。
このたびはほんとうにありがとうございました。

お礼日時:2002/10/19 14:15

bunnnouさん、適切な補足ありがとうございました。



確かに誤解を生ずる書き方でした。
国に調整を依頼する、というのは「方針を国が決める」という意味ではなく、「間をとりもってもらう」程度の意味です。
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この回答へのお礼

私も理解いたしました。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2002/10/04 15:34

 こんどは、No7の方の回答に対して、反論なり、補足をしておきます。



 私も、地権者側の代理人として、抵当権のある土地が、公共事業用地にかかる場合、その用地担当者を、銀行との交渉の場に引っ張りだします。

 しかし、抵当権が絡む以上、その最終決断は、地権者が行うべきものと、相談者に回答しています。

 抵当権(根抵当を含む)の問題は、住宅金融公庫等のもので、単に、住宅を建築するために、設定されているのなら問題は、わりと単純ですが、これが、会社の経営に基づく融資である場合、その銀行との関係が、抵当権が設定されている以外のものが、よく有ります。

 結局、銀行はここまでの精算を要求してくることもあり、代理人等では、判断することができません。
 会社の資金繰りは、第三者で判断することができず、結局は、経営者の判断が求められる事になるわけです。

 
 >「担保入れ替え・抹消等にかかる費用も国に対して補償を求めるべきです」
の問題ですが、その土地を全部、公共事業施行者(市・県・国)等が、買い取る場合、もとの機能復旧ということが言われます。

 その場合、地権者は、もとの土地と同様なものを、他の箇所で、買い求めることを想定していますから、その土地に抵当権を設定することも、想定すべきもので、そのような場合は、「1度」余分に「担保入れ替え・抹消」を想定しているので、その分の費用負担は、考えるべきものと思われます。
 次回の、全筆買収の場合に、起業者との交渉時に主張してみたいと思います。
  (「司法書士依頼料+登録免許税」の上乗せは、主張できそうです)


 公共事業施行者は、地権者と契約が締結できた時点で、その土地の登記に対して、代位権が発生しますので、分筆や、所有権移転を行うことができます。
 分筆と同時に、その部分の抵当権抹消同意書があれば、その買収地部分のみの抵当権抹消もできるはずです。

 しかし、所謂「残地」部分の登記変更はできません。
 部分買収の、担保付け替え等の諸費用上乗せは、少し難しいようです。

 建物については、「構内改造」ではなく、「構内再築」であれば、いったん、建物取り壊す事を想定しているので、これは、「付け替え」の登記費の上乗せ、交渉はできそうな気がします。

 No7方のの回答にあるように、その用地買収担当者に、抵当権について十分話し、その解決方法を模索する必要はありそうです。
 そして、契約すれば、絶対金を支払ってくれる、県や市の信用力を利用すべきと思われます。

 しかし、決断するのは、貴方(のおとうさん)だ、とも認識しておくべきです。

この回答への補足

ご回答頂きありがとうございます。補足質問をさせて下さい。

>>結局、銀行はここまでの精算を要求してくることもあり、代理人等では、判断することができません。会社の資金繰りは、第三者で判断することができず、結局は、経営者の判断が求められる事になるわけです。

銀行がどれほどの精算額を要求してくるかはまだわかりませんが、国の土地買い上げ代金で担保価値の減をまかなえなかった場合は、結局我々地権者が銀行と交渉するしかないのでしょうか。
おそらく国は法律に則った基準で土地の買上げ代金を算定していると思うので、個別の事情に応じた考慮(要は買上げ代金の上乗せなのですが)はしないのではないかと予想しています。国としては「これが国としての補償額です。あとはあなたが銀行と話をつけて下さい」というスタンスなのでしょうか。
私としては、Ano.#3でも補足記入させて頂いたのですが、
地権者の負担が極力抑えられるように、国・県が率先して解決の道筋を付けてくれるとありがたいと思っています。
(決して国・県任せにするという意味ではありません)
まだ、国・県との交渉に入っていませんし、こんな経験は初めてなのでかなり不安です。(国・県は法律を盾にして冷たいのではという先入観があるものでして・・・)
どうか宜しくお願いします。

補足日時:2002/10/03 14:02
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自信なし、ですが。



当方も抵当に入れている物件の敷地一部が道路敷となる予定で、市と交渉中です。
うちでは、「市の都合で抵当権のある土地を買い上げるのだから、銀行との調整も市がしてくれ」と主張しています。
会社経営、ということですのが、抵当権ですか? 根抵当権ですか?
残地で再構築でしたら、現在ある建物の古さによっては、むしろ道路拡張と新築によって担保能力はあがるはずです。(債権額に対してどうかはまた別問題ですが)
再築の建物と土地にに同様に(根)抵当権を設定し、引き続き銀行から融資を受けることも可能と思います。
銀行は銀行にとって都合のよいことを主張しているだけですので、言いなりになることはありません。
もちろん担保入れ替え・抹消等にかかる費用も国に対して補償を求めるべきです。
銀行もその土地が買収にかかることはもとから承知しているはずですので、遠慮することはありません。
銀行に対しては国に間に入ってもらうことをおすすめします。
別の土地が昨年道路公団の買収にかかりましたが、登記一切は手続き・費用ともに公団がやりました。登記手続は買収事業者がするのが通常ですので、国に対しても遠慮なく抵当権のことをお話されたらいいと思います

この回答への補足

同じようなお立場からのご意見を頂き大変感謝しております。今日聞いてきたのですが、「根抵当権」とのことでした。抵当権との違いが今ひとつ理解できていないのですが、この違いにより何か変わってくることがあるのでしょうか?
アドバイス頂けましたら幸いです。

補足日時:2002/10/04 15:27
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私の記述が誤りのように、


書かれていますが、
実際、収用の交渉にはいると、
金額、明渡しの日時、交渉の余地は十分あります。
売買契約書、明渡し承諾書に、署名、捺印するまでは、
こちらの土俵です。
納得のいくまで、交渉される事をお勧めいたします。
相手は収用のプロです。
強制収用をほのめかしたりしますが、
その言葉にまどわされることなく、粘り強く
交渉をされる事を、お勧めいたします。
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この回答へのお礼

交渉事となると事前準備が大切ですので、いま必死になって勉強しております。いろんな方のご意見、またjakyy様のようなご経験談をお伺いしながら、自分のスタンスを決めていきたいと思っています。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2002/10/04 15:22

No4 の回答について、誤りがありますので、訂正しておきます。



 通常公共事業の用地買収・物件移転補償の契約を、県や国と締結すると、補償金については、前金(契約金の7割)・後金(契約金の3割)として、通常2回に分けて支払われます。

 土地と建物それぞれで、前金・後金があります。
 建物が、取り壊され、土地を国・県に引き渡し、地権者側の行うべき事を、完了すると、両方の後金が一度に支払われますので、3回の支払いに見えますが・・。

 建物移転補償金の前金は、契約完了後か、移転工事着手時(請負の仮契約でOK)になります。

 土地につきましては、抵当権が実行されれば、県・国は改めて、土地に関しての支払金済み金を再び、支払って、抵当権を抹消すたり、所有権を取得する必要があり、その部分において、二重払いの危険性を残すことになりますので、用地買収した土地の部分(分筆した用地買収地)の抵当権が抹消されなければ、前金を支払うことはありません。

 したがって、No4の人の「3」「4」は、「絶対」認められません。
 もし、そのような事ができれば、教えてください。
 その県を告発する事ができます。担当者一人の処分ではすまない問題です。

  「7」もあり得ない話です。


 それに、No4では、「収用」は行わないと、していますが、近時、事業の進捗・完了を促進するために、収用の手法をとるように「国」の指導があるようです。

 事実、収用委員会の取扱件数が増えているとのことのようです。

 公共事業についての買収については、多くの人が、「ごねどく」や、その他勝手に解釈されているようです。それをその想像と推測のまま、当事者に、アドバイスを行うことがあるようです。

 しかし、交渉相手が公務員である以上、法令規則通達等の範囲でしか行動することができません。

 他人の無責任な意見アドバイスに惑わされる事無く、心ゆくまで、県の担当者と話し合い、「出来る」範囲で、着実に、ご自分の意見・方針を決められた方が良いと思います。

 それに、前の私の回答に書きましたように、土地の価格が、下落傾向にあり、また、物価が下がっている現状から考え、来意年度の補償金は、最低1割程度減額されることになると、覚悟しておいた方がよいでしょう。

 現在、県との交渉が進展中であれば、その用地担当者の説明を聞き、金融機関とも交渉し、年度内(来年3月末まで)に、契約されることをおすすめします。

 有能な用地担当者で有れば、いろいろな経験から、いろいろと解決方法を経験しているはずです。

 もし、不安があれば、この場で、相談されれば、アドバイス、県の用地担当者の考えも解説させてもらいます。
 
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お急ぎのようですので、私が今から7年前、


道路の拡幅の工事のため、立ち退きを求められた経験から、
箇条書きで、これからの流れを書きますので、
参考になさってください。
1、まず当局に、公共事業用資産の買取の補償費を
  細かく出してもらう事。
  建物補償費、工作物補償費、立木補償費、営業補償費、
  動産補償費、仮住居補償費、移転雑費補償費
  等、当局が支払う金額をまず掴む事。
  (この場合は抵当権の設定は関係ありませんので、
  無視してください)
2、金額が提示されたら、この金額をベースにして
  貴方のほうの希望金額を示して、交渉に入ってください。
  話しあいですから、急ぐ必要はありません。
  もちろん、当局側は、強制収用を匂わせますが、
  収用委員会に出す手続きが大変なので、これは
  まず行われないと思ってください。
  話しがつくまで、私の場合は約3年かかりました。
3、ある程度の金額に納得したら、銀行に抵当に入っているから、
  抵当権を解除する必要があるから、立ち退きの前に
  全額すべて、支払うように交渉して下さい。
  当局も、前例がないといって、応じる様子は
  見せませんが、最終的には、それは承知するはずです。
4、銀行側に、当局から入金があったら、支払うので、
  支払いが済みしだい抵当権を解除の旨を伝えます。
5、銀行側に、家を新しく建てた時に、家と土地に新しく
  抵当権を設定してもいいから、融資してくれと
  お願いすることにします。
6、難色を示すようなら、他の銀行と交渉すればいいでしょう。
7、新たに抵当権を設定する時、
  担保価値が減少することがご心配のようでしたら、
  その時は、銀行、当局と3者で話し合いをすればいいことです。
  ギリギリの所で国の方からの、融資を受けれる事も可能だと思われます。

以上のことは、収用の当事者の私の経験からの
意見ですから、ぜひ参考になさってください。

交渉は、慌ててはいけません。
道路拡幅工事の交渉が長引けば、困るのは、当局ですから。
売買契約書、立ちのき承諾書に捺印をするまでは、
交渉できると思ってください。
ご健闘をいのります。

  
 
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この回答へのお礼

実際にご経験されたお話として大変参考になりました。
私にとってこのような交渉事は初めてでして、大変不安でしたが、jakyy様をはじめとして皆様のアドバイスをお伺いして、少しずつ勇気が湧いてきました。
これからも新規で質問させていただくと思います。厚かましいお願いかと思いますが、どうか引き続きアドバイスを頂けますよう、よろしくお願い申し上げます。
ほんとうにありがとうございました。

お礼日時:2002/10/04 15:14

 「土地神話」が崩壊し、土地の価格が、右肩上がりが望めず、横ばいすら期待できない現代、公共事業に伴う用地買収には、様々な問題があるようです。

(土地価格は、10年位前のように、毎年高くなっていたのでは、なく、現在は、毎年下がっているとの意味です)

 そこに、銀行が抱える不良債権の処理の一環として、「バブル期」における、「抵当権」の整理があります。
 すなわち、「バブル期」であれば、その土地が”500”の価値があり、建物に”200”の価値を認定し、合計”700”の約8割のとして、”560”の融資を行っていると思われます。

 しかし、現在では、土地の価格(価値)が、当時の5割、6割と言われていますので、土地の価値は、当時の6割として“300”、建物も年数が建つので、8割くらいの価値として、“160”。合計“460”の約8割である”368”が、現在の適正な融資額となります。

 つまり、現在の担保価値より、融資額の方が、多くなっているで、万一、貴方のお父さんへの融資が、このような状態で有れば、銀行としては、「何か」があれば、この状態を解消して、現在の適正な融資額に、しておきたいと考えているようです。

 さて、県の補償「工法」が、「構内再築」と出ているようですが、これも問題となります。
 通常の県の建物補償額で、多分、買収される残地に、新しい家を建築する額は算定されていると思われ、いわば、県の買収する土地代金に手を付けずに、家を、再築する事が、できるはずなのです。

 そして、その土地代金を、県に買収されることによって生じる、担保価値の減額の穴埋めとして、銀行に支払えば済むことになります。(県から銀行に直接、土地代金を支払う、「委任払い」の方法があります。県と貴方のお父さんの契約書をつけて、その代金を、全額、銀行に支払うように「委任状」を書き、これを担保に、県が買収する土地の「抵当権抹消」同意を、銀行から県に出すのです。)

 しかし、貴方の家のケース残地に、再築するわけですから、元の建物は取り壊され、担保価値がなくなります。従って、担保価値の一翼を担う、「建物」全部と、土地の買収部分の担保価値を現金で精算してくれと言うのが、銀行の理論でしょう。

 この場合、貴方のお父さんの今までの返済額と、県の土地代金で、担保価値の減がまかなえるのなら、それで良いと思うのですが、その二つが、担保価値の減額分に及ばないときが問題でしょう。

 この場合、建物は「再築」せずに、現在の建物を、改造することで、話をつける方法があると思われます。その場合、担保価値を下げないことを強調して、銀行と交渉する事となると思われます。

 ほかにも、解決方法があると思われますが、銀行にどれほど、貴方のお父さんが返済しているのか、銀行が貴方のお父さんの経営状態を考えているのか?
 の問題も含んだうえでの、話し合いとなると思われます。

 その他、まったく、異なった金融機関(信用金庫等)から、再融資してもらい、現在の銀行と手を切ることも考えるべきものとなるかもれません。

 あるいは、県の補償金全額(土地代金+建物補償金)を銀行に返済し、残金と、新たに、お父さんと貴方とで、建物建築費用の融資を受け、家を再築する方法もあるでしょう。

この回答への補足

bonnnou様、とても丁寧で詳細なご回答を頂きほんとうに感謝しています。今、皆様の回答を熟読していまして頭の中を整理している途中です。この分野は全くの素人で必死になって勉強しています。とんちんかんな質問かも知れませんがお許し下さい。

>>貴方のお父さんの今までの返済額と、県の土地代金で、担保価値の減がまかなえるのなら、それで良いと思うのですが、その二つが、担保価値の減額分に及ばないときが問題でしょう。

→現在の融資残高と比較して担保物件はかなり目減りしており(父が銀行からそのようなことを匂わされたようです)、ご指摘の可能性が高いと思われます。
そこでご質問させて頂きたいのですが、私の根底にある思いは、公共事業によって土地が切り取られる→抵当権を抹消しないといけない→担保目減りしている→目減り分を地権者が負担しないといけない。というのでは、どうも納得ができないのです。
なぜならば、公共事業がなければそもそもこのような問題は生じなかったわけであり、公共事業に係る地権者の負担を補償するという観点からすると、土地代金でで担保価値の減をまかなえない場合、せめてある程度は国に考慮してもらいたいと思うのですが、これは厚かましい考えでしょうか。あるいは交渉の余地はないのでしょうか。
大変申し訳ありませんが、アドバイス頂けましたら幸いです。宜しくお願い申し上げます。

補足日時:2002/10/03 13:40
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> 減殺された債務と残余土地の担保価値が


> 釣り合わず、さらに 担保要求される
> 可能性

買い上げ価格の交渉時に残余土地の単位面積あたりの評価損を考慮に入れていなければ、可能性はあると思いますが、土地の評価額に対しそんなにギリギリの抵当権設定なのでしょうか
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この回答へのお礼

ご回答頂きありがとうございます。
なにぶん素人なもので、頭の整理をしたり勉強したりでお礼が遅れまして申し訳ありませんでした。
間接的に聞いたところ、土地の評価額に対して7割程度で設定してあるようなのですが、なにぶん土地の下落が激しくてやはり担保割れしているようです。
今後も新規に質問をさせて頂くと思いますが、またご教授頂ければ幸いです。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2002/10/04 15:03

買い上げ価格が、買い上げられる部分の担保価値よりも高ければ、買い上げ代金で債務を減殺し、それによって減額された担保価格で、残余土地

に改めて抵当権を設定することになるのではないかと思います

この回答への補足

早速ご回答頂きありがとうございます。
改めて抵当権を設定することになるとすると、物件価値も再評価されることになるのでしょうか。そうなると担保価値が当初より低くなっているのではないかと思います。
そうなると減殺された債務と残余土地の担保価値が釣り合わず、さらに担保要求される可能性はないのでしょうか。
全くに素人でとんちんかんな質問をしているかも知れませんが、ご教授頂ければ幸いです。

補足日時:2002/10/02 15:47
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Q土地収用法では抵当権を収用

土地収用法では抵当権を収用することができるようですが、抵当権の収用とはどういうことなのでしょうか?
また、補償額はどにょうに決められるのでしょうか?

Aベストアンサー

土地共に抵当権も「買う」などという頓珍漢な回答がありますが、明快な誤りです。もしそうであるならば、抵当権には付従性がありますから、債権も移転するということになり、土地の収用者が債権の回収をする(しかも土地の所有者と抵当権者が同一になるので、抵当権は混同で消滅するので無担保債権)ということなんですかね?

土地収用法
(権利の収用又は使用)
第五条  土地を第三条各号の一に規定する事業の用に供するため、その土地にある左の各号に掲げる権利を消滅させ、又は制限することが必要且つ相当である場合においては、この法律の定めるところにより、これらの権利を収用し、又は使用することができる。
一  地上権、永小作権、地役権、採石権、質権、抵当権、使用貸借又は賃貸借による権利その他土地に関する所有権以外の権利
二  鉱業権
三  温泉を利用する権利
2  土地の上にある立木、建物その他土地に定着する物件をその土地とともに第三条各号の一に規定する事業の用に供するため、これらの物件に関する所有権以外の権利を消滅させ、又は制限することが必要且つ相当である場合においては、この法律の定めるところにより、これらの権利を収用し、又は使用することができる。
3  土地、河川の敷地、海底又は流水、海水その他の水を第三条各号の一に規定する事業の用に供するため、これらのもの(当該土地が埋立て又は干拓により造成されるものであるときは、当該埋立て又は干拓に係る河川の敷地又は海底)に関係のある漁業権、入漁権その他河川の敷地、海底又は流水、海水その他の水を利用する権利を消滅させ、又は制限することが必要且つ相当である場合においては、この法律の定めるところにより、これらの権利を収用し、又は使用することができる。

抵当権の場合は、単に抵当権の負担のある土地を収用した場合に、当該抵当権を消滅させることができるというだけです。そして、損失補償は、原則として各人別になされることになっていますが、抵当権者などに対する損失の補償は、個別に見積もることが困難であるため、土地所有者に対する補償に含められるのが通常であり、その補償金に対して、抵当権の物上代位性が及ぶことになります。

土地共に抵当権も「買う」などという頓珍漢な回答がありますが、明快な誤りです。もしそうであるならば、抵当権には付従性がありますから、債権も移転するということになり、土地の収用者が債権の回収をする(しかも土地の所有者と抵当権者が同一になるので、抵当権は混同で消滅するので無担保債権)ということなんですかね?

土地収用法
(権利の収用又は使用)
第五条  土地を第三条各号の一に規定する事業の用に供するため、その土地にある左の各号に掲げる権利を消滅させ、又は制限することが必要且つ相当で...続きを読む

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先日、父が亡くなり、土地を相続したのですが、その中に「市道」となっている土地が30坪ほどありました。
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Aベストアンサー

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急などの緊急車両が入れないという問題を解決するものです。
決議は地方議会が行います。

ちなみに認定道路といわれる、いわゆる道路法上の道路の認定も地方議会が行います。

ご質問の場合2項道路なのか、旧2項道路で現在公道認定されたのか、などわかりませんが、市道と書かれているようですから認定道路でしょう。

まあ目的は理解できてもなんの保障もなくいきなりそのようなことをするのは理不尽だという意見はご質問者だけでなく、多くの人が感じるところであり、かなり訴訟も起きていますが、結果としては国、自治体側の勝利に終わっているのが大半です。理由としては、憲法では確かに個人の財産権を保障しているが、同時に憲法では公共の福祉が個人に優先するとしているので、公共の福祉実現の為には個人の権利は制限されるということです。

>何か対応はできないのでしょうか?
ないですね。現在道路法上の道路であれば打つ手はないです。
まあ、可能性は0に近いけど将来公道廃止になるのをまつか、あるいは所有しているという以外の権利は行使できないので、寄付してあきらめるかどちらかです。
訴訟しても過去の判例ではみんな負けていますから意味もないです。

結構ご質問者のように自分の土地なんだが公道になっているというケースはあるんですよ。

ちなみに幅員4mに満たない2項道路に建築する場合ですと、セットバックといって道路中心より2m後退し、その部分は道路として使えるようにしておかなければなりません。これは多くの人が経験しています。
(なので売買ではセットバック分はただです)
このときに、寄付するように求められたりします。

とまあ、そういう現状です。

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急など...続きを読む

Q道路拡幅に伴う用地補償の価格について

自宅前の道路(現在の道路幅2m)を拡幅し5mの道路へと計画されています。(自治会から市へ依頼していたようです)先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
この説明に納得できなかったのでいろいろ調べてみると公共用地の取得に伴う損失補償基準には「取得する土地に対して、正常な取引価格をもって補償する」とあるではありませんか。すぐに市へ電話して損失補償基準にはこのように書いてあるが、課税標準価格とする根拠は何かと質問したところ、市独自の補償基準を定めているという回答でした。どうも条例ではなく内規で決めているようなのです。
このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基...続きを読む

Q根抵当権の抹消手続きをしたいのですが私でも可能でしょうか?

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

また、その根抵当権のついている土地は義父名義のもので、借り入れも義父名義での借り入れだったのですが、私が代わりに手続きにいくことは可能なのでしょうか?

仕事を休んで手続きに行かなければならないので、行ってから私ではダメだったとか、足りないものがあってまた後日もう一度・・・となってしまっては困るので、なんとか一回で済ませられるようにと考えています。

質問が多くて申し訳ありません。
ちょっと気持ちが混乱してしまっていて、うまく文章にできませんでしたが、よろしくお願いします。

来週、義父がディックで借り入れていた500万円を主人が一緒に行って完済してくることになりました。
その後、その借り入れの根抵当権を抹消したいのですが、なるべく安く済ませたいのでその手続きは私が行こうと思っています。

私なりに調べてみたのですが、正直難しすぎて、結局どうしたらいいのかわかりません。完済したときにディックでもらってくる書類があると思うのですが、それをそっくりそのまま管轄の法務局へ持って行けばいいのでしょうか?それとも全くの素人の私では無理があるのでしょうか?

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Aベストアンサー

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の余白欄にお義父様のご署名・ご捺印(認め印で結構です)されても構いませんが、万が一書き損じがあった場合に、金融機関の捨印がないために再度委任状をもらいに行かなくてはならないということになってしまう恐れがあります。
よって、お義父様の委任状は白紙の紙に別途記入されることをおすすめします。
土地に根抵当権がついているとのことでしたが、建物にはついていませんか?
通常土地建物はセットで取得するので建物にもついているのでは?と思います。

法務局では、登記申請書の記入が必要になりますが、親切丁寧に教えてもらえますので、安心して行ってみてください。
ただし月末月初の繁忙期は避けてあげて下さい☆
費用は登記印紙で納めますが法務局で購入できます。

一般的に根抵当権の抹消手続きは以下の書類が必要になります。
(全て金融機関でもらえる書類です)
 ★根抵当権設定契約証書
 ★根抵当権解除証書
 ★根抵当権抹消委任状
 ★登記原因証明情報(オンライン法務局の場合)
 ★資格証明書(有効期間:発効日より3ヶ月)
書類の名称が金融機関によって若干違う場合もありますので参考までに。
また、登記名義人以外の方が手続きを行うことも可能ですが、
登記名義人の委任状が必要になります。
この場合の委任状は上記の金融機関発行の根抵当権抹消委任状の...続きを読む

Q物件移転契約の印紙について

今回隣接土地の所有者が宅地の進入路を広げることになりました。その道路が私の敷地に広がるのですが、土地は借地になっています(土地についてはその所有者と売買契約を結ぶようです)。その広がる部分に塀があり、その塀を動かすため、補償の契約を結ぶことになりました。(その塀は私が作ったものです)。そこで契約書に張る印紙がいくらなのかわからないため質問しました。金額は約700,000円です。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。
塀を作り直す費用の補償と考えて回答しておりましたが、あらためて文面を読み直して気が付いたのですが、借地権の譲渡が行われるのでしょうか?その場合には1号文書に該当しますので、契約金額70万ならば1千円の印紙が必要です。
70万円が何に対して支払われるのか質問から明確に読み取れませんが、借地権に対する契約金額に応じた印紙額は前の回答の参考URLのP34に記載されておりますので、参考にしてください。

Q用地買収で国民健康保険税がアップする?

私の親は77歳、ひとり暮らしで無職です。
市の道路建設のため、家土地を買収されることになりました。
その契約の数日後に、市の担当者から「来年の国民健康保険税は最高額の68万となりますのでお知らせしておきます、10回に分納できますからご心配なく」と電話をもらい驚きました。
これは間違いないのでしょうか?

市から頂いたパンフレットには公共用地買収を受けた場合、譲渡価格が5000万以内であれば、5000万特別控除が受けられるとあります。5000万特別控除があるので用地買収に対する実質の市県民税や国民健康保険税はかからないのだろうと解釈していました。
この件は、直接に詳しい説明のできる方に説明を求めたいのですが、どこに問い合わせればよいのでしょうか?(税務署、または市役所?)

契約前に、市からはこちら側に不利になる事柄については詳しく説明されないのでしょうが....
まだこれから他にも驚くようなこと(思いがけない課税)があるのではないかと不安です。
心構えとして、経験者の方に税金等、今後どういったことに注意すべきなかアドバイスいただけると助かります。

私の親は77歳、ひとり暮らしで無職です。
市の道路建設のため、家土地を買収されることになりました。
その契約の数日後に、市の担当者から「来年の国民健康保険税は最高額の68万となりますのでお知らせしておきます、10回に分納できますからご心配なく」と電話をもらい驚きました。
これは間違いないのでしょうか?

市から頂いたパンフレットには公共用地買収を受けた場合、譲渡価格が5000万以内であれば、5000万特別控除が受けられるとあります。5000万特別控除があるので用地買収に対する実質の市県民...続きを読む

Aベストアンサー

以前は、長期・短期譲渡所得の各種特別控除額については国民健康保険税(料)の対象となる所得から控除されませんでしたが、平成15年以降は制度改正により控除対象となっています。
自治体のHPなどには掲載されていることが多いですが、専門家でも以前の内容で説明されている場合がたまにありますので留意が必要です。
その市の担当者も、国民健康保険の担当者に確認をせずに古い知識で回答している可能性があります。
改めて国民健康保険税の担当に連絡して確認を求めることをお勧めします。

ただし、公共買収の場合は、単純な譲渡だけでなく一時所得や雑所得まで複雑に関係するケースがあり、質問の場合、5000万円控除はセーフとしても別の理由で課税所得額が増加している可能性もあります。
また、控除されても影響が全く無くなるわけでもなく、たとえば従来の保険税について均等割や平等割などの低所得者軽減を受けている場合、譲渡所得自体には課税されなくても、軽減の方は非該当となり、結果としてその分が増加(復元)することもあります。

Q用地買収に伴う三者契約の条件

公共事業のため、土地(自宅)が買収されます。
よって、新しい土地を購入しますが、これに関して…

私と、代替地提供者、役所とで三者契約を行うことによってその代替地提供者は、最高1,500万円までの課税対象額の特別控除を受けることができると聞きました。

しかし、事前に仮契約等を行うと、この控除が受けられなくなるとも聞きました。

次のうち、行ってはいけないものはどれでしょうか?

1、私と、代替地提供者間での買付け証明書、売渡し証明書などの発行。
2、実際は、不動産業者が仲介する。
3、不動産業者に仲介料を支払う。

不動産業者からは、1~3全て行っても問題はないと説明を受けましたが、不安です。
実際は、不動産業者が相手方と折衝したり、謄本や公図を取ったり、建築条件の調査等も行っていますので、もし仲介料がだめな場合は、どういう名目で手数料を支払ったらよろしいのでしょうか?

アドバイスを宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

貴方の、過去の質問に代替地提供者の1500万控除があり、そのなかで、そのような回答がありましたね。

この1500万控除は、ともかく起業者である市(?)が、「税務署協議」を行い、税務署が承認する事が絶対条件です。

月曜日に、起業者である市(?)に対して、三者契約したいと申し出て、その指示を受けてください。

この承認、税務署によるのですが、最長2ヶ月を要した事もあります。

その他の話は、承認が得られなかった場合、貴方が逃げられる(「契約しなくても、実害がでないように」)ように、不動産屋と話しておくことです。

三者契約を伝えれば、用地担当者に、「その土地を押さえておいてもよいか?」ときいておけば、自ずと貴方の質問の答えは出ます。

私に言わせれば、1500万控除については、税務署の承認を得た、三者契約が絶対条件でそれ以外は、書類上で処理できる問題です。

不動産屋の存在も、「棚卸し資産」でない限り、大丈夫です。

Q「行政財産」と「普通財産」の違いは?

 早速質問です、宜しくお願いします。
 
 行政の持つ財産には「行政財産」と「普通財産」の二種類あると聞きましたが、
 両者はどのように違うのでしょうか。

Aベストアンサー

正式には、国有財産法に定められております。

簡単には、行政財産とは実際に行政庁が行政業務を運営するにあたって使用する財産のことです。
たとえば、庁舎、試験場などです。

普通財産とは、国といえども何らかの理由から一般の財産を保有している場合がありますが、それらを指して普通財産と称していますなります。また、行政財産であっても、その目的に利用されなくなった場合には、用途廃止を行い一般に所有する状態と変わらなくなった場合にも普通財産となります。また、現金による納税ができなくなり、所有する不動産を納税の代わりに収める手法があります(物納と称しております。)。このような場合には、国税庁から財務省に引き渡しが行われ、財務省において一般競争入札党の手続きを経て売却され、納税に充当後に残余があれば納税者に返却されます。

普通財産は、いわば国も一般人や一般法人と同じように動産、不動産を所有している場合がありますが、それを普通財産と称しております。

特に、普通財産の中でも遊休地などは早期に売却して歳入に組み入れることが求められており、財務省が積極的にPRして処分促進を行っております。

参考URL:http://www.mof.go.jp/jouhou/zaisan/zaisan/ichiran2/h18a.htm

正式には、国有財産法に定められております。

簡単には、行政財産とは実際に行政庁が行政業務を運営するにあたって使用する財産のことです。
たとえば、庁舎、試験場などです。

普通財産とは、国といえども何らかの理由から一般の財産を保有している場合がありますが、それらを指して普通財産と称していますなります。また、行政財産であっても、その目的に利用されなくなった場合には、用途廃止を行い一般に所有する状態と変わらなくなった場合にも普通財産となります。また、現金による納税ができなくなり、所...続きを読む

Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q根抵当権設定の対象物件の収用について

 銀行に根抵当権を設定している者です。
 このたび、対象物件に県の土木事務所から
 収用により、設定してある根抵当権の一部解除の
 依頼通知が銀行側にあったそうです。
 収用については、評価額の2倍以上の金額が振込される
 こととなり、(30坪程度で約500万円)ありがたい反面、
 銀行側から、全額を返済に回してほしいとの連絡がありました。
 
 当初、住宅ローンの別担保として差し入れたものですが、
 現在でも、大幅な担保評価不足が発生しているので、
 すぐ全額を返済(内入)してほしいとの強硬な依頼がありました。

 私としては、故意に担保を毀損した訳でもなく、
 全額返済に回せというのは納得いきません。
 生活も厳しいですし、その費用に回したいと思っています。

 このような場合、収用金額分は
 銀行側に回収としての権利があるのか、
 設定者(私)には、自由に(収用金額を)行使できるものなのか
 教えてください。
   
 

Aベストアンサー

>このような場合、収用金額分は 銀行側に回収としての権利があるのか

全額について回収する権利があるかどうかについては何とも言えないが、少なくとも一定限度の金額については回収する権利があります。

というのも、土地の収用手続きにおいて、損失を被るために補償を受けるべき関係人は、その土地の所有者のみならず、地上権者、永小作権者、抵当権者等です。補償は、原則各人別になされるべきなのですが、抵当権者についてはその損失を個別に見積もることが(起業者や、収用委員会等にとっては)困難のため、原則土地所有者に対する補償の中に含めて支払いをすることになっています。そして、抵当権者は補償金について差押えをし、事実上、抵当権を行使することが出来ます。

なお、収用とは強制的な手続きであって、所有者、その他関係者の同意は不要です。


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