江戸川区の建築

江戸川区の建築許可についての質問です。
区内の地域にもよるのかと思うのですが・・・先日知人に《この辺って土地坪面積が２２坪無いと建築許可が下りないって聞いたんだけと、買おうとしている土地は大丈夫なの？》と聞かれました。
確かに最初の不動産屋の話では２２坪あるということでした。
でも敷地内を２区画に区切り、１つを建売、１つを建築条件付き販売として売ることにしたと言われ、建築条件付の土地で検討を始めてきたのですが、その際に不動産やから《参考までに》と渡された建売の方の土地面積が当初と違って大きくなっていました。
ということは、検討している区画が小さくなっているってこと？？と思い不動産やに質問したところ、一瞬マズイ顔をした後、後々話そうかとは思っていましたが、といいながらアッサリ《はい。そうです。》といわれました。
建売販売の方が少し狭いのですが、これでお互い３．３平方M計算では２２坪ない状態になっています。
でも建売はすでに建築許可が下りています。

質問は坪数の計算は３．３ではないのですか？
それとも１．８X１．８＝３．２４の３．２４で計算するのですか？

３．２４での計算だと２区画とも２２坪となるのですが・・・

現在まだ検討中なのですが、狭くなった件でのこちらから言わなければうやむやにされて値段もそのままにされていたかと思うと不動産やに対して不信感がつのっています。
中途半端な質問ですがお願いします。

No.3 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/12/14 17:22

さて、平方メートルと自治体の決まりは確認されましたか？

問題は購入土地が確認申請が下りない土地の可能性が高いということです。
この不動産屋の言動と様子からして推測すると、70m2ないと申請が通らないことをどこかの時点で知っていますね。おそらくあわせて140m2ないんでしょう。それで面積を変えざるを得ない状態になり、あとはどうにかごまかせる方法を探しているのだと想像しちゃいます。私からみてもちょっと悪い人の感じです。

ひどいと、安くするから、申請もちょっと広く書いてもらうから大丈夫だよなんて言って売りつけるような気がします。断ってください。

すべての不動産屋がそうではありませんが、時々不勉強をかくし、おかしな商売をしている不動産屋というものは存在します。その被害にあわないよう気をつけてください。不動産屋は公簿売買できますが、建築はあくまで現況に応じて判断する必要に迫られます。足りなければ建築士は嘘をついて申請しなければならないでしょうが、今のご時世そんな危険を不動産屋のために犯す建築士はよほど弱みを握られている悪い建築士となります。

よく、ご確認のうえ。自己保身ください。
良き知人をお持ちでよかったですね。

この回答へのお礼

色々教えていただいてありがとうございます。
平米で言うと２区画とも７１平米以上はあります。
許可ギリギリではありますが合計は１４３平米です。
不動産屋の対応も含めじっくり考えたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2008/12/15 21:00

No.2 回答者： three_polinkies 回答日時： 2008/12/13 17:27

江戸川区は敷地面積の最低限度を定めていますね。

http://www.machidukuri.city.edogawa.tokyo.jp/11_ …
http://www.machidukuri.city.edogawa.tokyo.jp/11_ …
これは地区計画とは別途に、商業系地域以外の全域にかかっています。最近こういった措置をとる自治体が増えていますが、理由は敷地の細分化を抑制し、住環境を守るためです。

で、確かに70平米以下の土地では建築確認はおりませんね。この条例が定められる前から70平米ない敷地に関しては、例外的に建築可能かつ売買も問題ないことになっていますが、ご質問者様のケースでは、今回新たに分筆し直していることから、この例外の規定にはあてはまりません。

まず、その2区画を合わせた面積を見て下さい。その合計が139.99平米以下なら、そもそも2区画に分筆できない土地なのです。もし合計が140平米以上であれば、それぞれが70平米以上になるように、注意深く分筆してもらってください。

ちなみに、厳密な坪←→平米換算は以下のとおり。
http://www.bukkens.com/200406050135.html
しかし、実務では坪は使いませんので、平米で考えてください。

この回答へのお礼

参考ページをつけて頂いてありがとうございます。
２区画の合計は１４３平米あります。かつどちらも７１平米以上あります。
と言うことは基本的には建築許可は下りるという事ですね。
坪ではなく平米で考えるということも勉強になりました。
十分検討して考えたいと思います。

お礼日時：2008/12/15 20:52

No.1 回答者： noname#102385 回答日時： 2008/12/13 16:02

今日は　cyoi-obakaです。

江戸川区ですか！　地区計画のよる規制だと思います。
従いまして、あなたの敷地の場所が特定出来ませんと正確には回答できません。

但し、行政が規制する面積の場合は　坪　では表示しませんから、
推測ですが　一区画　70m2以上の制限規制ではないかと思います。

区役所に確認してみては如何ですか？
又は、区役所のHP→まちづくり→地区計画で検索しては？

以上、参考意見です。

この回答への補足

早々の回答ありがとうございます。
さっそくHP検索してみます。

補足日時：2008/12/13 16:11