重要事項説明書、売買契約書

中古の一戸建て住宅を購入しようと思ってます。

重要事項説明書、売買契約書の内容で、
中古物件だからこそ気を付けなけばならない項目、
追加しておいた方がいい項目等を教えてください？

また、こちらは更地引き渡しを希望いたしましたが、
売主さんの方は現況引き渡しを希望され、
その分の価格を下げていただきました。
（解体費用の見積もりを取り解体費用位の値下げ交渉をしました）

その中古物件は、築21年、平屋の木造（約50平米）です。

内覧はしましたが、内覧だけでは分からないことも多々ありました。
お風呂のお湯が出るのか？
給湯器は使えるのか？
雨漏りはしないのか？など。

室内のカレンダーが1997年のもので、
恐らくここ10年は住んでいないと予想されます。

こちらとしては、あと２年位は住んでから立て壊しを予定しているので、きちんと住める家でないと…という思いでいます。

仲介の不動産は、
あくまでも売り地（上物有の現況引き渡し）としての売買なので、
瑕疵担保責任はつけられないと言っていますが、
常識的にやはりつけるのは難しいのでしょうか？

お風呂のお湯がちゃんと出るのか？
給湯器等の稼動の保証を求めてもいいものでしょうか？

また、雨戸の修理、ハウスクリーニングも、全てリフォーム代は買主負担とされました。
それは仕方ないことなのでしょうか？

以上、ちょっとした事でもいいです。
たくさんのアドバイスをお願いします。

No.1 回答者： e_fudousan 回答日時： 2008/12/17 12:06

売主買主共に個人の方ですよね

ですので　基本的な部分は話し合いしかないんです

いろいろ求める事は可能です

でも相手が認めてくれるかどうかは別問題

仕方が無いかどうかではありません

お互い　こうしてくれ　こうしてくれの話し合いするしかないんです

ただ　いろいろ言われても　飲めないものは飲めない

そのあたりは決めておいたほうがいいですよ

例えば　ハウスクリーニングだけはやってくれ
　　　　瑕疵担保責任はつけてもらう

これでダメなら買わないくらいの気持ちがあったほうがすっきりしますよ

No.2 回答者： kamaryu 回答日時： 2008/12/17 12:39

更地渡しを希望してるので解体費用分の値引きをしたのに、住みたいので瑕疵担保保証が欲しいと言われたら・・・

私なら、解体して引き渡すことにします。

要求するのは勝手ですが、土地の売買ですから、基本的に建物は現況のままで保証無しが普通です。
古家なので、当然不具合があります。
あまり過度な要求はせずに、雨漏りがあった場合の補修をお願いするくらいで良いのでは…と思います。
築21年は、きちんと建てられていればまだまだ大丈夫です。
土地の価格で買えるならラッキーです。
2年と言わず、しっかり直して15年くらい住んでも良いと思います。

給湯器は使っていないとダメになるので、期待しない方が良いかもしれません。

No.3 回答者： y_dunhill 回答日時： 2008/12/17 12:54

1046gooさん　こんにちは

私は昨年土地を購入しました。その経験からアドバイスさせて頂きます。今回のケースはあくまでも売り地（上物有の現況引き渡し）としての売買なので、土地に付帯する建物の瑕疵担保責任は売主側にはありません。更に建物の解体費用を値引きして貰っておりますので（土地売買は更地が基本）、これ以上の要求は如何なものかと思います。

むしろ、土地に対する瑕疵をしっかり確認する事です。

(1)土地の境界をはっきりさせること。隣地(隣家）との間に境界をめぐ　るトラブル等無い事を明確にする。

(2)売買する面積があるかの確認（土地家屋調査士に調査させる）

(3)埋設物等、又軟弱地盤時の場合の対応

家を建てるとき判明したのでは遅いと思いますので念の為。
こんな所でしょうか？　特に(3)は家を建設するときに余計な費用がかかる場合がありますので。　　　　　ご参考迄

No.4 回答者： joynyanchu 回答日時： 2008/12/17 13:31

建物の値段は０円（むしろ解体費用分マイナス）だったわけですよね。

０円のものに保障はないんじゃないですか？
瑕疵担保責任の話はしないほうがいいと思います。

＞また、こちらは更地引き渡しを希望いたしましたが、
なら更地にして渡してもらいましょう

No.5 回答者： ma_h 回答日時： 2008/12/17 14:22

元業者営業です

＞また、こちらは更地引き渡しを希望いたしましたが、
＞売主さんの方は現況引き渡しを希望され、
＞その分の価格を下げていただきました。
＞（解体費用の見積もりを取り解体費用位の値下げ交渉をしました）

良かったですね。希望が通って。

＞内覧はしましたが、内覧だけでは分からないことも多々ありました。
＞お風呂のお湯が出るのか？
＞給湯器は使えるのか？
＞雨漏りはしないのか？など。

え？矛盾してませんか？更地希望でしょ？

＞こちらとしては、あと２年位は住んでから立て壊しを予定しているので、きちんと住める家でないと…という思いでいます。

それはご質問者の勝手な事情。売主がそれを担保する義務はありません。

＞仲介の不動産は、
＞あくまでも売り地（上物有の現況引き渡し）としての売買なので、
＞瑕疵担保責任はつけられないと言っていますが、
＞常識的にやはりつけるのは難しいのでしょうか？

仲介業者としては至極当然の意見でしょう。
そもそも、築２１年の中古住宅の場合、瑕疵担保免責になる事がほとんどです。
勿論、個人間の取引においては「必ずそうしなければならない」と言う事はありませんので、交渉次第ではありますが。

＞お風呂のお湯がちゃんと出るのか？
＞給湯器等の稼動の保証を求めてもいいものでしょうか？

「求めるのは自由。売主が拒否するのも自由。」

＞また、雨戸の修理、ハウスクリーニングも、全てリフォーム代は買主負担とされました。
＞それは仕方ないことなのでしょうか？

これも「求めるのは自由。売主が拒否するのも自由。」

＞以上、ちょっとした事でもいいです。
＞たくさんのアドバイスをお願いします。

正直に書きます。（気を悪くされたらスミマセン）

もし私が売主様担当の業者なら
「この話は流しませんか？バカにしてますよ」と申し上げるかもしれません。（勿論、売主様の性格を見てですが）
下手したらこっちが売主様に叱られますよ。（「こんな話もってこないでよ」って。）

そもそも更地にする費用を値引きしてもらいながら、「実は２年位住みたいから保証して」なんてちょっとあつかまし過ぎませんか？

特に買主様に比べて売主様は駆け引きを嫌う方が多いです。この様な話が入った時点で売主様が「話断って。お金の問題じゃ無い」と言われても不思議じゃ無いですね。
ここまで言う売主様じゃないかもしれませんが。

まあ、今回の売主様がどのような方かは存じませんので確定的な事は言えませんが、「話が流れてもいい」くらいなら交渉してもよいのでは。

ご参考まで。

No.6 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/12/18 22:49

解体分を値引きさせておいて、建物に保証？

瑕疵担保責任？

交渉は自由ですけど、図々しいにもほどがありますよ。

だいたい、建物付の売買だって普通は現況有姿、
リフォームやら修理は買主がやるのが基本。

自分が売主なら、こんな人に売ったらあとからあとから
クレームつけられそうだからやめた！となるでしょう。