位置指定道路に3mしか接道していない土地の購入について皆様のご意見をお

位置指定道路に3mしか接道していない土地の購入について皆様のご意見をお伺いしたいです。
南向きの68坪の土地の購入を検討しています。
しかし、その土地の南側間口16mのうち、東から約3mは位置指定道路（4ｍ幅）。
残りの13mは売主さんの土地でした。
一応、舗装はしていて、道路ではないけれど道路のように使っていいとのことですが。
後々使えないとなると、車の出入り等でとても不便になります。
トラブルを防ぐために、購入契約の前に確認書？のようなもの（半永久的に道路のように使ってよい）を取り交わす必要があると思うのですが、どのようにすればよいでしょうか。
それとも、やはりこういった物件に手を出さない方が無難でしょうか。
よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/07/12 14:58

その様な土地の取引はいくらでもあります。

問題なのは現所有者が亡くなって相続など経緯がわからない者へ所有権が移転されてからです。
対抗策としては、一番良いのは道路上の土地の使用した部分に「地役権の設定」をすることです。
しかし、これは現在無担保の状態でなければ駄目ですし、所有者の理解を得るのは難しいと思います。業者などが分筆売却する際は、行ったりしますが。
次に有効な手段は、公正証書を作成しておくことです。費用も数万円で済みますし、内容は大まかに希望を伝えれば、公証人が作成してくれます。仲介業者など介入しているでしょうから、条件として出してみましょう。費用は質問者さんが持ったほうが良いと思います。将来の安心の為ならば数万円は安いもんです。
内容は、利用できる範囲と人や車の通行が出来る事。無償であり、期間は永年となること、お互い土地の所有者が変わっても有効で引き継がなければならないこと。そのぐらいの定めがあれば十分です。
公証人役場が近くに無いとちょっと手間がかかりますが・・・・
一般的な文書でも効力は同じなのですが、売買などで所有者が変わった場合、そんな事は聞いてないとなって、争議となった場合（知っていても使わせたくなければそうなる）公正証書があれば、裁判になることもありません。（それを提示すれば相手方はあきらめます）
売主さんは売りたいのですから、公正証書ならばおそらく条件を聞き入れてくれるのでは？
事前に調整作成して残金支払日などに、公証人役場で作成してもらいましょう。
御参考まで。

No.3 回答者： 830damasii 回答日時： 2010/07/19 09:44

所有者は変わる可能性があるので、お金も払わず自由に使って良いなどという約束は信用できません

将来そこに建物が建っても仕方ないと思えるなら購入してもいいと思います

アナタだけに通ってもいいよと言ってるのではないと思うし
登記まではしてもらえないでしょう

No.2 回答者： hanapopopo 回答日時： 2010/07/12 16:49

売主さんの土地になっている通路も４ｍ幅があるのでしょうか。

それなら、売主さんに「位置指定道路にしてもらえばどうか？」と提案してみてはいかがでしょうか。
売主さんも通路にしか使っていないのに宅地並み課税されていれば負担が減るメリットがあります。

また、「道路を市に寄付すれば管理費も市が負担してくれる。将来、側溝や舗装の修繕にもお金がかからない。」との提案も併せて了解貰えれば完璧だと思います。

質問者様からの要求では無く、売主さんのメリットになる事を提案すると良いでしょう。