土地購入に関する質問です。

土地購入に関する質問です。
現在、不動産情報が集まっているサイト「ＨＯＭＥＳ」で見つけた土地について業者と連絡を取り合っています。周囲の相場と比較してやや高いと思うのですが、業者は「売主さんは余り価格を下げたくない意向のようです」と向こうの意見を重視している印象を受けます。
一方、気に入った住宅会社の人に「土地探しから手助けします」と言われました。その場合、専門家が買い手側に立って交渉してくれるのだろうか、それとも業者が二つもかかわることで手数料ばかりがかかって、却って高額になるのか、それがまったく分かりません。業者次第というのは分かっていますが、一般にどうなのか、意見がお聞きしたいです。

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2010/05/18 19:17

その住宅会社に入ってもらった場合、その住宅会社も仲介という立場で仲介手数料が必要であるならば、その物件についてはすでに業者から物件の紹介を受けているのに別の仲介業者が割り込んで来る事になり、トラブルになる可能性があります。

先に話をしている業者が売主から直接依頼を受けた業者ならまだマシですが、その業者の先に売主側の業者がいる場合も考えられます。

以上のようの点についても注意が必要です。

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2010/05/18 16:19

>業者は「売主さんは余り価格を下げたくない意向のようです」と向こうの意見を重視している印象を受けます。

HOME'Sの場合、「取引形態」という所に「専任媒介」「一般媒介」「売主」とあると思います。「仲介」と書かれているのは恐らく「一般媒介」かな？
「専任媒介」の場合、その業者が売主と専任媒介契約を結んでいるので、当然売主寄りになります。売主が確実に「お客」になるからで、買主は必ずしも「お客」にならないからです。致し方ありません。
「一般媒介」と書かれていると、複数社が広告を出してくるので、業者は売主により速く買主を紹介したい反面、売主とも懇意にしたいので、若干売主寄りになります。
「売主」の場合は、割と交渉に乗ってくれます。また売主だと仲介手数料が必要無い場合が多いので、そういう所を見て物件を選ぶのも一つの手段です。

>気に入った住宅会社の人に「土地探しから手助けします」と言われました。その場合、専門家が買い手側に立って交渉してくれるのだろうか

ハウスメーカーによりますが、自社の関連会社の仲介業者を連れてくる事があります。
その場合は買主の意向に沿って物件探しをしてくれますが、当然ハウスメーカーに都合の悪い土地は端から却下する可能性もあります。これも致し方ありません。
単に物件情報を持ってくるだけで、仲介してくれない場合もあります。その場合は、価格交渉などは一切行ってくれません。
また、ハウスメーカーが間に入ったからと言って、プロの目で見て、間違いの無い物件を選んでくれるなどと言う事はほぼありません。見るのは、自分たちの家が立てやすいかどうかだけです。その辺りは結局自分の見極めるしかありません。

>それとも業者が二つもかかわることで手数料ばかりがかかって、却って高額になるのか

土地を買う場合の仲介手数料の上限は決められているので、それ以上は請求されません。

No.2 回答者： indigo4649 回答日時： 2010/05/18 11:20

不動産物件の価格は誰が決めていると思いますか？

不動産業者が決めているわけではありません。実は売主が決めています。不動産業者は売主が売値を決めるに当たって、物件査定などをして売値のアドバイスをします。業者の査定値は3,000万円だったとしても、売主が3,500万円で売りたいと言えばそれを受ける業者がほとんどでしょう。本当にキチンとした業者は「査定値〇〇万円～〇〇万円の間で価格設定してください。それ以上の場合は物件を受諾しません。」なんて言うわけですが、売却の受諾を受ける業者のほとんどは「ま、どうせ売れるわけないけど取り合えず受諾しよう。しばらくやってダメならまた値下げ交渉すればいいや。」と言って物件を受諾します。取り合えず、物件に絡んでおかないと話になりませんからね。
この様に受諾した物件を一般市場に出すわけですから、当然高い安いが発生します。それなんで、物件の値段が高いか安いかは買い手がしっかりとそれを見極めなければいけません。

不動産は売りの依頼を受けた業者がそれを流通機構などに登録します。買いの依頼を受けた業者は流通機構などを通じて物件の情報を集めます。そこで収集した物件情報を買い客さんに提供するわけです。これが仮に成約となると、売りの依頼を受けた業者は売主から手数料をもらいます。買いの依頼を受けた業者は買主から手数料をもらいます。それぞれの側に複数の業者が絡む場合もありますが、売主又は買主がそれぞれ支払う手数料は（売買代金の3%＋6万円）×消費税が上限となります。よって、業者が複数かかわったことで必要以上多くの手数料を払うことはありません。

＞一方、気に入った住宅会社の人に「土地探しから手助けします」と言われました。その場合、専門家が買い手側に立って交渉してくれるのだろうか

この住宅会社の人が仲介業者として「土地探しを手助けする」と言ったのか、それとも建築を取りたいがために「土地探しはサービスで手伝います」と言ったのかで若干様子は異なります。後者、つまり単に建築を取りたいがためにサービスで動く場合は、「あなたに代わって色々な業者から土地情報を集めてきてあげますよ。気に入った土地があったらその業者を通じて土地を買いましょう」と言うだけの意味です。
前者の場合は、普通に不動産業者に物件紹介の依頼をしたことになります。この場合、もちろん依頼した業者は専門家と言うことになり、買い手側に入った業者と言うことで間違いありません。
しかし、いずれの場合も成約してナンボの商売です。どんなに買い手のことを思って価格交渉しても、売主又は売り手側に入った業者が首を縦に振らない限り成約はありません。まして、たまたま自社で売りの受諾を受けた物件を、自社で買い依頼を受けたお客様にご紹介する場合、売り買い双方の依頼を受けているわけですから、どちらにもいい顔をしなければいけません。つまり、その物件の善し悪しはある程度自分で見極める必要があり、それを見極めるくらいの情報量は買い手も収集する必要はあると思います。

No.1 回答者： hanapopopo 回答日時： 2010/05/18 06:51

売主の希望価格は、相手側の事情（ローン残など）がありますので、相場より高くてもなかなか下げられない事は良くあります。

不動産業者も、売主さまの大切な資産を扱っているので、単なる値踏みには応じないと思います。
質問者さまが本気で購入する意思がある事を示すのに、買付証明にて希望価格を提示するとスムーズに話が進むでしょう。

また、業者が何社になったとしても、質問者さまが支払う手数料の総額は変わりません。特に、住宅会社の人に依頼すると、建物契約と言う「次の契約」が待っているので、かなり本気で対応してくれます。