２件目の住宅ローンの審査

3年前に、義母に住んでもらおうと、主人の名義で住宅ローンを組みました。
無知だったために、住宅ローンなんて、簡単に組めると思い、名義を貸してしまったのですが、
いざ、自分たちが住宅ローンを組もうとしたら、組むことができず、、、。

まず、フラット３５でも、だまっておけば大丈夫なんて業者の口にまどわされ事前審査にかけてもらったら、審査に通らず、。。。
昔は隠すことが出来た。と言われました。

で、セカンド住宅ローンも可能な銀行に問い合わせたら、
多分大丈夫でしょう。という答えでしたが、

その前に
主人の年収３５０万円、勤続年数６年、年齢３４歳
私の年収１１０万円（予定）　勤続　１０ヶ月　年齢３３歳

で、二人の年収を合算すれば、可能でしょう。ということでしたが、
私の勤続年数が１年以上たてば、正式審査可能です。という、事前審査の回答でした。
で、４月くらいに、審査にかけて頂こうと思っています。

義母の家の住宅ローンは、８５０万円残っています。

で、心配なことは、
一度フラット３５で、審査にかけているということ。で、
最初の住宅ローンを隠していたということ。

車のローンも完済しています。
クレジットカードは、ETC用に主人と私名義で２枚、ガソリン用に一枚所有しています。
で、毎月ETC用の主人のカードで、電気、携帯、ETCの料金を支払って、
ガソリン代をガソリン用のカードできちんと支払っています。

２件目の住宅ローンは、２２００万円借りたいと思っています。
２５００万円のうち、３００万円は、頭金です。

どうしても、審査に通りたくて、質問させて頂きました。
助言おねがいいたします。
よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： usinokoku 回答日時： 2009/01/04 22:12

諸費用分の200万は別途用意してあり、

それとは別に頭金300万があり、
生活のための預貯金も多少は残してあるということですか？
上記の条件で「もしも」借りることができるなら
借り入れ1500万くらいに留めておかれてはいかがでしょう？
セカンドハウスは金利高いですよ。

先に850万円返済しておいてから
頭金500万以上貯めて購入されるのが一番良いと思いますよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうござします。


諸費用分の200万は別途用意してあり、
それとは別に頭金300万があり、
生活のための預貯金も多少は残してあるということですか？

諸経費込みで、物件価格が２５００万円です。
そのうちの頭金が３００万円ということです。

上記の条件で「もしも」借りることができるなら
借り入れ1500万くらいに留めておかれてはいかがでしょう？
セカンドハウスは金利高いですよ。

金利が高いんですか？？？
知りませんでした。

先に850万円返済しておいてから
頭金500万以上貯めて購入されるのが一番良いと思いますよ。

ほんと、この方法が一番いいんですけど。。。
一生懸命貯めてるのですが。。
うぅ。がんばります。

ありがとうございます。

お礼日時：2009/01/05 21:12

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2009/01/05 15:22

住宅ローン審査経験者です。

「住宅ローン」は、「債務者本人が居住すること」が契約の原則となっていますので、２本は組めないんです。
フラット３５も同じく債務者本人が居住すること」が契約の原則となっています。
１人の人間が２箇所に同時には「居住すること」はできませんからね。

> フラット３５でも、だまっておけば大丈夫なんて業者の口にまどわされ事前審査にかけてもらったら、審査に通らず、。。。
> 昔は隠すことが出来た。と言われました。
嘘です。
第一、フラット３５ってそんなに昔からある商品じゃないですよ。
「昔」っていつのこと？
業者の言うことを鵜呑みにしないでくださいね。
それで泣かれた方を数知れず知っていますし、バレなければ何をしてもいい…なんて姿勢の業者を信用できますか？

> 義母に住んでもらおうと、主人の名義で住宅ローンを組みました。
ちなみに、「義母の家」に、現在ご主人が住んでいないと、正確には「住宅ローン」の契約を満たしていないことになりますから、ペナルティを取られる可能性がありますよ。
残債全額の一括返済を求められることもあります。

> セカンド住宅ローンも可能な銀行に問い合わせたら、多分大丈夫でしょう。という答えでした
現在、「義母の家」の「住宅ローン」を借りている銀金融機関には相談されましたか？
…と言いますのは、「義母の家」の「住宅ローン」を、『親族居住型』か『セカンドハウス』に切り替えてもらって、新しい家の方を「住宅ローン（自己居住型）」にされるといいのではないか…と思ったものですから。
なぜならば、「義母の家」の残債が850万円で、新しい家の借入希望額が2,200万円とのことですから、債務額が多い方が金利が高くなるよりも、債務額が少ない方が金利が高くなる方が「損」が少ないからです。

> 私の年収１１０万円（予定）　勤続　１０ヶ月　年齢３３歳
勤続年数が１年を超えても、「年収」は前年の１月～１２月で見ます。
「遡ること１年間」という見方はしませんが、取り敢えず平成20年分の収入について確定申告をなさってください。
そうしなければ、前年の「収入」についての公的証明を取ることができませんので（「源泉徴収票」は公的証明ではありません）。

> 一度フラット３５で、審査にかけているということ。
> 最初の住宅ローンを隠していたということ。
これらは特にマイナスに影響することはないと思います。

> ２件目の住宅ローンは、２２００万円借りたいと思っています。
> ２５００万円のうち、３００万円は、頭金です。
えっと…。
物件価格が2,500万円で、自己資金が300万円という意味でしょうか？（「頭金」というのは、資金の支払い方法であって、住宅ローンとは関係ないので。）
ならば、「住宅ローン借り入れに関する諸費用」はどうなっていますでしょうか？
「住宅ローン借り入れに関する諸費用」も込みで2,500万円なのでしょうか？

この回答へのお礼

ご丁寧に回答ありがとうございます。



> セカンド住宅ローンも可能な銀行に問い合わせたら、多分大丈夫でしょう。という答えでした
現在、「義母の家」の「住宅ローン」を借りている銀金融機関には相談されましたか？

はい、相談しました。そこがセカンドハウス対応のローンを紹介してくださいました。


…と言いますのは、「義母の家」の「住宅ローン」を、『親族居住型』か『セカンドハウス』に切り替えてもらって、新しい家の方を「住宅ローン（自己居住型）」にされるといいのではないか…と思ったものですから。
なぜならば、「義母の家」の残債が850万円で、新しい家の借入希望額が2,200万円とのことですから、債務額が多い方が金利が高くなるよりも、債務額が少ない方が金利が高くなる方が「損」が少ないからです。

そうなんですね。銀行の方にもう一度たずねてみます。

> 私の年収１１０万円（予定）　勤続　１０ヶ月　年齢３３歳
勤続年数が１年を超えても、「年収」は前年の１月～１２月で見ます。
「遡ること１年間」という見方はしませんが、取り敢えず平成20年分の収入について確定申告をなさってください。
そうしなければ、前年の「収入」についての公的証明を取ることができませんので（「源泉徴収票」は公的証明ではありません）。

はい、確実に確定申告にいきます。

> 一度フラット３５で、審査にかけているということ。
> 最初の住宅ローンを隠していたということ。
これらは特にマイナスに影響することはないと思います。

ありがとうございます。安心しました。

> ２件目の住宅ローンは、２２００万円借りたいと思っています。
> ２５００万円のうち、３００万円は、頭金です。
えっと…。
物件価格が2,500万円で、自己資金が300万円という意味でしょうか？（「頭金」というのは、資金の支払い方法であって、住宅ローンとは関係ないので。）

ならば、「住宅ローン借り入れに関する諸費用」はどうなっていますでしょうか？
「住宅ローン借り入れに関する諸費用」も込みで2,500万円なのでしょうか？

そうです。物件価格（諸経費込み）が２５００万円で、そのうちの頭金が３００万です。

どうにか、安心したいです。

お礼日時：2009/01/05 21:07

No.3 回答者： Domenica 回答日時： 2009/01/06 10:25

＃２です。

厳しい言い方になってしまい申し訳ないのですが…。
ご質問者さまは、どうも業者に踊らされている感が強く、『住宅ローン』に関するご認識が不足されているようですので、ちょっと心配になり再度参りました。

まず、ご質問者さまが収入合算者になるということは、フラット３５のご利用でなければ、ご質問者さまは「連帯保証人」となる可能性が高いというご認識はありますよね？
「連帯保証人」ですと、将来ご質問者さまの収入が増えたとしても、そのままではご質問者さまは「住宅ローン控除」が受けられない…とご認識ください。
また、「連帯保証人」ですから、最初から債務者と同等の返済の義務を負う…というご認識はおありですね。
「連帯保証人」であれば、「債務者が返済できなくなったら自分が返済しなければならない。」ではありませんので、お間違いのないように（この意味を説明しようとすると、専門用語を多用することになってしまいますので省かせていただきます）。
例え年収が110万円しかなくても、（2,200万円の借り入れということは、ざっと計算して）毎月８万円以上の返済を35年間は続けなければならないことまで想定してくださいね。

さて、
> 物件価格（諸経費込み）が２５００万円で、そのうちの頭金が３００万です。
「そう」ではありませんよ。
この点についてですが、「物件価格（諸経費込み）が２５００万円」には「住宅ローンに関する諸費用」は含まれていないとしか読めませんよ。
だって、実際には住宅ローンを「どの金融機関で、どのように借りるか」が決まっていない段階で、「住宅ローンに関する諸費用」がいくらになるか…なんて算出できませんもの。
それとも、「住宅ローンに関する諸費用」が多く必要となれば必要となった分だけ、「物件本体価格」を値引きしてくれるということでしょうか？そうならばいいのですが。
ですが、一般的な話から考えますと、業者が
> 物件価格（諸経費込み）
と言っているのならば、その「諸経費」は、「物件を取得するための経費」しか含まれていないと思います。

そして、＃２でも書きましたとおり「頭金」というのは、物件を取得するために業者に対しての資金の払い方です。
「住宅ローンには全く関係がない言葉」なんです。
ですから、業者が
> 頭金が３００万
と言っているということは、「契約の段階で業者に300万円払ってください。残金は住宅ローンの資金実行によって払っていただけばいいです。」という意味でしか受け取れないんです。

まあ、フラット３５を持ち出すくらいで、フラット３５は、物件取得価格の９０％までしか融資がされませんから、それを基準にした話でしょう。
フラット３５で必要となる「住宅ローンに関する諸費用」は、民間金融機関の住宅ローンを利用した場合の「住宅ローンに関する諸費用」よりも「はるかに安い」ですからね。
フラット３５のは「融資手数料」は数万円～１０数万円必要となるものの、『保証要件』が不要です。
『保証要件』が不要ということは、保証料が不要ということです。
対して、民間金融機関の住宅ローンを利用した場合の「住宅ローンに関する諸費用」の大半を占めるのが、『保証料』なんですよ。
確かに金利に保証料を上乗せする…という方法を採れる金融機関もありますが、はっきり言って「損」なので、「一括前払い型」の方がいいんです。
また、保証料は金融機関負担というところもありますが、一般的には「物件価格の20％以上の『自己資金』を用意できること」「借入額が物件価格の80％未満」という条件がありますね。

そして、その『保証料』を決める際の『保証料率』は、「債務者の属性」などによって料率が違ってくるんです。
「年収が低い」「返済負担率が高い」という場合などは、『保証料率』も高くなり、借入額と返済期間によっては、100万円超の保証料ということもあります。
要するに、借入額が高く、返済期間が長ければ、その分だけ保証料は高くなる…ということです。

実際には住宅ローンを「どの金融機関で、どのように借りるか」が決まっていない段階で、「住宅ローンに関する諸費用」がいくらになるかが算出できない…と申し上げているのは、この保証料がいくらになるかが分からないからなんです。
金融機関によっても、『保証料』は違いますからね。

ご質問者さまの場合、義母の家の住宅ローンの残債が850万円、新規の借入希望額が2,200万円。
ご夫婦の収入を合算しても460万円程度にしかならないのに、3,000万円超の債務を負うことになる訳で、しかも、妻であるご質問者さまはまだまだ「出産可能年齢」（仮にご質問者さまご自身に出産の意志や可能性がないとしても、「世間」はそうは見ません。悪しからずご了承ください）。
要するに、融資審査においては「妊娠・出産によって、妻の収入がゼロになる可能性がある」と見て、融資審査を行うんですよ。

仮に…。
どちらかの融資が「セカンドハウスローン」となった場合を想定してシミュレートしてみましょうか。
＃１さまがおっしゃっている通り、セカンドハウスローンは、住宅ローンに比して「適用金利が高い」です。
もともとの店頭表示金利は住宅ローンとさほど変わらない（同じか少し高い）程度なのですが、住宅ローンと違って「金利の優遇が受けられない」、「金利の優遇幅が小さい」ということによって、「適用金利が高い」ということになるんです。

・借入額：２本分を合算した3,000万円
・金利：「平均」を取るため、ＧＥのフラット３５よりも少し高めの「年利3.00％」（これでも低いと思います。）
・返済期間：３５年（本当は60歳までに完済できるパターン（返済期間25年）でシミュレートしたいんですけれど…。）
・元利均等返済
・ボーナス返済なし
・年収：460万円（合算額）
というパターンで「返済負担率」をシミュレートしますと、約30％となります。
年収460万円ならば、返済負担率30％というのは、「住宅ローンの返済能力」の審査としては通るレベルですが、「妻の年収がゼロになった場合」を想定すると、年収350万円で、返済負担率は39.5％。
年収400万円未満の場合は、返済負担率の基準を、厳しいところで25％以下、緩めのところで30％以下としているところが多いので、39.5％では「返済能力不足」とされ、住宅ローン審査ではＮＧになるレベルです。

現在、金利は低いですし、消費税も低いので、「住宅を取得するチャンス」と考えられる方も多いです。
そして、当然に完済までの資金（支出）計画を含めたライフプランニングはされているものと思いますが、再度、「厳し目に」見直しをされてはいかがでしょう。
住宅ローンを借りてもなおお手元に、年収の半分程度は「流動性の高い資金」が残っていないと、この経済情勢下においては、実際の返済は相当厳しくなると思いますので（年頭の番組では、著名なエコノミストが口を揃えて「景気の回復には２～３年かかる」と言っていましたね）。

最後に。
「住宅ローンの審査に通れば完済まで無理のない返済が約束されたのも同じこと」と思われるお客さまが多いのですが、決してそうではありません。
「あの時、審査に通らなければ…。」というお話は、決して少なくないんです。

この回答へのお礼

貴重なお時間、ありがとうございます。

主人ともう一度、しっかり話し合いたいと思います。

やっぱり、８５０万円を完済してからの方がいいですね。
きっと、きっと。

ありがとうございました。
また、質問させて頂くことがあるかもしれませんが、
どうぞ、よろしくおねがいいたします。

お礼日時：2009/01/06 17:16