マンション理事長の権限(防犯カメラ)

Question

某ニュータウン、築10年の分譲マンション(200世帯)に住んでおります。ご多分に漏れず、自転車盗、車へのイタズラ、ゴミの不法投棄などがあり、防犯カメラの設置も理事会での検討事項になっていたようなのですが、その防犯カメラを、現理事長が独断で業者の選定をし、先般、共用部分も含まれる箇所に、業者を入れて工事を始めてしまいました。幸いこの工事に気が付いた、理事経験者の方が共用部分の変更に当たると直談判をして工事を止めさせていますが、理事長は、1.警察からの強い指導があった。2.住民の安全確保のため一刻も早く処理をしたかった。3.法的には何ら問題はない…と主張しているようで、いまにも工事の再開をしそうです。また、ゴミ置き場には、すでに住民決議無く監視カメラが１台稼働しており、管理事務所に聞くと、管理規約も作られていないそうです。防犯カメラの有用性は認めておりますし、ルールに則った形で事を進めて頂きたいのですが、1.マンション理事長にそのような権限があるのか？2.違法性はないのか？3.仮に総会において、理事長選定の業者が否決された場合、現在まで進行している工事費の負担はどうなるのか？4.現在稼働中のカメラの画像を、仮にゴミ置き場監視以外の目的で閲覧した場合、どのような違法性があるのか？5.選定業者は現理事長がお勤めの関連会社とのことなのですが、このことに違法性は無いのでしょうか？　お詳しい方、是非、ご教示下さいませ…

2009ken · Accepted Answer

確かに、設置自体は、法的には問題ないでしょう。あくまで身内の話ですから、それを規定した法規はない。ただ、その行為自体については、管理規約という内規があるでしょうから、それに違ってる可能性は大ですね。だとすれば、集団としては追及を受けることになる。会社や学校が制服着用となってるのにかかわらず、とっぴょうしもない私服で通そうとするようなもんです。法の縛りはないが、やっていいことではない。

で、おおむね理事長の権限を逸脱してるでしょうから、工事差し止めは妥当な判断でしょう。で、あとは、管理組合でのつるしあげ、申し開き、公聴会ですね。
そのうえで、事後ながら議決を取って工事再開とするのか、工事は中止のままおクラとするのかは、あなた方区分所有者が決めることです。

まあ、工事再開なら、業者は文句は言わない（手配や金利等、多少は言うでしょうが）でしょうが、中止なら、文句言うでしょう。ただ、その文句は、発注者である理事長と業者間の話。管理組合では発注してないのだから、個人弁済要求でもなんでもどうぞ、という話になります。
仮に、理事長が組合の印をもって契約したか、本来必要な手順を踏まずに組合名で発注してるなら、債務がないという代わりに、背任で理事長を追究することになるでしょう。まあ、かなりもめそうですから、管理会社と弁護士さん噛ませたほうがいい話になるでしょうね。（200戸もあるなら、誰か弁護士いませんかね）

４、については、法的には問題ありません。
５、については、工事再開、支払いを餌に、バックなどがないか、確認するのも手でしょう。

2009ken · Answer

カメラではないが、知ってる実例を。

某マンションの某工事で、予算案は議決されてました。ただ、詳細も工期も煮詰まってなかった。しかし、理事長が、任期中にしたいと言い張り、自分の懇意な業者に一存で依頼し、いきなり今週末から工事と回覧を出した。見積もりも複数社からとってはいたが、他は握りつぶして、選定理由も開示しなかった。
さあ、理事会の一部と他の組合員が猛反発。（そりゃそうだ、ベランダもかたずけないといけないし）足場業者が搬入を始めた段階で、住民がピケ張って、中止を勧告。業者は怒ったが、そもそもの発注書がなかったこともあって、結局は工事は中止、無期延期に。
その後、管理組合に対しては金銭要求はなかったようですが、当時の理事長と業者でどんなやり取りがあったかは、わかりません。

2009ken · Answer

一応フォローのため。

運用規約につては、定められてない場合も多いです。もちろん定めるほうがいいのですが、カメラ設置自体で満足する組合も多く、その後のことまで想定してないというのが実情です。何かあって、初めて、管理会社に尋ねて、運用をする程度が多いのも事実。
まあ、カメラメーカーであればおおむね雛形は持ってますので、要求すれば入手は簡易でので、それを元に取り決めすることは、できれば行ったほうがいいでしょう。

junkg7 · Answer

共用部分に防犯カメラを設置することは「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）軽微変更」に該当します。
管理規約に別段の定めがない限り、普通決議（区分所有者および議決権の各過半数など）で議決することになりますので、理事長の権限では出来ないと言い切れませんが、出来る可能性は低いでしょう。
仮に理事長権限で出来ても区分所有者への説明が不要と言う事にはならないと思います。

運用規則を定めてから稼動させるべきです。
使用細則など違反者を監視する為であれば賛否両論あると思います。
設置場所も専有部分・専用使用権部分などが画角に入らないよう避ける必要が有りますので、区分所有者の意見・承諾が必要になります。
問題が大きくなる前に気が付いて良かったと思います。
区分所有法などに反する行為と思われますので、早急に監事などから臨時総会など開催されて対処してください。

masaaki509 · Answer

マンション法です。一度は目を通して下さい。
　http://www.mansionadvisor.com/mansion_law/k00_law.html
理事長が勝手に共用部の工事は出来ません、3/4の議決が必要です。
　

まずは、解任しましょう。理事会・理事長にお金が渡されている場合もあります、紹介料・マージン等ですね。その業者の見積もりを開示してもらい、妥当な値段かどうか検討すべきです。数百万の工事ですよね？議決なしに出来る金額でも工事でもありません。法律違反です。
勝手にした事ですので、現状回復してもらいましょう。
金額は理事長に請求です。当たり前です。

第２５条　選任及び解任
　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。
共用部分は決議なしでは変更できません。

引用です。
第２６条　権　　限
　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

第２１条　共用部分に関する規定の準用
　建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む）が区分所有者の共有に属する場合には、第１７条から第１９条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

第１７条　共用部分の変更
　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。　【3/4　議決】
２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

第１８条　共用部分の管理
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 前条第２項の規定は、第１項本文の場合に準用する。
４ 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

第１９条　共用部分の負担及び利益収取
　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

後は簡単に書いときます。

第５７条　共同の利益に反する行為の停止等の請求
　区分所有者が第６条第１項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。【過半数　議決】

第５８条　使用禁止の請求
　前条第１項に規定する場合において、第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第１項に規定する請求によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止をすることができる。【3/4　議決】

第６０条　占有者に対する引渡し請求
　第５７条第４項に規定する場合において、第６条第３項において準用する同条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。

【3/4　議決】

m_inoue222 · Answer

＞1.警察からの強い指導があった

恐らくそんな事は無いでしょう

＞2.住民の安全確保のため一刻も早く処理をしたかった。

思うのは勝手、それほど緊急に必要な事とは認められないでしょう

＞3.法的には何ら問題はない…

何より支出を伴うことですので問題でしょう

修繕積立金などはそのマンションの所有者全体の財産です

＞1.マンション理事長にそのような権限があるのか？

無いでしょう、理事会全体の決議でも普通は認められないでしょうね

＞2.違法性はないのか？

管理組合が認めなければ理事長に賠償責任が有るでしょう

＞3.仮に総会において、理事長選定の業者が否決された場合、現在まで進行している工事費の負担はどうなるのか？

理事長個人の負担で損害賠償と原状回復でしょうね

＞4.現在稼働中のカメラの画像を、仮にゴミ置き場監視以外の目的で閲覧した場合、どのような違法性があるのか？

現実にはそうしたとの証拠も集められないでしょう．．．

＞5.選定業者は現理事長がお勤めの関連会社とのことなのですが、このことに違法性は無いのでしょうか？

それ以前に独断工事自体が問題でしょう

管理組合で認めれば問題は無いでしょうね

通常、そのような緊急性が求められない工事は総会での決議が必要でしょう

Hamida · Answer

マンションの管理規約に、理事長の判断で出来るという条項がない限り、理事会か居住者総会の過半数の賛成がないと、共用部分の変更は出来ないでしょう。

画像の管理については、閲覧要請があった場合は、理事会の過半数の賛成が必要など、管理組合ｋ管理規約に明文化する必要があります。誰かの個人的判断で第三者に閲覧させることは個人情報保護法に抵触し違法行為です。

理事長の個人判断で、行った工事に対する、賠償責任は理事長個人にありますので、理事長が個人資産から支払うことになります。

マンション理事長の権限(防犯カメラ)

確かに、設置自体は、法的には問題ないでしょう。

カメラではないが、知ってる実例を。

一応フォローのため。

共用部分に防犯カメラを設置することは「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）軽微変更」に該当します。

マンション法です。

＞1.警察からの強い指導があった

マンションの管理規約に、理事長の判断で出来るという条項がない限り、理事会か居住者総会の過半数の賛成がないと、共用部分の変更は出来ないでしょう。

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