位置指定道路に接道する土地の資産評価

不動産投資として、一棟マンションを購入しようとしています。
とても条件のいい物件情報がありましたが、接道が、「私道・位置指定道路・持分有り」でした。公道ならば問題ないところなのですが、資産価値として、土地評価への影響が心配です。物件仲介の不動産会社は、「持分有り」の場合は、土地評価に全く影響しないとの返答でした。
しかし、別の不動産関係者に助言を求めたところ、「位置指定道路」の場合は、「持分有り」でも大きく評価が下がるとのことでした。
実際は、どちらなのでしょうか。よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/02/15 16:37

不動産業者です。

更地ならわかりますが、マンションなら土地はあくまでも立地条件に過ぎず、実質的な利回り（入居状況）と建物の程度の方が大きな要因となります。首都圏の1等地でもない限り土地の評価よりRCや鉄骨造の建物評価の方が格段に大きいからです。
更地でこれからマンションを建設を計画する場合などは、他所有者の同意等不安要素もありますが、既に建っており現状で道路に関して争議がないのなら、問題ないのではないでしょうか？
築年数がわかりませんが、配管や防水、外部の修繕などそちらの方が土地の評価減より余程心配をされたほうが良いと思います。何をやるにも数百万単位でかかりますから。
当方も債務整理などで仕入れて転売等しますが、売却の際は一部東京の方が気にされる場合もありますが、それが障害になり売れないことはありません。位置指定道路は実質廃止できる道路ではありません、持分もあり通行や使用を妨げられることもありませんから、将来的に道路修復の際費用負担を伴うぐらいの認識で良いのではないでしょうか？
あくまでも現状で争議が無い場合ですが・・・

この回答への補足

早速ありがとうございます。本物件は、東北一の主要都市、築12年のＲＣ、管理はよいようです。心配しているのは、購入後、出口で売却する場合に、接道が要因で融資評価が下がった場合、売却損でそれまでのＣＦで得た収益が大きく食われてしまい、結局、投資効果があまりなかったということになってしまわないかということです。
物件を最後まで「持ち切り」とするのならば、ご指摘の通りだと思いますが。ご意見がありましたら、よろしくお願いいたします。

補足日時：2009/02/15 19:25

No.2 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2009/02/15 21:33

位置指定道路という事で評価が下がるのもありますが、位置指定道路ということは、通り抜けができなかったり幅員が狭かったりするのではないですか？そうであれば、位置指定道路だからというよりも、通り抜けできなかったり幅員が狭いということで、近隣の広い公道に面した土地よりも評価が下がるのは当然です。

また幅員が狭ければ容積率が制限されている場合もあり、そうであればマンション用地としては評価は下がります。

この回答へのお礼

やはり、そうなのですね。専門家の方の意見はとても参考になります。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/02/16 22:37

No.3 回答者： motiie 回答日時： 2009/02/16 14:35

東北一に居住している大家です。

もう少し様子見したほうがいいですよ、これからもっと魅力的な物件が春にむけて出てきます。仙台（？）ＲＣ余剰気味で、6割入居があれば
良いほうです。出口も重要ですがそれ以前に購入後経営ができる所なのか？検討したほうがよろしいのではないでしょうか？
現状位置指定道路の場合今後都市計画道路になる可能性があるか、確認ください。特に仙台駅東口近辺は道路拡張工事もほぼ完了し、今後は
近辺道路の工事に順次移行する可能性もありますので・・・
参考意見ですみません。

この回答へのお礼

東北一・仙台(？)は、物件供給が過剰と聞いたことがあり、気にはなっていました。不動産屋さんの話は、最低３割引くらいで考えた方がいいかも知れませんね。ありがとうございます。

お礼日時：2009/02/16 22:48