天井や床の経年劣化も借主負担？

Question

引っ越しを予定しています。

契約書には、内壁、天井、床、襖、障子、網戸、窓ガラス、照明器具などの経年劣化による修理張替の負担は借主負担と書いてあります。

襖や照明器具などはわかるのですが、内壁、天井、床などの経年劣化も借主負担なのでしょうか？

たとえば家具を置いたことによるカーペットの凹みなどは、どちらの修理負担になるのでしょう？

大規模な修理は大家負担で、小規模な修理は借主負担と聞いたことがあります。
壁紙全面張り替えの場合は大家負担で、一部張替の場合は借主負担ということで、内壁の経年劣化も借主負担とされているのでしょうか？

ma_h · Accepted Answer

元業者営業です

＞契約書には、内壁、天井、床、襖、障子、網戸、窓ガラス、照明器具などの経年劣化による修理張替の負担は借主負担と書いてあります。

この記述に「納得がいけば」契約すればいいし、そうでないなら契約しなければいいだけです。
「八百屋さんが大根をいくらで売り出そうが自由。それを買うか買わないかも自由」（民法上の「契約の自由」の原則）

問題はこのような記述があり、既に双方の「署名、捺印」がある場合ですが、原則「契約書が最優先」です。

我が国は法治国家です。
そして、前述のように「契約の自由」は民法で担保された「お互いの」権利です。
そして、それは＃１さんの回答どおり「公序良俗に反しない内容」でない限り「双方に履行する義務」が発生します。

平たく言えば「いい歳した大人が自分で判断して結んだ契約に後からイチャモンつけてもダメですよ」という事です。
この点はご理解いただけますよね？

＞襖や照明器具などはわかるのですが、内壁、天井、床などの経年劣化も借主負担なのでしょうか？

国交省のガイドライン、都条例（東京ルール）では「貸主負担」です。

＞たとえば家具を置いたことによるカーペットの凹みなどは、どちらの修理負担になるのでしょう？

こちらも同様です。

＞大規模な修理は大家負担で、小規模な修理は借主負担と聞いたことがあります。

これは違います。修理規模の大小ではなく、原則は「経年劣化は貸主負担」「故意、過失による汚損は借主負担」です。

上記のとおりご質問の内容は国交省のガイドライン、都条例では貸主負担となりますが、「ガイドライン」に法的強制力はありませんし、都条例は「東京以外の物件」は対象外です。（細かい条件は割愛します）

結論
契約前なら交渉すればいいですし、交渉決裂なら契約をしなければいいでしょう。
契約後なら先述のように原則「自己責任」です。つまり「契約書最優先」。
既に契約していて、それでも納得いかなければ（常識的に「それもどうか？」と思いますが）司法の判断を仰ぐしかありません。
民事の揉め事に判断・命令を下せるのは「裁判所」だけです。弁護士でも不動産業者でもありません。

ただし、この場合はご質問者様が「契約の不当性」を「証明する義務」が発生します。
つまり、貸主は「契約書通り」請求するだけで、その時点で法的には何の落ち度もありません。それを裁判所の判断も何もないうちに「納得しないから支払わない」と勝手に行動を起こすと「契約違反」で逆に訴えられますのでご注意を。

繰り返しになりますが
●契約内容に不服があるなら「軽率に」署名、捺印をしない。
です。（常識ですよね）

natuvani · Answer

契約書の中に書かれている事がすべてではありません。
経年劣化は、家賃の中に含むと言う考え方が一般的です。
家主や不動産屋は契約書に書かれているのでと言うと思いますがそんなことはありません。
仮に新築のマンションを賃貸して経年劣化は借主負担と言う事であればすべて新しい物に変えてないといけません。内壁、天井、床、襖、障子、網戸、窓ガラス、照明器具をすべて新しくしたらとんでもない金額になります。
日常生活で汚れるものや、傷がつくものに関しては費用負担はしなくていいです。家具を置いたことによるカーペットの凹みやテレビを置いていた所のクロスが汚れている場合は負担はありません。タバコをすっていてクロスが汚れていても同様です。
借主が負担をしないといけない物は、例えば壁に穴があいている・窓ガラスが割れているなど通常生活をしていて壊れないものに関しては、借主の負担になります。でも、100％の負担ではありません。例えば、3年間住んでいたとしたら3年分の経年劣化はあります。経年劣化分は支払う必要はありません。
住んでいる年数により貸主・借主の費用負担が変わってきますが何年住んだら何割と言う決まりはありませんので相談して決めます。
後は、ハウスクリーニング代と鍵の交換代ぐらいになるので特別汚れている等なければ、2万5千円～3万5千円の間ぐらいで納まると思います。

in_go-ing · Answer

大家しています。

　質問者様の念頭にあるのは、あくまでもガイドラインに沿った契約です。ガイドラインは『ガイドライン』ですので、それに従った契約書を作らなければならないと言うものではありません。
　大家さんの意向でそのような特約的条項が付いていることは重要事項説明でなされているはずです。それが余りにも借主に負担を強いていると思うなら契約をしなければ良いだけです。
　大家の方に、公序良俗に反しない限り、どのような条項を加える自由もあるように、借主側にもそれを拒否して契約を結ばない自由もあるのです。そして、そのような条項を多くの借主さんが拒否して契約を結ばなければ、大家のほうも空き室を抱えるのが耐えられなくなって借主さんに過大な負担を要求する条項は消さざるを得なくなるでしょう。

天井や床の経年劣化も借主負担？

元業者営業です

契約書の中に書かれている事がすべてではありません。

大家しています。

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