住宅ローン 背伸びしすぎでしょうか

都内23区、家賃12万円の賃貸マンションに夫婦2人で住んでいます。
月々の家賃がそれなりにしているので分譲マンション購入の検討を最近始めましたが、我々も大変気に入っているなかなかマンションの建たない好立地の地域に残り2戸しか無い物件を見つけました。

仕様グレードも高く物件はとても気に入りましたが、借入額が年収の5倍にも収まらないので率直に言って大変厳しい返済プランと感じています。
諦めをつけるためといってしまうと何ですが、検討の是非について皆さんからコメントをいただけたら幸いです。

●私
32歳男性・年収580万円・東証2部上場会社 勤続7年
●妻
31歳女性・年収480万円・JASDAQ上場会社 勤続5年
●物件
東京都23区内・駅徒歩5分・3LDK・販売価格5,900万円
・自己資金750万円（諸経費250万円をここから支払います）
・35年ローン、借入額5,400万円
・月々返済額 = 133,000円＋諸経費25,000円 = 158,000円
・ボーナス返済年2回、1回100,000円×2 = 200,000円

車、借金、子供はありません。
妻は当面働く予定ですが子供が出来たら辞めるのであまり資金の当てには出来ないと考えています。
月々158,000円＋ボーナス年間20万円の支払いと固定資産税なら払えそうにも思いますが、日々の生活が余裕ないものになりそうな予感が今からしています。

No.5 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/03/09 10:57

元業者営業です

不動産は一部の人を除いて「ある程度」無理をしなければ買えません。
問題はその「ある程度」の見極めをしくじると「とんでもない結果（人生を左右する）」になるのが不動産購入なのです。

故に資金計画は慎重の上にも慎重に精査する事が必要です。

さてご質問のケースですが・・・

現在、大手都市銀は住宅ローンを融資する際の返済比率は原則３０％までしか認めておりません。
また、奥様との収入合算においては奥様の年収を半分～７０％しか合算してくれません。理由は「妊娠・出産」による収入減のリスクがあるからです。

ご質問者様の資金計画ですと
年間支払額１，７９６，０００円÷年収８２０万円（奥様は年収５０％合算）＝２１．９％（返済比率）

ですので、通常は「問題なく」融資承認が出るでしょう。
これに諸経費（多分管理費・修繕積立金？２５，０００円／月）と固定資産税５０万円／年（予想です）をプラスすると
年間返済額は２，５９６，０００円となり返済比率は３１．６％になります。

もしもこの返済比率（３１．６％）が純粋に住宅ローン返済のみの金額なら、ご質問者様は「融資不可」になります。
つまり、「それだけ厳しい返済額」と銀行が判断する金額なのです。

勿論、それでも節約すれば支払っていけるかもしれませんが、マンションを買って「どこにも行けない、何も買えない」「あれも我慢、これも我慢」では本末転倒です。

家なんてしょせん「ハコ」ですよ。何の為に家を買うのかよくお考え下さい。

悪い事はいいません。固定費込み込みで返済比率２５％以下で買える物件か、またの機会に備え貯金するかどちらかを選択するべきです。

ご熟考を。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました、具体的な数値とわかりやすい解説で大変助かります。
やめるかも知れない妻の収入は50%～70%で計算されるのですね、覚えておくようにします。
(昨晩書店で見た購入How Toに銀行が何を査定しているかなどの情報もあったので追って確認しておきます）

"諸経費"はご推察の通り管理費＋修繕積立金です。
他にかかる税金は固定資産税が163,000円、不動産取得税が50,000円とありましたので年間返済額を230,9000円とすると返済比率は28.15%でしょうか。
銀行から借りられるとしても到底余裕のある生活が望めないことは重々理解出来ました。
"家なんてしょせん「ハコ」ですよ" も一日色々と考えさせられるお言葉でした。憧れですがおっしゃる通りこれが全ててはありませんよね。

皆さま、右も左も分からぬ質問に対しご丁寧に回答いただき本当にありがとうございました。
しっかり勉強して間違いの無い買い物をしたいと思います。

お礼日時：2009/03/10 05:42

No.4 回答者： rio_rio_ri 回答日時： 2009/03/09 09:17

う～ん、自分なら組まないローンです。

お子さんが増える可能性がおありなんですよね？
また、そのときに奥様が産休ではなくて辞められるのでしたら厳しいのではないでしょうか。
フラット35かと思いますので月々の支払いは変動しないでしょうが、マンションですと修繕費が年々上がります。また10年以上ともなると付帯設備にも不具合が出たりで修理費も発生してきます。それらを考えると余裕がないというよりは支払っていけるのか心配です。

どうしても！欲しいという物件であれば色々なものを我慢して購入されるしかないと思いますが、余裕のない生活はお勧めしません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ご指摘のひとつひとつをいちいちその通りと思い拝見させていただきました。
家を買うと大変なことも多いからと気楽な賃貸派を自称していたのに、いざ良いものを見てしまうといけませんね、すっかり足下が見えなくなっていました。

人生の幅を狭める買い物はとても出来ませんので地に足のついた買い物を心がけたいと思います。ご回答いただきありがとうございました。

お礼日時：2009/03/10 00:57

No.3 回答者： ten_223 回答日時： 2009/03/09 04:14

物件の値段が高いようですが、港区や渋谷区といった便のよい場所でしょうか？

６０００万のマンションなんて共働きでも、ふつうの人には手が出せません。値付けが怪しいと思います。ぼったくられてる？

交渉の余地があると思います。

物件の概要や場所を教えて頂ければ適正価格かレスします。

この回答へのお礼

はい、場所は品川区で都心へのアクセスは大変良好です。
立地・仕様ともわたしたちの理想に限りなく近いもので、さらになかなかマンションの建たない土地柄なのでこれは良い巡り会いなのかも知れないと夫婦揃って舞い上がってしまいました。当然そのぶんのしわ寄せは価格に来ていたわけですが・・。

>物件の概要や場所を教えて頂ければ適正価格かレスします。

お申し出ありがとうございます。
でも物件概要を書いて個人が特定されたらと思ってしまう私は肝が小さいですね・・(笑)。
5900万円はある程度交渉した中で出てきた金額で、いわゆる決算期の即決プライスでした。元のプライスは強気の約6800万円。これが高いことは向こうも重々承知でしたが、他物件の相場を考慮すると値引き後の価格は（素人判断ですが）恐らくぼったくりとまでは呼べないのではと感じています。

不勉強でお恥ずかしい質問をしましたが、きちんと勉強して身の丈にあった物件を選択したいと思います。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/03/10 00:30

No.2 回答者： natuvani 回答日時： 2009/03/09 03:30

収入合算で借入れは可能だと思いますが、奥さんが仕事を辞める事も考えると厳しいと思います。

それから、月々の返済を考える場合はボーナスは足し程度に考えておいた方が無難だと思います。一番最初に削られるのがボーナスなのであてにして今年はボーナスカット半分なんて言われたら大変です。

この回答へのお礼

ボーナス支給額は少なく見積もった上であのような金額に設定しましたが、未曾有の大不況と言われる中でそもそも当てには出来ませんね。

無理なく身の丈にあった物件を探してみたいと思います。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/03/09 23:25

No.1 回答者： hey_ocha 回答日時： 2009/03/09 03:24

現在の二人の年収の５倍ちょい越えているのと、子供ができた場合に破綻するのが明らかなので、お勧めしません。

しかも....管理費と年々増加する修繕積立金のことは考えていますか？

将来にわたり子供を作らない＆お二人ともこの経済状況で失業になる可能性がないという条件がないと、まず難しいと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
そうですよね、破綻のリスクをはらみつつ無理して家を買うなんて馬鹿げた話しだと思います。
それにどんなに良い家だとしても子供を完全諦めるのは本意ではありません。

>しかも....管理費と年々増加する修繕積立金のことは考えていますか？

はじめのご説明が不明瞭でした、失礼しました。
「返済額133,000円＋諸経費25,000円」と書いたうち、諸経費の内訳が管理費15,900円＋修繕積立金7,160円になります。
これらの返済もコミで考えてはいましたが、お恥ずかしながら修繕積立金が年々増加することはご指摘で初めて知りました。

ご回答本当にありがとうございます。

お礼日時：2009/03/09 23:18