土地の個人売買で、私って騙されてる？

Question

新築を立てる為、現在ある土地を交渉中なのですが・・・・

ざっと概要を説明しますと・・

：その土地の持ち主は先ほど無くなり、相続予定の息子さんと交渉中。
：まだ相続登記は行われていない。
：その土地は２００坪あり、分筆して１２０坪買う予定。
：まだ分筆していない。
：売主曰く（土地家屋調査士に簡易的な測量は行ってもらった。）らしい
：測量図は見せてもらった
：売主の知り合いの司法書士がいるのでその方に契約書作成や登記を依頼したいと売主
：分筆にもお金がかかるのですでに手付金２０万払い済み。
：手付金20万は私のローン審査が通らなければ返ってくる。土地代に充当。

で、今日、売主から電話があり司法書士事務所で契約したいと言われました。予定日は明々後日の木曜。今現在は相続登記も分筆も行われていない。

売主は司法書士に手付金は土地代の1割が普通を言われたのであと80万手付けに欲しいと言ってきました。
でその時に契約を交わしたいので実印と手付金を持ってきて欲しいと・・・
手付金は1割が無理だったので20万にしてもらった訳で、今更用意できないので断りましたが、それよりも気になったのが、まだ相続登記も分筆も行われていない土地の売買の契約って出来るんでしょうか？今日から慌ててするといっても相続登記とか分筆って3日では出来ないですよね？

通常土地の個人売買の場合は仲介業者が入らないので契約前に買主が物件調査をしないといけないと聞きました。
でもこの物件は相続登記も分筆も行われていないので物件調査で登記簿や測量図取り寄せても意味無いのではないのでしょうか？

相続登記も分筆も行われていない土地の契約を勧めた相手方の司法書士って信頼していいのでしょうか？

ちなみに売主は田舎のおじいちゃんで人はよさそうな感じですが土地売買の事は素人の私より無知な感じです。

kyossy- · Accepted Answer

分筆されていない土地の売買は可能ですが、相続されていない
土地の売買は出来ません。正確に言うと「あなたが危険」です。
なぜなら相続予定の息子さんが単独所有出来るのか、実は他に
相続予定のご兄弟などがいて、他のご兄弟も共有所有になるのか
確定されていないからです。
仮に息子さんとご兄弟が仲が悪く、息子さんが「オレだけの物に
してやる」と悪意があれば「他人物売買」で話がややこしくなる
だけです。よくある話が登記名義人（故人）に隠し子がいて
隠し子にも所有する権利があった…とか。
先に相続登記をしてもらわないと「あなたが危険」です。
当然に相続登記は3日では出来ません。延期してもらい、あなたも
もっと不動産取引を理解することが必要です。

それと登記費用。「土地代の1割が普通」なんてことはありません。
登記費用の内訳は土地の評価額に応じた「登録免許税」と「司法
書士の報酬」に大きく二分されます。「司法書士の報酬」は現在
規定は無いようですので書士により異なりますががおおよそ5～
15万円位です。よって取引前に見積もりをもらうことがぼったくり
されないコツです。それに売買契約日に登記費用を支払うことは
ありません。決済引渡日に払って下さい。

測量図があっても境界確定が出来ていない土地はいくらでも有り
ます。買ってから隣地と境界でもめていた…なんてことの無い
ようにしっかりとした状態になってからの取引をお勧めします。

このままいくと、騙される可能性やぼられる可能性も十分あると
考えます。大手不動産会社なら相続登記されていない不動産は
売買しません。零細不動産屋はイケイケで「停止条件付」で
手付金契約をすることもあるようですが。
本来は他人物売買になる可能性があるので、相続を確定する書類
（遺産分割協議書など）が無いと司法書士も契約はしても決済
引渡はやりません。

「ローンの白紙解除特約の期日」とはあなた融資を使い土地を
購入する場合、金融機関から融資してもらえない際に「この
話は白紙に出来る期日」です。

今回は少なくとも延期して下さい。相手が文句を言うようなら
止めた方が賢明かもしれませんよ。

以上、良かったら参考にして下さい。不動産会社で管理職をして
いる者でした。

pass111 · Answer

・一方的に売主さんのペースで話が進んでいる感じですよね。
・「司法書士」「弁護士」を名乗る人物が必ずしも自分にとって信頼できる相手であるとは限りません。だから、相談するときも誰の側に立って（誰の利益を重視して）その人は発言しているのかよく考えながら対応する必要があります。
・まずは、もう少し、事実関係が明らかになるまで、これ以上の商談は相手さんに待ってもらっては如何でしょう。（確信が持てるまで実印の使用と入金はやめたほうがいい。知らないうちに契約成立、いかなる理由があろうとお金返さない！と言われそう・・）
・「住宅金融支援機構」（旧住宅金融公庫）のHP「住まっぷ」では土地を買う場合の注意事項を細かく段階的に書いてあり、見やすかったです。
・一度、こうしたものを参考に疑問点・不審点をチェックしておいた方が専門家に質問するときもより具体的なアドバイスをもらいやすい気がします。
・私も以前、購入した土地に家を建てましたが、膨らむ夢と、未知の諸手続きの山・動くお金の大きさと・契約がらみの思わぬ落とし穴の回避にへとへとになりました。買い手は「夢の実現」ですが、売り手と仲介役（含む司法書士）は「お金目当て」ですから、シビアさが違うのです。人のよさそうな人は、お金のための汚れ役をお金で雇った代理人にさせるのだとういう現実を見たときは悲しかったです。（ごめんなさい。私情をはさみました）

・素人意見ですが、くれぐれも慎重に。自分のペースを崩されないように商談を進めて下さいね。

wankodan · Answer

>相続登記も分筆も行われていない土地の売買の契約って出来るんでしょうか？
できます。たとえ他人の土地を勝手に売買契約してしまったとしても問題ありません。
要は、契約後に契約者双方が契約内容を履行できれば良いだけです。
そして今回の場合ですと
契約内容に測量分筆後に引渡しといった感じの文言が入っていれば問題無いかと思います

>意味無いのではないのでしょうか？
意味は十分あると思いますが、その意味や内容を理解できないのなら意味は有りませんね

>信頼していいのでしょうか？
大多数の司法書士さんは信用できると思いますが
その司法書士さんを信用できるかどうかは判断しかねます
ただ質問内容から私には司法書士さんに不信な所は見つかりません


契約内容にあなたにとって不利な内容が書かれていた場合
あなたはその事に気づく事ができますか？

安くない買い物です。もし心配なら
契約までの時間をあけてもらって
弁護士や不動産取引のプロにお金を支払って安心を買われるか
しっかりと勉強をされることをお勧めします

nonbay39 · Answer

個人売買の場合は宅地建物取引業法の範囲外ですので、重要事項説明などはありません。

　不安ならば、ご近所の大手不動産屋に仲介してもらってはいかがでしょうか。今から仲介を頼むのであれば不動産屋にとっても美味しい話ですので、まともな土地ならば買い主側の仲介手数料をさらに少しまけた金額だけで受けてくれると思います。
　
　契約書を事前にもらい良く読むことをお薦めします。
　住宅用地として買うのであればそもそも家が建てられる土地なのかどうかは重要でしょう。
　ローンの白紙解除特約の期日も良く確認しましょう。

jun-i_1970 · Answer

売買は出来ますがその間に入る司法書士の先生に今持ってる心配事をそのままお話されたらどうでしょうか。

pyanno123 · Answer

手付金の額のことで、この質問の後にも質問されてましたね。

契約するしないは、あなたの自由ですが、この段階ではとても契約などできませんね。不確定要素が多すぎます。
そのおじいちゃんが１００パーセント相続するなんて保証はどこにもないですしね。
まあ、その司法書士が、しっかり段取りしているのかもしれませんが。

物件の調査ですが、独自にやるべきです。ただ、何をどう調べればよいのか、わかっておられるのでしょうか？分筆後の購入予定の部分に本当に適法に建物が建てられるのか、ライフラインは公道から直接引き込み可能か、などご自身で調べられますか？
他の方が書かれているように、仲介を入れるのも一つです。

司法書士については、地元で事務所を構えて長年営業しているところなら、おじいちゃんよりの対応はされるかもしれませんが、信用することはできます。
彼らは、司法書士資格が何より大切ですから、不正なことをする可能性はかなり低いと考えてよいです。

♯３さんがおっしゃられているローンの白紙解約について、ついでに書きますが、ローンの審査がOKにならなくて、結局残金が払えなかった場合は原則的には買主の責任による債務不履行＆手付没収ですが、それでは買主側にあまりに酷なので、ローンの審査が通らなかった場合は特別に手付金を全額返金しますという特約のことです。その期日とは、ローンの可否をその日を基準に判断するということ。

土地の個人売買で、私って騙されてる？

・一方的に売主さんのペースで話が進んでいる感じですよね。

>相続登記も分筆も行われていない土地の売買の契約って出来るんでしょうか？

個人売買の場合は宅地建物取引業法の範囲外ですので、重要事項説明などはありません。

売買は出来ますがその間に入る司法書士の先生に今持ってる心配事をそのままお話されたらどうでしょうか。

手付金の額のことで、この質問の後にも質問されてましたね。

分筆されていない土地の売買は可能ですが、相続されていない

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