新築を立てる為、現在ある土地を交渉中なのですが・・・・

ざっと概要を説明しますと・・

:その土地の持ち主は先ほど無くなり、相続予定の息子さんと交渉中。
:まだ相続登記は行われていない。
:その土地は200坪あり、分筆して120坪買う予定。
:まだ分筆していない。
:売主曰く(土地家屋調査士に簡易的な測量は行ってもらった。)らしい
:測量図は見せてもらった
:売主の知り合いの司法書士がいるのでその方に契約書作成や登記を依頼したいと売主
:分筆にもお金がかかるのですでに手付金20万払い済み。
:手付金20万は私のローン審査が通らなければ返ってくる。土地代に充当。

で、今日、売主から電話があり司法書士事務所で契約したいと言われました。予定日は明々後日の木曜。今現在は相続登記も分筆も行われていない。

売主は司法書士に手付金は土地代の1割が普通を言われたのであと80万手付けに欲しいと言ってきました。
でその時に契約を交わしたいので実印と手付金を持ってきて欲しいと・・・
手付金は1割が無理だったので20万にしてもらった訳で、今更用意できないので断りましたが、それよりも気になったのが、まだ相続登記も分筆も行われていない土地の売買の契約って出来るんでしょうか?今日から慌ててするといっても相続登記とか分筆って3日では出来ないですよね?

通常土地の個人売買の場合は仲介業者が入らないので契約前に買主が物件調査をしないといけないと聞きました。
でもこの物件は相続登記も分筆も行われていないので物件調査で登記簿や測量図取り寄せても意味無いのではないのでしょうか?

相続登記も分筆も行われていない土地の契約を勧めた相手方の司法書士って信頼していいのでしょうか?

ちなみに売主は田舎のおじいちゃんで人はよさそうな感じですが土地売買の事は素人の私より無知な感じです。

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A 回答 (6件)

分筆されていない土地の売買は可能ですが、相続されていない


土地の売買は出来ません。正確に言うと「あなたが危険」です。
なぜなら相続予定の息子さんが単独所有出来るのか、実は他に
相続予定のご兄弟などがいて、他のご兄弟も共有所有になるのか
確定されていないからです。
仮に息子さんとご兄弟が仲が悪く、息子さんが「オレだけの物に
してやる」と悪意があれば「他人物売買」で話がややこしくなる
だけです。よくある話が登記名義人(故人)に隠し子がいて
隠し子にも所有する権利があった…とか。
先に相続登記をしてもらわないと「あなたが危険」です。
当然に相続登記は3日では出来ません。延期してもらい、あなたも
もっと不動産取引を理解することが必要です。

それと登記費用。「土地代の1割が普通」なんてことはありません。
登記費用の内訳は土地の評価額に応じた「登録免許税」と「司法
書士の報酬」に大きく二分されます。「司法書士の報酬」は現在
規定は無いようですので書士により異なりますががおおよそ5~
15万円位です。よって取引前に見積もりをもらうことがぼったくり
されないコツです。それに売買契約日に登記費用を支払うことは
ありません。決済引渡日に払って下さい。

測量図があっても境界確定が出来ていない土地はいくらでも有り
ます。買ってから隣地と境界でもめていた…なんてことの無い
ようにしっかりとした状態になってからの取引をお勧めします。

このままいくと、騙される可能性やぼられる可能性も十分あると
考えます。大手不動産会社なら相続登記されていない不動産は
売買しません。零細不動産屋はイケイケで「停止条件付」で
手付金契約をすることもあるようですが。
本来は他人物売買になる可能性があるので、相続を確定する書類
(遺産分割協議書など)が無いと司法書士も契約はしても決済
引渡はやりません。

「ローンの白紙解除特約の期日」とはあなた融資を使い土地を
購入する場合、金融機関から融資してもらえない際に「この
話は白紙に出来る期日」です。

今回は少なくとも延期して下さい。相手が文句を言うようなら
止めた方が賢明かもしれませんよ。

以上、良かったら参考にして下さい。不動産会社で管理職をして
いる者でした。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

丁寧なご説明に感謝です。

お礼日時:2009/05/13 00:39

手付金の額のことで、この質問の後にも質問されてましたね。



契約するしないは、あなたの自由ですが、この段階ではとても契約などできませんね。不確定要素が多すぎます。
そのおじいちゃんが100パーセント相続するなんて保証はどこにもないですしね。
まあ、その司法書士が、しっかり段取りしているのかもしれませんが。

物件の調査ですが、独自にやるべきです。ただ、何をどう調べればよいのか、わかっておられるのでしょうか?分筆後の購入予定の部分に本当に適法に建物が建てられるのか、ライフラインは公道から直接引き込み可能か、などご自身で調べられますか?
他の方が書かれているように、仲介を入れるのも一つです。

司法書士については、地元で事務所を構えて長年営業しているところなら、おじいちゃんよりの対応はされるかもしれませんが、信用することはできます。
彼らは、司法書士資格が何より大切ですから、不正なことをする可能性はかなり低いと考えてよいです。

♯3さんがおっしゃられているローンの白紙解約について、ついでに書きますが、ローンの審査がOKにならなくて、結局残金が払えなかった場合は原則的には買主の責任による債務不履行&手付没収ですが、それでは買主側にあまりに酷なので、ローンの審査が通らなかった場合は特別に手付金を全額返金しますという特約のことです。その期日とは、ローンの可否をその日を基準に判断するということ。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

分かりやすい説明、理解できました。

お礼日時:2009/05/13 00:36

売買は出来ますがその間に入る司法書士の先生に今持ってる心配事をそのままお話されたらどうでしょうか。

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 個人売買の場合は宅地建物取引業法の範囲外ですので、重要事項説明などはありません。



 不安ならば、ご近所の大手不動産屋に仲介してもらってはいかがでしょうか。今から仲介を頼むのであれば不動産屋にとっても美味しい話ですので、まともな土地ならば買い主側の仲介手数料をさらに少しまけた金額だけで受けてくれると思います。
 
 契約書を事前にもらい良く読むことをお薦めします。
 住宅用地として買うのであればそもそも家が建てられる土地なのかどうかは重要でしょう。
 ローンの白紙解除特約の期日も良く確認しましょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

すいません、このローンの白紙解除特約の期日って何のことなんでしょうか?

お礼日時:2009/05/12 07:22

>相続登記も分筆も行われていない土地の売買の契約って出来るんでしょうか?


できます。たとえ他人の土地を勝手に売買契約してしまったとしても問題ありません。
要は、契約後に契約者双方が契約内容を履行できれば良いだけです。
そして今回の場合ですと
契約内容に測量分筆後に引渡しといった感じの文言が入っていれば問題無いかと思います

>意味無いのではないのでしょうか?
意味は十分あると思いますが、その意味や内容を理解できないのなら意味は有りませんね

>信頼していいのでしょうか?
大多数の司法書士さんは信用できると思いますが
その司法書士さんを信用できるかどうかは判断しかねます
ただ質問内容から私には司法書士さんに不信な所は見つかりません


契約内容にあなたにとって不利な内容が書かれていた場合
あなたはその事に気づく事ができますか?

安くない買い物です。もし心配なら
契約までの時間をあけてもらって
弁護士や不動産取引のプロにお金を支払って安心を買われるか
しっかりと勉強をされることをお勧めします
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・一方的に売主さんのペースで話が進んでいる感じですよね。


・「司法書士」「弁護士」を名乗る人物が必ずしも自分にとって信頼できる相手であるとは限りません。だから、相談するときも誰の側に立って(誰の利益を重視して)その人は発言しているのかよく考えながら対応する必要があります。
・まずは、もう少し、事実関係が明らかになるまで、これ以上の商談は相手さんに待ってもらっては如何でしょう。(確信が持てるまで実印の使用と入金はやめたほうがいい。知らないうちに契約成立、いかなる理由があろうとお金返さない!と言われそう・・)
・「住宅金融支援機構」(旧住宅金融公庫)のHP「住まっぷ」では土地を買う場合の注意事項を細かく段階的に書いてあり、見やすかったです。
・一度、こうしたものを参考に疑問点・不審点をチェックしておいた方が専門家に質問するときもより具体的なアドバイスをもらいやすい気がします。
・私も以前、購入した土地に家を建てましたが、膨らむ夢と、未知の諸手続きの山・動くお金の大きさと・契約がらみの思わぬ落とし穴の回避にへとへとになりました。買い手は「夢の実現」ですが、売り手と仲介役(含む司法書士)は「お金目当て」ですから、シビアさが違うのです。人のよさそうな人は、お金のための汚れ役をお金で雇った代理人にさせるのだとういう現実を見たときは悲しかったです。(ごめんなさい。私情をはさみました)

・素人意見ですが、くれぐれも慎重に。自分のペースを崩されないように商談を進めて下さいね。
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Q原子力発電所の冷却塔

原子力発電所の象徴と言えば冷却塔ですが、日本は採用していません。
諸外国はなぜ河川や海水による冷却ではなく冷却塔を選ぶのでしょうか?
内陸国は除き、何か意図があって内陸に原発を作っているのでしょうか?

あと冷却塔と海水による冷却でどの程度効率に差があるのでしょうか?

Aベストアンサー

河川の利用を避ける理由。
(1)複数の国々にまたがる
国際河川が多いので合意が得
られにくい
(2)水量が少ないので河川
の温度上昇が不都合となる
(3)水質が悪すぎるのでプ
ラント設備の維持修理が大変
(4)事故が起きれば直ちに
国際問題となる

海水の場合。
(1)国境が近いので合意が難しい
(2)海が狭くて海流も弱いので
事故の場合に拡散が遅い
(3)プラント材料を海水に耐える
耐食材料とする為に金がかかる
(4)沿岸部にはすでにぎっしりと
町や都市が在る
(5)戦争の場合に攻撃を受け易い

発電効率の事なら大差は無い。

Q土地分割測量・分筆登記の見積もり

別々の土地家屋調査士さんに合い見積もりを出させて、より安い費用を検討してみたいのですが、金額に違いは出るのでしょうか。それとも、調査、測量業務は一定の基準があって、いわゆる「少しまけてもらう」ことなどできないのでしょうか?

Aベストアンサー

>分筆登記をすれば「家を建てる(これから新築します)」ことをすぐスタートできると思ったのですが、それには「保存登記」が必要なのですね。そのへん、私には見積書にはもりこまれていない気がしますが、また別に費用がかかるのかどうなのか、「家を建てる」前に土地に対する分筆・登記などの総費用を、住宅メーカーに再度聞いてみようと思います

これについて補足します。
結論から言うと、土地について分筆登記が済めば建築をスタートできます。「保存登記」というのは、今後建てる予定の家が完成した後に必要なもので、家が完成するまでは必要ありません。NO3で書いた「登記の流れ」というのは建物について必要な登記を書いたのです。

(1)土地と建物は独立した別個の不動産です。
で、1個の不動産ごとに登記が必要なのです。
つまり、土地に関する登記、建物に関する登記が独立して存在します。
しかし、まだ建物は建ててないので、今は土地に関する登記しか存在せず、その土地について分筆登記をするわけです。

(2)今回する登記は土地についての分筆登記だけです。だから、見積も分筆登記のものしかないと思われます。分筆登記は土地についてするものです。今回は家を建てる前にまず土地の分筆登記されるようですね。

(3)で、家を建てた後に家についてまた登記が必要です。
その必要な登記が「表示の登記」と「保存の登記」です。家を建てるときにこの登記費用が建設費用などと一緒に見積が来ると思いますよ。

自分の回答を読んでいると余計に混乱されるかもしれないですね。
なにぶん、文章でしか説明できないので、とても解り
にくいと思いますから。

>分筆登記をすれば「家を建てる(これから新築します)」ことをすぐスタートできると思ったのですが、それには「保存登記」が必要なのですね。そのへん、私には見積書にはもりこまれていない気がしますが、また別に費用がかかるのかどうなのか、「家を建てる」前に土地に対する分筆・登記などの総費用を、住宅メーカーに再度聞いてみようと思います

これについて補足します。
結論から言うと、土地について分筆登記が済めば建築をスタートできます。「保存登記」というのは、今後建てる予定の家が完成した後に...続きを読む

Qノートパソコンの冷却グッズでお勧め教えて下さい

最近ノートパソコンがよく熱くなるので冷却グッズを購入しようと思っているのですが種類が多くてどれが効果的なのか分かりません。予算は5000円以下を考えているのですが何かお勧めはありませんでしょうか?

あと冷却シートとファン付の冷却台(冷却パッド)はどちらがより効果的なんでしょうか?

Aベストアンサー

冷却シートと冷却ファンだと冷却ファンの方が効果的です。
買いに行った時、店員にそう言われました。
理由は「冷却シートは冷却ファンに比べると持続性がないから」だそうです。

うちはコレ使ってます。
音はしますが、USB接続なので電源は要らずパソコンに繋ぐだけで動きます(冷却ファン自体にもON・OFF機能はあります)。
http://www2.elecom.co.jp/accessory/cooling-sheet/sx-cl03/index.asp

これにPCを乗っけるとPCが傾くのでキーボードが打ちやすいです(笑)。

Q建物表題登記(表示登記)について。土地の合筆登記について

7月に住宅を新築しました。8月に引越し予定です。
予算削減のため、新居の表題登記を自分でしようと思っています。
そこで、以下の質問です。
・所有している土地は二つの地番(○○-1と○○-2)に分かれています。
・新築した建物はひとつの地番(○○-1)の上にのみ建っています
・新築した建物の面積は二つの地番を足した面積に建蔽率を乗じた面積とほぼ同じです(○○-1の地番の面積に建蔽率を乗じた値は建物の面積以下です)

質問
(1)この場合、表題登記を行う前に土地の合筆登記を行う必要がありますでしょうか?また、合筆登記は自分でもできますか?
(2)合筆登記が不要な場合、表題登記を行う際の建物の所在は○○-1と表記しておけばよいでしょうか?

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

[合筆登記について]
合筆登記は特に必要ありません。
簡単なので勉強と思ってやっといても良いかと思います。土地の表題登記又は所有権移転登記はお済ですか?こちらも簡単なのでもしまだならご自分でされたほうが10万円弱は安くなると思います

[合筆登記が不要な場合、表題登記を行う際の建物の所在]
○○-1で建っているなら、○○-1です

[建物表題登記について]
ぜひチャレンジしてください。極端なことを書くとWordがあれば登記書類を作れたりします。問題は建物図です。やってみると意外と簡単にできます。必要な情報はハウスメーカから貰ってください
表題登記と保存登記、可能であれば抵当権設定登記をご本人でされると20万弱は節約可能です

※下記で販売している表題登記セット等購入してはダメですよ。必要なものは本屋等で購入してください
http://www.tatemonotouki.com/
http://kappasan.blog.so-net.ne.jp/2007-11-21
http://www11.plala.or.jp/house-ing/index.html
http://www.tamano.or.jp/usr/karakoto/fudousanntouki.htm
http://myhome.askit-bp.com/
http://www1.touki.or.jp/gateway.html

[合筆登記について]
合筆登記は特に必要ありません。
簡単なので勉強と思ってやっといても良いかと思います。土地の表題登記又は所有権移転登記はお済ですか?こちらも簡単なのでもしまだならご自分でされたほうが10万円弱は安くなると思います

[合筆登記が不要な場合、表題登記を行う際の建物の所在]
○○-1で建っているなら、○○-1です

[建物表題登記について]
ぜひチャレンジしてください。極端なことを書くとWordがあれば登記書類を作れたりします。問題は建物図です。やってみると意外と簡単にで...続きを読む

Q冷却水・エンジンについて

先日、マジェを中古にて購入したのですが、冷却水が入っていなかったせいか、すこしエンジンが焼けた感じになっていました。また、最近では、エンジンが掛かりにくい状態になっています。元のオーナーに連絡を取ったのですが、取引自体は成立した為か、こちらの言い分(返品)は受け入れられない状態です。

そこで、私個人で直そうと考えているのです。
まず、冷却水がなかったので、YAMAHAの代理店に行くととりあえずは、水道水で調子を見た方がいいといわれましたので入れてあります。

その結果、何とか、セルでエンジンが掛かるようになったのですが、冷却水の補給とエンジンのかかり具合は関係あるのでしょうか?
また、エンジンが掛かりかかりずらい状態を直すにあたって、点検する箇所などを教えていただけますでしょうか?
最後にですが、水道水を抜いて精製水を入れたいのですが、一度、注入した水はどこから抜けばよろしいのでしょうか?

質問だらけのコメント文になってしまいましたが、御指示いただけますようお願いいたします。

Aベストアンサー

本当ですと乗り出す前に経験者(ショップ)なりに簡単な整備をお願いするべきでしたね。

年式や程度が不明ですが、普通は冷却水が急激に減ることはありません。まず、エンジンオイルの交換を怠ったためにオーバーヒートして、その影響で冷却水が減ることが多いです。
この場合、エンジンには大きなダメージが出ている可能性が高いです。
ショップがとりあえず水道水で様子を見たほうが良いというのは、もし冷却水が減って行くようであればエンジンが熱で歪んでおり水が漏れていきます。その様子を見たいのだと思います。
このような状態ですと残念ながら修理費は高いです。

Q司法書士もお手上げの土地の登記

以前、6月下旬に宙ぶらりんの土地の相続について質問した者です。実父が死に継母が土地を相続をしましたが子供の私と継母の間に養子縁組がないために継母の死後も相続できずのまま20年間に渡って私が固定資産税を支払ってきました。皆さんの回答を参考に登記のため『継母の相続人を探す』べく司法書士にお願いしたところ68人ほどの該当者が各地にいる所まで判りました。司法書士さんも今後の手続きにお手上げで(費用の面からも)登記に難色を示しています。
このような状態なので土地の登記は諦めようかとも思っています。現時点で私は相続できそうにないので、今後固定資産税の催促状が来ても支払いをせずに無視してもいいものなのか。その場合の差押えをする旨の事が明記されているがどうなるのでしょうか。こうなるとやはり払い続けた固定資産税は無駄だった事になるのでしょうか。 今後の手続き等はどこから何を始めれば良いのでしょうか? よろしくお願いいたします

Aベストアンサー

裁判所や税務署等の競売公売を仕入れルートにしている不動産業者です。
固定資産税が未納付になると対象物件の登記簿に差し押さえ登記がされて、その後管轄行政(この場合は市役所)が公売にかけ、競争入札で第三者に転売されます。
というか、所有権の無い質問者に納付書が送られてくる事が理解できないですね。
まぁ、役所の担当が便宜上、質問者を支払い代理者に見立てて送っているというところなのでしょうか?
公売にかけられる場合、その土地上に第三者の建物が存在しているかどうかが重要なポイントです。
滞納が始まる以前に建築されて登記された建物があれば、簡単には競落されませんが、更地だとかであれば格好のプロ(業者)の仕入れ物件になるでしょう。

>20年間に渡って私が固定資産税を支払ってきました。

過去ログ読んでいないので分りませんが、時効取得の訴訟を起こす事は検討済みなのですか?
全員に対して起こす必要があるのかも知れませんが、
物件所得後の当面の売却の必要が無く、とりあえず質問者とその家族が利用できれば良いというのであれば、
とりあえず68分の1の勝訴判決だけでも取って68分の1所有権だけでも取得しておいた方が良いでしょう。(当然話し合いで取得した方が早いですが・・)
固定資産税の未納を理由とした公売にかけられるとしても、継母様の所有権の68分の67だけしか公売対象になりませんので、多分第三者の入札は皆無でしょう。
よって所有権を第三者の公売参加者に奪われる心配はなくなります。
当然、質問者所有分の68分の1分の納税はキチンとする必要があります。
↑の状況をあえて作り出して、公売にかけられた残りの持分を自己競落して所有権を取得する事も出来ますね。
入札の無い物件は、後日最低落札価格の再評価がされて価格がどんどん下がるので、
あせって入札せずに充分価格が落ちた所で入札するのが良いでしょう。

裁判所や税務署等の競売公売を仕入れルートにしている不動産業者です。
固定資産税が未納付になると対象物件の登記簿に差し押さえ登記がされて、その後管轄行政(この場合は市役所)が公売にかけ、競争入札で第三者に転売されます。
というか、所有権の無い質問者に納付書が送られてくる事が理解できないですね。
まぁ、役所の担当が便宜上、質問者を支払い代理者に見立てて送っているというところなのでしょうか?
公売にかけられる場合、その土地上に第三者の建物が存在しているかどうかが重要なポイントです...続きを読む

Q原子炉の冷却剤

福島第一の原発の冷却機能が地震で失われてた早期に米から
冷却剤のオファーがあったようですがこの冷却剤はどのようなものでしょうか。
化学的な観点、なぜ冷却に有効なのか、釜に入れた時の配慮などいろいろな観点からの情報を下さい。

政治的なコメントは今回は必要ありませんのでご遠慮ください。

Aベストアンサー

No.1様の回答にちょっと補足です。
軽水というと特別なもののように感じますが、これは普通の水です。
水以外の冷却材はなさそうですね。調べてもまったく見当たりませんし、実際のところずっと水で冷却ができていますから。

詳しいことは以下のページを参考にしてください。
http://www.nisa.meti.go.jp/word/9/0302.html
http://www.atomin.go.jp/dr_atom_glossary/ra/re/reikyakuzai.html
http://www.atomin.go.jp/yougo/syosai.php?type=2&id=421

「冷却に使うもの」という意味であればホウ酸(ホウ素)というものもありますが、ホウ酸自体は冷却効果はありませんので、「冷却材(冷却剤)」と書かれているものには該当しないでしょう。

ちょっと話がそれますが、そもそも冷却材提供に関する報道には怪しげなものが多いので注意しましょう。
唯一、確かな情報と見られるのはクリントン米国務長官の発言だけですが、これもアメリカ側での情報混乱による誤った発言だったようです。

冷却材、搬送せず=米(時事ドットコム)
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201103/2011031200285

クリントン米国務長官の発言は誤情報で、それ以外はほとんどデマだと思います。不確かな情報に惑わされないようにしましょう。

デマだと思う理由
1)情報源が「xx関係者」など不明確なものばかり
2)冷却材の具体的な名前が一度も出てこないのは不自然
3)冷却材が不足しているという話を聞いたことがない
4)わざわざアメリカから水を持ってくる必要がない
5)アメリカ側に真偽を確認した人がいないのは不自然
6)内容が非現実的(7000tもの量が輸送されたとか)

No.1様の回答にちょっと補足です。
軽水というと特別なもののように感じますが、これは普通の水です。
水以外の冷却材はなさそうですね。調べてもまったく見当たりませんし、実際のところずっと水で冷却ができていますから。

詳しいことは以下のページを参考にしてください。
http://www.nisa.meti.go.jp/word/9/0302.html
http://www.atomin.go.jp/dr_atom_glossary/ra/re/reikyakuzai.html
http://www.atomin.go.jp/yougo/syosai.php?type=2&id=421

「冷却に使うもの」という意味であればホウ酸(ホウ素)とい...続きを読む

Q手付金の返還(売主都合)

地方都市に住む者です。以前から検討していた中古物件を購入しようと決心し、仲介の不動産屋にその旨を伝え、買い付け申込書と共に手付金の10万円を支払いました。(物件の所有者は個人ではなく仲介とは別の不動産屋です。)

この時私が、「もう1点だけ確認したい事があるので最終的な意思決定まで2日だけ待って下さい。」と伝えたところ、数時間後に仲介の不動産屋から連絡が入りました。内容は、売主が次のように言っているとの事でした。「実は明日、この物件の広告を出すことになっている。他の人から申し込み等があった際に備えて、あなたが本当にこの物件を買う意思があるのか今確認したい。もし1050万で買う人が出た場合はそちらを優先する事になるがいいか?」
私は、それでは手付金を払った意味が・・・?!と思いましたが、1日や2日で即決する人もそうはいないだろう、またもしいたらそれはそれでこの物件とは縁が無かったまでと考え、渋々了承しました。(なにより確認したい点を残したまま焦って決断し、あとで後悔するのだけは避けたかったのです。)

2日後無事確認を終え、改めて購入の意思を仲介不動産屋に伝えました。すると2時間後「申し訳ないが1時間前に1050万で他の人に決まってしまいました。手付金10万は返却します。」との事。

何だかおちょくられたようで腑に落ちません。値引いた金額(1000万)で手付金を先に払っている私に対し、値引きなし(1050万)で即決の人が現れた時点でその旨連絡くれてもいいのでは・・・と思ったりもします。

そもそも「手付金」とはこのような場合あまり意味の無いものなのでしょうか?

地方都市に住む者です。以前から検討していた中古物件を購入しようと決心し、仲介の不動産屋にその旨を伝え、買い付け申込書と共に手付金の10万円を支払いました。(物件の所有者は個人ではなく仲介とは別の不動産屋です。)

この時私が、「もう1点だけ確認したい事があるので最終的な意思決定まで2日だけ待って下さい。」と伝えたところ、数時間後に仲介の不動産屋から連絡が入りました。内容は、売主が次のように言っているとの事でした。「実は明日、この物件の広告を出すことになっている。他の人から申し...続きを読む

Aベストアンサー

売主も不動産屋も全く問題ありません。通常の取引です。お支払いになったのは申込金ですので、契約者が他に出てしまったなら何の意味もありません。

実際、私が手に入れた物件は申込金だけを支払っている人を飛び越して契約したものです。不動産は先着順ではなく先に契約をしたもの勝です。

手に入れたい物件があれば、着順(自分より先に申込金を払っている人)ではなく契約をしているかどうかを確かめ、先約がいたとしても、その人よりよい条件を提示して手に入れる、それがよい物件を手に入れる戦略です。

そのためには「物件への目利き」が重要です。ご自身のように確認するのに手間取っていたり、判断に迷っていたりすると他人にもっていかれます。的確な判断を早くするために知識が必要です。

二の足をふまないよう気を取り直して、次なる物件を探し初めてください。

Qラジエーターの冷却水が少し減った位だったら、リザーバタンクからの補充だけでも大丈夫ですか?

ホンダのスクーター、Smart Dioに乗っています。
リザーバタンクの冷却水が空になり、ラジエーターの冷却水が少し減った状態では、次のような作業をすると思います。

A. ラジエーターに冷却水を補充する。
B. エンジンをかけて、エア抜きをし、再びラジエーターに冷却水を補充し満タンにする。
C. リザーバタンクに冷却水を補充する。

それを、次のようにしても、結果は同じですか?

a. リザーバタンクに冷却水を補充する。
b. バイクを運転する(エンジンをかけることになる)。
c. 自動的にエア抜きされることになり、リザーバタンクの冷却水が減る。(※cは推測です)
d. 再びリザーバタンクに冷却水を補充する。

また、cの推測は合っていますか?

Aベストアンサー

冷却水の役割があるか?液体ですから、当然あります。気になったのは、1Lって、薄めてある方ならいいけど、原液なら薄めないと、ダメ。クーラントは不凍液、サビ、汚れ防止の為で、真冬以外なら、要するに水が入っていればいいのさ。エンジンが熱くなると、クーラントが膨張して体積が増えます。するとラジエターキャップの所から、リザーバータンクに排出されます。冷えると、逆に吸い出されます。それが上限下限の差。なので満タンだと、あふれる。

Q土地個人売買でまだ相続登記されてない?!でも契約はOK?

現在土地の個人取引を行っている買主ですが、私が契約書を作っていまして、その土地がまだ相続登記されていなくて且つ、分筆もされていないのですが、契約書には特約として

『本物件は被相続人○○の名義となっているが、北側約○○m2(○○坪と南側約○○m2(○○坪)に分筆し、その北側約○○m2を相続人たる売主に相続登記を完了した後に、買主に対し所有権移転登記と引渡しすることとする。また不動産の表示は分筆によって確定した表示に変更することとする。』

と記載して、契約し、契約後に相続登記と分筆を売主におこなってもらおうと思うのですが、なにか文章的にまたは行為的に問題があるでしょうか?

相続登記と分筆を契約の後にする理由は、私が口約束で○○坪買うから相続登記して分筆してくれと契約もしないで頼んだとして、分筆後に私が買うのを辞めてしまったら、売主が困るからという理由です。

問題ないでしょうか?

Aベストアンサー

当方不動産業者です。
不動産売買の契約書というのは、トラブルが起きた時を想定してその時の処理の方法をあらかじめ取り決めしておくものです。
相続人が2名以上いる場合、何時までに分割協議を終了させるのか?万一不調の場合の取り扱いは?(損害賠償なのか?白紙解除なのか?)など、事前に契約書に盛り込まないと売主さん以外の相続人が協議に応じない場合は、相当の時間を要しないと解決しません。
また分筆する場合などは、事前に現況測量し分割予定図などを土地家屋調査士に作成してもらい、契約書に添付したほうが良いと思います。
いづれ作成しなければなりませんから、売主の負担は同じです。
それにより地積もほぼ確定し後日分筆後の誤差は1m2以内となります。
これも隣接地の地権者が境界確定協議書に押印してくれないと、分筆にはかなりの時間を要します。
*必ず何時までに●●をしなければならない。と期日を明記し
それが履行できなかった場合、お互いどうするか?
これを決めておかないと、万一の際裁判以外に解決できなくなるわけです。
>買主に対し所有権移転登記と引渡しすることとする
所有権移転登記をするのは買主です。売主はそれに必要な書類一式と物件の引き渡しをすれば足ります。

相続登記や分筆を契約以後に行う事は当たり前に行われていますので、問題ありません。

当方不動産業者です。
不動産売買の契約書というのは、トラブルが起きた時を想定してその時の処理の方法をあらかじめ取り決めしておくものです。
相続人が2名以上いる場合、何時までに分割協議を終了させるのか?万一不調の場合の取り扱いは?(損害賠償なのか?白紙解除なのか?)など、事前に契約書に盛り込まないと売主さん以外の相続人が協議に応じない場合は、相当の時間を要しないと解決しません。
また分筆する場合などは、事前に現況測量し分割予定図などを土地家屋調査士に作成してもらい、契約書に...続きを読む


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