マンション買い替えより賃貸にしたほうが儲かるんじゃないか？

完済してるマンションに住んでます。
新しいマンションに住み替えようと思ってます。
普通は今のマンションを売却して頭金にすると思いますが、
そうせずに賃貸に出し、毎月の賃料収入が新しいマンションの毎月の返済を上回るようにすれば、
ある時点以降、儲けになると思えるのですが
この考え方の欠陥はなんでしょう？

今のマンションはいわゆる都心４区にあり、築４年、駅歩２分です。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#4692 回答日時： 2003/03/11 16:48

単なる経験談で恐縮ですが・・・。

父が税金対策のため、築６年の中古物件を2870万円で即金購入しました。新築当時の販売価格は4850万円。
場所は郊外（都心へ急行30分）、人気路線のターミナル駅（急行停車駅）、駅歩７分、スーパー病院が徒歩３分、角部屋の好条件ですが、新築マンションが建設ラッシュで近隣に3000万円クラスの新築物件（ただし立地条件など劣る）が続出したため当方希望の家賃を大幅に削られました（15万→11万）。しかも駐車場は所有者専用で、賃貸の場合には使用権がないので、空きがあっても店子は別途駐車場を借りる必要があります。

契約成立時に、賃貸人は敷金２ヶ月、礼金２ヶ月を支払いますが、確か礼金の１ヶ月分は仲介手数料として不動産屋が持っていきました。入居時のリフォームで約30万円、毎月管理会社に１万円の支払い、その他固定資産税・・・と借り手がついてもかなりの出費があります。他にも網戸やらガス検知器やら修繕費用も大家持ち。その上毎年確実に評価額は下がります。

父の感想。「不動産経営業がこれほど割に合わないとは思わなかった。銀行に寝かせておくよりはましだけど、高いお金を払って社会勉強をした。ローンを抱えたままの賃貸しは採算に合わないから、お前は絶対にするな」とのことです。

質問者さんは完済されているのでローンの金利は無関係と思いますが、周囲の物件の状況と諸経費を十分に検討なさってから賃料を決定してください。

もし、信頼できる貸し手が身近にいらっしゃるのなら不動産屋を通さない方がお得です。ただしトラブルに巻き込まれるリスクが絶対にないって言う条件付ですけど。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お父様のお言葉、非常に簡潔明快で、不動産貸しの特徴を突いてると感じます。
丁寧に沢山書いていただいてよく分かりました。
貴重な経験を教えていただいて感謝します。

お礼日時：2003/03/12 08:39

No.1 回答者： rikitakuma 回答日時： 2003/03/11 15:12

ケースバイケースですね。

賃貸に出して儲ける場合もあればそうでない場合もあります。
毎月の返済額ですが、それは今の物件に必ず借主がいる事が前提となります。
途中で２、３ヶ月間や悪ければ１年借りてがいなければその間の返済は自己負担です。　
たしかにある時点以降で儲けになるかもしれませんが、マンションは修繕費が付きまとうものです。その時にいくら請求されるかとかイロイロ調べた方が良いと思います。
売却して頭金にするのは頭金分に金利がかかりませんよね。しかも、その分の払いが少なくなりますし・・
都心でその条件なら借りてはつくと思います。いわゆる投資という考えですね。
ただ、それで儲けているオーナーさんは今の時期少ないのではないでしょうか？
５～１０年の間は良いかもしれませんが、その先は修繕費等の出費で減収となるプラスになっていた収入を吐き出してしまうかの場合が多いらしいです。

以前、マンションを購入してそれこそ投資物件にしようと考えましたが、
管理などの手続きと先の収入を考えるとそんなたいした儲けにならないので止めました。　特にマンション購入は２０年ローンとかになってしまいますし・・・

考え方に間違いはないと思いますが、よく投資物件について調べてからの方が良いと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
・借り手が居ない場合もある
・頭金にした場合の金利の差
・１０年先の修繕費
等等、気が付かなかった数々の点、
大変勉強になりました。

お礼日時：2003/03/12 08:31