祖父が所有していた土地(228平米)を、父と父の姉が共同名義で相続しました。

10年ほど前、父の姉が事業を始める際、この土地を担保に1700万円借り入れをしています。

しかし、父もお金に困っており消費者金融でのローンが300万円ほどあることがわかり、この土地を売却する等して活用したいと考えています。
この土地をそれぞれの個人名義に変更したいのですが、抵当権がついた状態で名義を変更することはできるのでしょうか?
分筆や名義変更にはどのくらい費用がかかるものなのでしょうか?

父の姉は、ローンは国民生活金融公庫からの借り入れで金利が少ないためあと1年でローン返済が終わるから待って欲しい、と言っているそうなのですが、計算上はまだ数年はかかるはずです。
待っている間に、その土地半分の所有者でもありローンを組む時も快諾した父だけが高い金利で別のローンを借りなければいけないのは、おかしいと感じています。

父はお人よしで、自分もお金に困っているのに、姉も困っているから・・・と、何もできないようなので、私が少しでも役にたてればと思ったのですが、私自身も知識がなく、どなたか助けていただけると大変ありがたいです。
どうぞ宜しくお願いいたします!

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A 回答 (3件)

抵当権に拘わらず分筆自体はできますが、抵当権もそのまま分筆後すべての土地に及びます。

pyanno123も仰っていますが、測量および法務局への申告が必要になるため数十万円の費用は覚悟したほうがいいです。

分筆後のお父様の所有される部分の抵当権を抹消したいのならば、伯母さんが借入をしている国民金融公庫の承諾が必要になります。国金が伯母さんの土地のみでも十分担保が充足していると判断すれば、売却を前提にお父様の所有部分の抵当権抹消に同意する可能性はあるとは思いますが、あまり期待しないほうがいいと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>国金が伯母さんの土地のみでも十分担保が充足していると判断すれば、売却を前提にお父様の所有部分の抵当権抹消に同意する可能性はあるとは思いますが、あまり期待しないほうがいいと思います。

国民金融公庫に問い合わせたところ、同じような回答をいただきました。

分筆に数十万かかってしまうのは大きいですが、このままにしていても結局後々困ると思うので、まず分筆をし、その後、父分となっている部分の抵当権抹消について国民金融公庫に尋ねてみたいと思います。

何から手をつければいいのかもわからなかったので、参考になりました。
ありがとうございました!

お礼日時:2009/05/16 00:08

分筆と同時にお父様所有物件の国金担保解除を行う。

これは、国金の承諾があれば可能です。但し、不動産は、土地の形状や接道の仕方のためにきれいに分筆するのが困難なケースが殆どです。

むしろ、一括して売却することを検討されてはいかがでしょう。
兄弟間の共有は、ご質問のケースのように、所有者の足並みが揃わず、問題となる場合が多いです。これが次世代に受け継がれると、所有者が更に増えて、二進も三進もいかなくなることでしょう。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
国庫に問い合わせてみたところ、やはりまず分筆をしてからの判断となるとのことでしたが、確かに色々調べていても、土地を共有していることは今後のトラブルの元となるので避けるべき、とあり、今回なんとかしようと思っています。
抵当権解除のためには一括で残り分を支払わなければならないため、現状で一括売却することは難しそうです。

土地はちょうど2つに分かれるカタチでアパートがあるので、(両方道路に面している)きれいに分筆できることをまず当面の目標にしてみようと思います。

アドバイスありがとうございました!

お礼日時:2009/05/16 00:04

分筆と単独所有への名義の変更は、境界確定協議などが必要なら40万円とか50万円とかかかると思います。



お父様が所有される部分にも当然おばさんの借金の担保権が及びますが、その点は大丈夫なのでしょうか?
ちょっと考えただけでも、お父様がすんなり現金を手にできる可能性は低いように思います。

超一等地の土地で、かなりの価値(5,000万円とかね)がある土地というなら話は別ですが。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

>お父様が所有される部分にも当然おばさんの借金の担保権が及びますが、その点は大丈夫なのでしょうか?

そうですね。共同担保となっているので、その点についてもどういう方法があるのか分からないので質問させていただきました。

抵当権を抹消するには、おばがローンを完済するのを待つしか方法はないのでしょうか・・・?

土地は超一等どころかド田舎の土地なので、売ったとしてもたいしたお金にはならないと思いますが、何もしないよりは・・・と思い質問させていただきました。

補足日時:2009/05/12 21:02
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2.土地は約半分空いてますので、そこに子供名義の住宅を建てること 
  (子供は、32歳、サラリーマンで年収約400万円)
この二つをかなえる方法がありますでしょうか?

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毎月の返済額希望額、10万円(子供の収入規模)+本人15万円(年金)
なお、銀行等には相談しましたが、親子間売買または賃貸となる場合の住宅ローンは組めないとのことでした。

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前提は、先行する担保(公庫、ノンバンク)がある状態では、新たな住宅ローンは
通りません。

従って、
(1)今の母屋を取り壊して、2世帯住宅にする
(2)オーバーローン(建築費以上のローン)を組んで貰える
(3)親子の連帯債務(ペア、リレー)などでローンを組む
っという条件で

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 質問者様へ
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3年制の学校であと1年、学校に通います。
現在は一人暮らしで(両親は仕事で地方にいるため)、アルバイトをしながら学校に通っています。

父は現在68歳で、4年ほど前に一度退職し、いまは別の会社に勤めています。
おそらく年内には仕事を辞めるみたいです。

学費は父が出してくれていたのですが、あと1年分(150万円)は国の機関の教育ローンで10年返済で借りてほしいと言われました。
3月と9月に学費の引き落としがあります。

ところが、問題があり・・・私はなんとか一人暮らしをしているものの、仕事で勉強の時間を割かれたくないため、仕事は水商売を週2~3日と学校関係のアルバイトを週1日やっているだけなので、月の収入はギリギリ20万円いくかいかないかです。
水商売の給料は国に申請されていないため、源泉徴収の対象になっていません。
そのため、私は国から見ると毎月の収入が3~4万円しかないことになっています。
これではとても学費を借りることはできないと思います。
実際、電話で問い合わせてみたところ、その収入では難しいと言われました。

父の名義で借りるにしても父も68歳ですし、まして10年返済で借りるのはむずかしいように思えます。
父の年齢でも国から教育ローンを借りるのは可能でしょうか?

また、私の源泉徴収が少ない理由を父に何と説明するか悩んでいます。
水商売とは言いたくないので、何かいい仕事(国に給料を申請しなくてもいい仕事)があれば教えてください。

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Aベストアンサー

「日本政策金融公庫の『国の教育ローン』」のことですよね?
かつて「日本政策金融公庫」が「国民生活金融公庫」だった時代に『国の教育ローン』の審査を担当したことがあります(勤務先が『国の教育ローン』の受託金融機関なので)。

> 父の名義で借りるにしても父も68歳ですし、まして10年返済で借りるのはむずかしいように思えます。
> 父の年齢でも国から教育ローンを借りるのは可能でしょうか?
お父さまが『国の教育ローン』を申し込んでください。

ご質問者さまが申し込まれるのは、避けた方がよろしいかと思います。

『国の教育ローン』は、「申し込み年度の前年の年収」が基準となります。
ですから、今(平成20年度中=平成21年3月まで)に「在学費用」を申し込まれるのでしたら、「平成19年分」の収入・所得が基準になります。
仮にご質問者さまが申込人となられるのでしたら、「平成19年分」の収入について確定申告を行って、「平成19年分」の『納税証明』が必要となってきます。
平成19年分の確定申告を、期限までにしていないことになりますので、その分のペナルティが課せられる可能性はあります。
そして、そのペナルティが課せられていることが『納税証明書』によって「発覚」すれば、それが原因となって『国の教育ローン』の審査でNGとされることも考えられます。

> 父は現在68歳で、4年ほど前に一度退職し、いまは別の会社に勤めています。
> おそらく年内には仕事を辞めるみたいです。
年内に退職されるとしても、借入申込時点で働いていらっしゃればOKです。
ただし、勤続年数が短いことはマイナスに影響します。
年齢は問題ありません(ちょっとポイントが低くなってはしまうんですが)。
『国の教育ローン』は、進学者の祖父母が借りることも想定していますから。
年収も、パート勤務の主婦や年金受給者の祖父母の年収も想定していますし、#4さんのおっしゃるとおり、上限の基準は設定されていても下限の基準は設定されていないんですよ。
ただし、「返済負担率」や「年収に占める生活費の割合」などの関係で、年収が低いと「基準に達しない」ことになり、これが原因となって審査でNGとなることもあります。

> 実際、電話で問い合わせてみたところ、その収入では難しいと言われました。
というのは、この「返済負担率」や「年収に占める生活費の割合」などの関係によるものなんです。

> また、私の源泉徴収が少ない理由を父に何と説明するか悩んでいます。
> 水商売とは言いたくないので、何かいい仕事(国に給料を申請しなくてもいい仕事)があれば教えてください。
『国の教育ローン』は、原則、「進学者の親」に借入申込人となっていただきます。
私が担当していた頃は、進学者本人の申し込みも結構OKだったんですが、『現担当者に確認したところ』最近では「親が居るのならば、原則通り親に」借入申込人になっていただくようにしているそうです。
『国の教育ローン』は、独自の加点方式による審査がありまして、これで一定以上のポイントに達しないと、融資NGになるんです。
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と言いますのは、先ほども書きましたとおり、『国の教育ローン』の原則が「進学者の親が借入申込人」であることを想定しているからなんです。
『国の教育ローン』の対象校は、義務教育以降に進学する学校が基準ですから、当然、その親となると「それなりの年齢」になりますよね?
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ですから、31歳では「年齢」のポイントが(少ししか)取れないんです。

こういった『国の教育ローン』の『審査基準』を以て、お父さまに『国の教育ローン』を借りていただくのはいかがでしょう。
もちろん、在学中の1年間を『据置期間』とし、実際の返済は(ご質問者さまがお父さまに返す形で)ご質問者さまがされる…ということにした上で。

「日本政策金融公庫の『国の教育ローン』」のことですよね?
かつて「日本政策金融公庫」が「国民生活金融公庫」だった時代に『国の教育ローン』の審査を担当したことがあります(勤務先が『国の教育ローン』の受託金融機関なので)。

> 父の名義で借りるにしても父も68歳ですし、まして10年返済で借りるのはむずかしいように思えます。
> 父の年齢でも国から教育ローンを借りるのは可能でしょうか?
お父さまが『国の教育ローン』を申し込んでください。

ご質問者さまが申し込まれるのは、避けた方...続きを読む

Qスパム対策による一時的メールアドレスの変更

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Aベストアンサー

効果は薄いでしょうね。
現在スパムが送られているということは、そのアドレスはそういった
送信先リストに掲載されてあちこちのスパム業者へ配布・転売されている可能性があります。
自動送信プログラムなどによってスケジュール送信されていることもあるので
同一のアドレスを使っているかぎり、一定期間とめても
その後受信可能になった際にスパムがくる可能性はなくなりません。
ほぼ完全に防ぐ方法としては、異なるアドレスを推測しづらい形式で作成し
それを一切の公の場所に公開しないことです。
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効果は薄いでしょうね。
現在スパムが送られているということは、そのアドレスはそういった
送信先リストに掲載されてあちこちのスパム業者へ配布・転売されている可能性があります。
自動送信プログラムなどによってスケジュール送信されていることもあるので
同一のアドレスを使っているかぎり、一定期間とめても
その後受信可能になった際にスパムがくる可能性はなくなりません。
ほぼ完全に防ぐ方法としては、異なるアドレスを推測しづらい形式で作成し
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Q住宅ローン 固定金利か変動金利かでの質問です

現在返済中のローン(20年、固定金利4.2%、残9年、残高1300万円)の固定金利の適用期限がきており、固定金利か変動金利にするかで、悩んでいます。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは、
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参考URL:http://www.nikkin.co.jp/kinri/house.html

Q一時的な名義借りは罰せられる?

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Aベストアンサー

何の書類も用意せずにそれをやると、税務署が「こんちわ~。税金払ってね~」と訪問して来たら逃れられないので「定期預金と同額、同利率、同条件の、実印を押した正式の借用証書」を作りましょう。

つまり「お兄さんが弟からお金を借りて借用書を書き、それをまるままお兄さんが定期預金し、定期が満期になったら、定期の利息と同額の利子を付けて弟に全額返済する」と言う形にすれば良いのです。

お兄さんが金を借りただけなので、贈与税も所得税もかかりませんし、合法です。

お兄さんは「借りた金を定期にしようが何をしようが、本人の自由」ですから、何の問題もありません。

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よく住宅ローンでは「変動金利は金利上昇のリスクがある」と言いますが
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借り換えの場合でも融資実行までに数週間ならば、月を跨がなければ
その間には適用金利は上昇しませんし

変動金利は固定に比べて金利が安く、その分繰上げ返済もしやすく
元金の減り方が大きいので、万が一金利が上昇しても元金が減っているので
それ程大きな返済負担増にはならず(年数にもよりますが)
物件の元本割れを起こしにくく借り換えにも柔軟に対応できるのではと思います

ちなみに今は30年全期間固定で借りています

Aベストアンサー

間違ってはいないと思いますが、こういうことは金融機関にご相談ください。

10年固定金利が金利面でも適当だと思います・・


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