担保に入っている土地を売りたいのですが・・・

私の姉が会社を経営しておりまして、銀行からお金を借りる際に私の持っている土地を担保にしてお金を借りました。
それから何年も経ったのですが、最近私の土地の近くの方がその土地を売って欲しいと言われたのですが今は担保に入っているのでダメだと伝えると担保に入ったままでも土地売買ができるので早く売って欲しいと言われてしまいました。
私には全く知識がないのでお詳しい方にお教えいただきたいのです。本当にそのような事は出来きるのでしょうか？また出来る際にはどのようなメリットデメリットがあるのでしょうか？

ぜひともご回答いただきたく存じます。
よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#89711 回答日時： 2009/05/14 13:43

ご回答はみなさんの仰るとおりです。

それでも隣人が買いたい、と言い張るなら、条件付きで売って差し上げてもよろしいと思います。

1、抵当権が実行された場合でも、カネを返せ、とは言わない
2、抵当権の抹消を、後日言ってこない
3、損害賠償を、後日求めない。
4、売買契約解除請求権の放棄
5、現金一括払い
そういう条件でも是非買いたい、と言うのなら、売って差し上げた方が質問者さまにとって損はありません（専ら、買主にとって不利な条件）。

土地売買については、司法書士が詳しいので司法書士に相談、司法書士立会のもと、売買すると宜しいかと存じ上げます。

ただ、注意点としては、この物件を隣人が取得後、より高値で売った場合、逆にその隣人は儲かります（質問者様には不利）。



私もよくこれと同様なことをしては、かなり儲けていました。
その隣人も損はしないと織り込み済みで、買いを入れているのではないでしょうか（既により高値で買う転売先を見つけているとか・・・・）？
不動産の世界は海千山千多いですからね～～～～～～～～～

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

実際に売買する時になったら、usa-obamaさんが書いて下さった条件を提示しようと思います。
後、司法書士に相談するのがいいことがわかりましたので今度相談してみようと思います。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2009/05/15 10:16

No.5 回答者： janjanja 回答日時： 2009/05/14 23:47

　まずはその土地の登記情報を取り寄せてみればいいと思います。

買い主は当然登記情報を取り寄せて、判断していると思います。既に乙の区の記載事項が抹消されているのかもしれません。

　抵当を示す乙の区に何が書いてあるかがポイントです。抵当権なのか、根抵当なのか、金額はいくらか等々。

　ネットで５分ぐらいでとれます。５００円弱。

参考URL：http://www1.touki.or.jp/gateway.html

この回答へのお礼

ご回答どうもありがとうございました。

ネットで登記情報が取れるなんて初めて知りました。
自分だけでは判断し兼ねそうですのでご意見を参考に姉や司法書士とよくよく話し合って決める事にしました。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2009/05/15 10:47

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2009/05/14 21:29

＞担保に入ったままでも土地売買ができるので早く売って欲しいと言われてしまいました。

土地を欲しいと言ってる人のこの言い方はどういう意味なのか？です。
「担保に入ったままでもいいから売って欲しい」という意味なら、すでに回答のあるような事になりますが、常識的に考えてそんな人はほとんどいいません。
「担保に入っていても担保を抜けば買う」という意味ではないかと思うのですが。それであればお姉さんと銀行との相談です。借金がどれくらい残っているのか？ですが、いくらか払えば担保を抜いてくれるかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

買いたいとおっしゃってる方はその土地が親の家の隣の土地になるのでそこに家を建てたいそうです。

でも担保に入ったまま土地を売るのは後で何かあった時に大変な事になりそうなので皆様のご意見を踏まえて姉とよく話し合ってみようと思います。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2009/05/15 10:22

No.2 回答者： xerostigma 回答日時： 2009/05/14 11:35

まず、銀行の抵当権が設定されている土地であっても、通常通り売買が可能です。

この場合、銀行への返済をせずに売買するのであれば、買主は抵当権の負担がついたまま土地を取得することになります。
つまり、債務者（このケースでは質問者様のお姉さま）が返済できなくなったとき買主さんが土地を競売等されるリスクを負います。
持ち主がだれであっても競売できるので、銀行に特に不満はないことになります。

ただし、問題点として、
抵当権がない通常の価格で土地を売買するのであれば、後にお姉さまの支払いが滞った際に、今回の買主に担保責任（今回の売買契約を解除するから金を返せ、とか、銀行に金をかわりに払ったから返せ、とか、損害がでたから賠償しろ）などを追及される恐れがあります。

抵当権のついたままでも売買はできるというだけの話であって、そのことによってそれ以上のメリットは特にありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

やはり担保に入ったままの状態で土地を売るのはよく考えないといけない事がわかりました。
返済できなくなった時いろいろ大変な事になるみたいなのでもうしばらく様子をみてみます。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2009/05/15 10:12

No.1 回答者： adobe_san 回答日時： 2009/05/14 11:18

基本的には登記変更は可能です。

ただお姉様とお金を借りてる銀行の承諾が必要です。
その辺は一度司法書士の方にお聞きになれば宜しいかと。

デメリットは　お姉様の保証人がご質問者様よりその土地を買われる方に変わります。
従って無いとは思いますが、担保解消を強引に求めてくる可能性はありますね。
その時お姉様は反論できません。
従って　その他余分な出費が必要なのと銀行から借りてるお金返せと言われる可能性があります。

なので　その辺をよくよくお考えになって対応して下さい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

登記変更後に担保解消を強引に求めてくる可能性があるなんて全く考えてなかったのでビックリしました。

よく考えてみようと思います。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2009/05/15 10:08