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図を参照のうえ、質問をお読み願います。

宅地Aの所有者Aから宅地Bの所有者B(私)に次のような相談を受けました。

・開発目的地(開発業者所有)の開発許可を得るために二重線部分を既存私道に組み込み、私道を拡幅する必要がある
・宅地Bの一部(交換候補B)の提供も不可欠である
・買収予定地は相当額で開発業者から買ってもらう
・見返りとして宅地Aの残り部分(交換候補A)をBに提供する
・これは土地の等価交換であり税金は繰り延べされる

B(私)が応じない限り買収予定地は開発業者に買ってもらえないようです。私も出費なしの無税で交換候補Aが取得できれば悪くない話に思えます。

果たしてAの言うとおり等価交換として認められるのでしょうか?よろしくお願いします。

「土地の等価交換について」の質問画像

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A 回答 (5件)

所基通58-12が想定しているのが、このような事例です。


ご質問の内容は、よくわかりますよ。

客観的な時価が、土地A>土地Bであっても、所有者Aにとっては、土地Bを取得することにより、開発予定地の価値が増加すると認められます。
また、分筆後の土地Aは無道路地になりますが、所有者Bさんの土地と合わせる事により再び接道義務を満たし、Bさんの土地自体も全体の画地が良くなって、ここでも価値の増分が認められ、有効な交換と思われます。
交換までの経緯、事情も合理的ですので、今回の当事者が定めた価額(等価であるという事)は、所法58条に適用される交換時の価額となります。

申告にあたり、各人の譲渡収入金額は、契約で金額を定めればその金額で良いのですが、定めていない場合は、それぞれ取得した資産の価額が譲渡金額になります。
例えば、客観的時価が、土地A:400万円、土地B:200万円の時
(収入金額=交換譲渡価額-交換取得価額)
Aさん・200万円-200万円=0
Bさん・400万円-400万円=0
交換差金、価額の差額20%の判定は、それぞれの譲渡価額と取得価額で判定するので、AさんとBさん、それぞれの申告の譲渡価額が異なって差額が20%を超えても問題ありません。
ご心配であれば、等価であっても金額を定めればよいと思います。

それから、所法58条の特例は、価額の他、資産の種類・用途・所有期間などの要件があります。
Bさんは、おそらく特例要件を満たし適用可ですが(ここはよく確認されてください)、Aさんは適用できないと思われます。
Aさんが同一の用に供さず特例が適用できなくとも、Bさんはご自身が満たしている限り適用されます。

ただし、交換が、買収した開発業者との交換になったりすると、Aさんも特例適用できません。

更にAさんは、交換で土地Aを長期譲渡所得、取得した土地Bを短期譲渡所得で課税されます。
交換価額を定める場合は、Aさんの課税を気をつける必要があります。Bさんは交換特例が適用される限りいくらになってもかまいません。

以上です。長くなりました。
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この回答へのお礼

大変合理的かつ論理的なご説明をありがとうございます。

Aさんは交換して得た土地、交換候補Bの名義をAさんに変更します。その後、既存私道(Aさん名義)+買収予定地(開発業者)+交換候補B(Aさん名義)の計3筆を開発道路として市に「寄贈」します。

この場合でもAさんには課税が行なわれるのでしょうか?その場合、
・課税の対象
・課税額
についても教えてください。

大変お手数をおかけしますがよろしくご指導願います。

お礼日時:2009/05/17 07:20

>買収予定地を売っても3千万円以下ですと課税対象にならないと思っています。


これまでのご質問からは、判断不能です。
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この回答へのお礼

Aさんは交換取得した土地Bを道路に転用すること(現況の変更)からAさんについては等価交換が認められません。よってAさんは宅地Aを「近傍の取引価格から算出した時価で土地をBさんに売った」と認定されます。よってAさんはすべての土地で発生した売却益に対し長期譲渡の税率20%が課税されます。

Bさんだけが大損をする取引となりますね。

ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/18 14:18

質問にはないですが、良くある大切なことを忘れていました。



このような交換の場合、契約の仕方や所有権移転の流れで、三者交換になったりすると、Bさんも交換特例が認められない事があるので気をつけてください。

また、土地Aについて、中間登記省略でBさんから、Aさんを飛ばして、開発業者の名義にする事がありますが、出来ればきちんと一旦Aさんの名義にして欲しいです。絶対条件ではないんですが、中間登記省略により、交換したことがわかりにくくなるので、あまり良くないです。
これを理由に、税務署が調査に来る場合もあるので、それはAさんや開発業者にとっても面倒な事でしょう。登記するよう頼んでみてはいかがでしょうか?もちろん、Aさんに不動産取得税がかかります。(本来は登記しなくともかかります)

追加でした。
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この回答へのお礼

開発道路は以下の構成となります。

・既存私道 →Aさん名義のまま
・買収予定地→開発業者名義へ変更
・交換候補B→Aさん名義へ変更

以上3筆を市に寄贈する予定です。

買収予定地を売っても3千万円以下ですと課税対象にならないと思っています。交換候補Bは「寄贈」ですが、用途変更で課税対象になりますか?課税額はいくらでしょうか?

たびたびの質問、誠に申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。

お礼日時:2009/05/17 07:30

「交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されている」


は事情を勘案するとはいうものの、交換しないと売れないからと言うのは、合理的な理由とは言えない。

宅地Aは私道によって公道に接しており、方法としてはABの固定資産税の課税対象評価額を、交換する土地部分の面積按分して計算してみる。
面積の差によりあまりに差額が大きいようなら、交換の事情を添えて最寄の税務相談室に相談する。

絵では宅地の奥行きが小さめにデフォルメされているのだと思うが、開発目的地にマンションかなんか建ちそうに見えるのですけど、出入りが多くてうっとうしくなら無ければよいですね。
高めの塀でもするなら視線からは逃れるが、目の前がふさがるのはまたうっとおしい。
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この回答へのお礼

>>交換しないと売れないからと言うのは、合理的な理由とは言えない。

ココだけが意見の分かれるところで、一番重大な箇所ですね。

ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/17 07:23

図は奇麗だが、質問文がさっぱりわからん文章だ。



交換候補Aと交換候補Bを交換するというのかね。
交換候補Aと交換候補Bが等価なら交換特例で税金出ないでしょ。

(なんか交換候補Bが交換候補Aに比べてやたらと小さい気がする
けど、それでも等価なのかね。交換候補Aは公道に接してないから
評価が低いとか、そんなところなのかな)

各交換資産の評価を路線価とか公示地価を使って慎重にやることだね。
不安なら、不動産鑑定士にでも頼んで評価してもらったら?

この回答への補足

A、Bとも10年以上の所有者で実際の住人です。全くの他人で血縁関係にはありません。

補足日時:2009/05/16 07:27
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この回答へのお礼

>>交換候補Bが交換候補Aに比べてやたらと小さい気がする
>>けど、それでも等価なのかね

まさしくココが懸案事項です。面積比から言うと全然「等価」とは言い得ないと思えます。しかし「所基通58-12」によると

【固定資産の交換があった場合において、交換当事者間において合意されたその資産の価額が交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されていると認められるものであるときは、その合意された価額が通常の取引価額と異なるときであっても、法第58条の規定の適用上、これらの資産の価額は当該当事者間において合意されたところによるものとする。】

とあります。要するに交換候補B(私の土地の一部)が手に入らないかぎり所有者Aは現金を得ることができないのです。

お礼日時:2009/05/16 07:25

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Aベストアンサー

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・家のローンに土地を担保にできる。先に土地をキャッシュで購入(つまり質問者さん名義)であれば、土地を担保にできますので、ローンは最低条件だけ満たせば、楽々でしょう。但し、所有権に関する登記など少々面倒なので、ご注意ください。
・繋ぎ融資;通常ローンは完成後からの返済となります。しかし、家の支払いは3分割などで行われることが多い(着工・棟上・完成のタイミング)ので、どうしても繋ぎ融資が発生します。
ここで、検討して頂きたいのが、キャッシュを温存しておいて、それぞれの支払いに当てると繋ぎ融資を最小限に抑えることも可能です。
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私の経験のように仮契約10%程度で数ヶ月キープできないか?
(もし、破棄したときは10%は勉強代としてあきらめる)
これが出来るなら、リスクは下げられます。

いい家になりますように。

はじめまして

3年前の私の実績です。
12月土地仮契約(10%入金)
翌年2月土地本契約(全額キャッシュ)
3月ローン申請
4月建築契約
質問者さんと似ているでしょうか?
ただ、少し違うのは土地仮契約時には建てる工務店は決定していました。

いくつか参考になるかも知れませんので列挙しますね。
・土地購入後のキャッシュ残高;これはローンによって借り入れ金の最大割合がありますので、これがクリアできることと、ローン開始までにも他にお金がかかりますのでその分残高を残しておかなければ...続きを読む

Q土地の生前贈与について

父が不動産だけをたくさん持っていて
父の没後は多額の相続税がかかる予定です。
しかし、残念ながら納税資金(現預金)は父も相続人もありません。
地方で土地の評価も低く相続税を土地で物納。
という手も有効ではないと思っています。

そこで今年より、相続税対策として
父から土地の生前贈与を受けようと考えています。
(もちろん父も了承のことです)

最低10年位かけて父の土地の持ち分を受贈する形にして、
金額的には基礎控除程度の評価分位で考えています。
(贈与税があまり発生しないように・・・。)

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考えています。(5人合計で年間550万円の非課税枠となる)

そこで疑問に思っていることが2点あります。
一つ目
 贈与を受ける土地ですが、自宅土地か事業用地(駐車場)
かで迷っています。土地の形状・評価額が全く同じとして
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二つ目
 相続税対策として、とにかく多くの人数で受贈したいと
考えているので5人の予定ですがメンバー的にはたして適切
なのでしょうか?(一般論としては?)

税理士に相談すべきこととは思いますが、こちらで
なにか有益なアドバイスをいただけたらと思い投稿いたしました。
よろしくお願いいたします。

父が不動産だけをたくさん持っていて
父の没後は多額の相続税がかかる予定です。
しかし、残念ながら納税資金(現預金)は父も相続人もありません。
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という手も有効ではないと思っています。

そこで今年より、相続税対策として
父から土地の生前贈与を受けようと考えています。
(もちろん父も了承のことです)

最低10年位かけて父の土地の持ち分を受贈する形にして、
金額的には基礎控除程度の評価分位で考えています。
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Aベストアンサー

一つ目のみ回答します

事業用地(駐車場)を贈与するのが有利でしょう

・自宅土地を贈与して駐車場を父に残せば
 今後も駐車場からの収入は父に蓄積され
 それらは最終的には相続財産を増加させることになります。

 一方で自宅土地の贈与を受けた者(将来の相続人)には
 贈与を受けた土地から収入を得ることはありませんので
 将来の相続税の納税資金の蓄積も期待できません

・駐車場用地を贈与すれば贈与後は贈与を受けた人が
 駐車料金を収入することになります。
 贈与を受けた者(将来の相続人)には将来の相続税の納税資金の
 蓄積ができるとともに
 贈与をしなければ父が収入する駐車料金を
 贈与を受けた者に移転することになるので
 父の相続財産が増加するのを
 減らすことができます

同じ評価額の土地であれば
収益性の高い土地から贈与をするのがいいでしょう。


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