土地の等価交換について

図を参照のうえ、質問をお読み願います。

宅地Ａの所有者Ａから宅地Ｂの所有者Ｂ(私)に次のような相談を受けました。

・開発目的地(開発業者所有)の開発許可を得るために二重線部分を既存私道に組み込み、私道を拡幅する必要がある
・宅地Ｂの一部(交換候補Ｂ)の提供も不可欠である
・買収予定地は相当額で開発業者から買ってもらう
・見返りとして宅地Ａの残り部分(交換候補Ａ)をＢに提供する
・これは土地の等価交換であり税金は繰り延べされる

Ｂ(私)が応じない限り買収予定地は開発業者に買ってもらえないようです。私も出費なしの無税で交換候補Ａが取得できれば悪くない話に思えます。

果たしてＡの言うとおり等価交換として認められるのでしょうか？よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： miyukiryo 回答日時： 2009/05/16 09:46

所基通58－12が想定しているのが、このような事例です。

ご質問の内容は、よくわかりますよ。

客観的な時価が、土地Ａ＞土地Ｂであっても、所有者Ａにとっては、土地Ｂを取得することにより、開発予定地の価値が増加すると認められます。
また、分筆後の土地Ａは無道路地になりますが、所有者Ｂさんの土地と合わせる事により再び接道義務を満たし、Ｂさんの土地自体も全体の画地が良くなって、ここでも価値の増分が認められ、有効な交換と思われます。
交換までの経緯、事情も合理的ですので、今回の当事者が定めた価額（等価であるという事）は、所法５８条に適用される交換時の価額となります。

申告にあたり、各人の譲渡収入金額は、契約で金額を定めればその金額で良いのですが、定めていない場合は、それぞれ取得した資産の価額が譲渡金額になります。
例えば、客観的時価が、土地Ａ：４００万円、土地Ｂ：２００万円の時
（収入金額＝交換譲渡価額－交換取得価額）
Ａさん・２００万円－２００万円＝０
Ｂさん・４００万円－４００万円＝０
交換差金、価額の差額２０％の判定は、それぞれの譲渡価額と取得価額で判定するので、ＡさんとＢさん、それぞれの申告の譲渡価額が異なって差額が２０％を超えても問題ありません。
ご心配であれば、等価であっても金額を定めればよいと思います。

それから、所法５８条の特例は、価額の他、資産の種類・用途・所有期間などの要件があります。
Ｂさんは、おそらく特例要件を満たし適用可ですが（ここはよく確認されてください）、Ａさんは適用できないと思われます。
Ａさんが同一の用に供さず特例が適用できなくとも、Ｂさんはご自身が満たしている限り適用されます。

ただし、交換が、買収した開発業者との交換になったりすると、Ａさんも特例適用できません。

更にＡさんは、交換で土地Ａを長期譲渡所得、取得した土地Ｂを短期譲渡所得で課税されます。
交換価額を定める場合は、Ａさんの課税を気をつける必要があります。Ｂさんは交換特例が適用される限りいくらになってもかまいません。

以上です。長くなりました。

この回答へのお礼

大変合理的かつ論理的なご説明をありがとうございます。

Ａさんは交換して得た土地、交換候補Ｂの名義をＡさんに変更します。その後、既存私道(Ａさん名義)＋買収予定地(開発業者)＋交換候補Ｂ(Ａさん名義)の計３筆を開発道路として市に「寄贈」します。

この場合でもＡさんには課税が行なわれるのでしょうか？その場合、
・課税の対象
・課税額
についても教えてください。

大変お手数をおかけしますがよろしくご指導願います。

お礼日時：2009/05/17 07:20

No.5 回答者： miyukiryo 回答日時： 2009/05/17 11:27

＞買収予定地を売っても３千万円以下ですと課税対象にならないと思っています。

これまでのご質問からは、判断不能です。

この回答へのお礼

Ａさんは交換取得した土地Ｂを道路に転用すること(現況の変更)からＡさんについては等価交換が認められません。よってＡさんは宅地Ａを「近傍の取引価格から算出した時価で土地をＢさんに売った」と認定されます。よってＡさんはすべての土地で発生した売却益に対し長期譲渡の税率２０％が課税されます。

Ｂさんだけが大損をする取引となりますね。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/18 14:18

No.4 回答者： miyukiryo 回答日時： 2009/05/16 10:01

質問にはないですが、良くある大切なことを忘れていました。

このような交換の場合、契約の仕方や所有権移転の流れで、三者交換になったりすると、Ｂさんも交換特例が認められない事があるので気をつけてください。

また、土地Ａについて、中間登記省略でＢさんから、Ａさんを飛ばして、開発業者の名義にする事がありますが、出来ればきちんと一旦Ａさんの名義にして欲しいです。絶対条件ではないんですが、中間登記省略により、交換したことがわかりにくくなるので、あまり良くないです。
これを理由に、税務署が調査に来る場合もあるので、それはＡさんや開発業者にとっても面倒な事でしょう。登記するよう頼んでみてはいかがでしょうか？もちろん、Ａさんに不動産取得税がかかります。（本来は登記しなくともかかります）

追加でした。

この回答へのお礼

開発道路は以下の構成となります。

・既存私道　→Ａさん名義のまま
・買収予定地→開発業者名義へ変更
・交換候補Ｂ→Ａさん名義へ変更

以上３筆を市に寄贈する予定です。

買収予定地を売っても３千万円以下ですと課税対象にならないと思っています。交換候補Ｂは「寄贈」ですが、用途変更で課税対象になりますか？課税額はいくらでしょうか？

たびたびの質問、誠に申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。

お礼日時：2009/05/17 07:30

No.3 回答者： mnb098 回答日時： 2009/05/16 09:54

「交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されている」

は事情を勘案するとはいうものの、交換しないと売れないからと言うのは、合理的な理由とは言えない。

宅地Aは私道によって公道に接しており、方法としてはABの固定資産税の課税対象評価額を、交換する土地部分の面積按分して計算してみる。
面積の差によりあまりに差額が大きいようなら、交換の事情を添えて最寄の税務相談室に相談する。

絵では宅地の奥行きが小さめにデフォルメされているのだと思うが、開発目的地にマンションかなんか建ちそうに見えるのですけど、出入りが多くてうっとうしくなら無ければよいですね。
高めの塀でもするなら視線からは逃れるが、目の前がふさがるのはまたうっとおしい。

この回答へのお礼

>>交換しないと売れないからと言うのは、合理的な理由とは言えない。

ココだけが意見の分かれるところで、一番重大な箇所ですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/17 07:23

No.1 回答者： nishitaro 回答日時： 2009/05/16 01:48

図は奇麗だが、質問文がさっぱりわからん文章だ。

交換候補Ａと交換候補Ｂを交換するというのかね。
交換候補Ａと交換候補Ｂが等価なら交換特例で税金出ないでしょ。

（なんか交換候補Ｂが交換候補Ａに比べてやたらと小さい気がする
けど、それでも等価なのかね。交換候補Ａは公道に接してないから
評価が低いとか、そんなところなのかな）

各交換資産の評価を路線価とか公示地価を使って慎重にやることだね。
不安なら、不動産鑑定士にでも頼んで評価してもらったら？

この回答への補足

Ａ、Ｂとも10年以上の所有者で実際の住人です。全くの他人で血縁関係にはありません。

補足日時：2009/05/16 07:27

この回答へのお礼

>>交換候補Ｂが交換候補Ａに比べてやたらと小さい気がする
>>けど、それでも等価なのかね

まさしくココが懸案事項です。面積比から言うと全然「等価」とは言い得ないと思えます。しかし「所基通58-12」によると

【固定資産の交換があった場合において、交換当事者間において合意されたその資産の価額が交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されていると認められるものであるときは、その合意された価額が通常の取引価額と異なるときであっても、法第58条の規定の適用上、これらの資産の価額は当該当事者間において合意されたところによるものとする。】

とあります。要するに交換候補Ｂ(私の土地の一部)が手に入らないかぎり所有者Ａは現金を得ることができないのです。

お礼日時：2009/05/16 07:25