借地権に対する「相当の地代」の定義

Question

借地権（権利金）に関して、「相当の地代」について質問です。
例えば、権利金を払わずに（受け取らずに）、借地権を得る（設定してもらう）と、権利金について認定課税がされると思います
｛借り手は、贈与or給与or一時所得があったとみなされ、贈与税や所得税などが掛かる。貸し手は、法人なら寄付金の損金不参入の対象となり、個人なら不動産所得（権利金が土地の更地価格の１／２超のときは譲渡所得）とみなされる｝。

で、ここからが本題ですが、その権利金課税を避ける手段の一つに、「相当の地代」を受渡しする方法があると思います。
この「相当の地代」の定義を調べてみたのですが、その定義が分からなくて、今、悩んでいます。
定義の候補は、二つあります。
要約して言いますと、一つは、
「自用地としての価額の過去3年間における平均額」
（http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm　国税局）
とだけ定義され、そしてもう一つは、
「土地の更地価額、公示価格や、相続税評価額又はその過去３年間の平均額」
（http://www.taxanser.nta.go.jp/5732.htm　タックスアンサー）
というふうに定義されているのです。
しかし一見、この二つの定義は矛盾しているように思えるのですが、どうなのでしょう？
中には、個人から借りるか法人から借りるかによって、定義が違うようにも解釈できるものもあるのですが（http://health.flowstep.com/tax/archives/2005/10/post_77.html）、正確なところがよく分かりません。

単なる言葉の違いか私の思い違いなのかもしれませんが、「相当の地代」の定義における、この二つの言葉について、解説をいただけると幸いです。
詳しい方、よろしくお願いします。

noname#21592 · Accepted Answer

直評9
昭和60年6月5日  

〔改正〕平成3年12月18日　課資2-50
平成17年5月31日　課資2-4 
国　　税　　局　　長
沖縄国税事務所長 　殿 
国　税　庁　長　官

相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて 


　標題のことについては、下記のとおり定めたから、これによられたい。  
（趣旨）
　借地権の設定された土地について権利金の支払に代え相当の地代を支払うなどの特殊な場合の相続税及び贈与税の取扱いを定めたものである。
　したがって、借地権の設定に際し通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、通常の地代（その地域において通常の賃貸借契約に基づいて通常支払われる地代をいう。）を支払うことにより借地権の設定があった場合又は通常の地代が授受されている借地権若しくは貸宅地の相続、遺贈又は贈与があった場合には、この通達の取扱いによることなく、相続税法基本通達及び相続税財産評価に関する基本通達等の従来の取扱いによるのであるから留意する。  
 （相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合）
1 　借地権（建物の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう。以下同じ。）の設定に際しその設定の対価として通常権利金その他の一時金（以下「権利金」という。）を支払う取引上の慣行のある地域において、当該権利金の支払に代え、当該土地の自用地としての価額に対しておおむね年6％程度の地代（以下「相当の地代」という。）を支払っている場合は、借地権を有する者（以下「借地権者」という。）については当該借地権の設定による利益はないものとして取り扱う。
　この場合において、「自用地としての価額」とは、昭和39年4月25日付直資56ほか1課共同「財産評価基本通達」（以下「評価基本通達」という。）25((貸宅地の評価))の（1）に定める自用地としての価額をいう（以下同じ。）。
　ただし、通常支払われる権利金に満たない金額を権利金として支払っている場合又は借地権の設定に伴い通常の場合の金銭の貸付けの条件に比し特に有利な条件による金銭の貸付けその他特別の経済的な利益（以下「特別の経済的利益」という。）を与えている場合は、当該土地の自用地としての価額から実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額を相当の地代の計算の基礎となる当該土地の自用地としての価額とする。 （注）1 　相当の地代の額を計算する場合に限り、「自用地としての価額」は、評価基本通達25((貸宅地の評価))の（1）に定める自用地としての価額の過去3年間（借地権を設定し、又は借地権若しくは貸宅地について相続若しくは遺贈又は贈与があった年以前3年間をいう。）における平均額によるものとする。 
　　　2 　本文のただし書により土地の自用地としての価額から控除すべき金額があるときは、当該金額は、次の算式により計算した金額によるのであるから留意する。 
（算式）
（相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合）

2 　借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、当該借地権の設定により支払う地代の額が相当の地代の額に満たない場合、借地権者は、当該借地権の設定時において、次の算式により計算した金額から実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額に相当する利益を土地の所有者から贈与により取得したものとして取り扱う。
（算式）
　　上記の算式中の「自用地としての価額」等は、次による。

（1） 　「自用地としての価額」は、実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合に限り、1((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合))の本文の定めにかかわらず、借地権の設定時における当該土地の通常の取引価額によるのであるから留意する。  
（2） 　「借地権割合」は、評価基本通達27((借地権の評価))に定める割合をいう。  
（3） 　「相当の地代の年額」は、実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合であっても、これらの金額がないものとして計算した金額による。 （注） 　通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、通常の賃貸借契約に基づいて通常支払われる地代を支払うことにより借地権の設定があった場合の利益の額は、次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げる金額によるのであるから留意する。 （1） 　実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がない場合　評価基本通達27((借地権の評価))により計算した金額  
（2） 　実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合　通常支払われる権利金の額から実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額  
 （相当の地代を支払っている場合の借地権の評価）

3 　借地権が設定されている土地について、相当の地代を支払っている場合の当該土地に係る借地権の価額は、次によって評価する。

（1） 　権利金を支払っていない場合又は特別の経済的利益を供与していない場合　零  
（2） （1）以外の場合　原則として2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))に定める算式に準じて計算した金額  
 （相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価）

4 　借地権が設定されている土地について、支払っている地代の額が相当の地代の額に満たない場合の当該土地に係る借地権の価額は、原則として2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))に定める算式に準じて計算した金額によって評価する。  
 （「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の借地権の価額）

5 　借地権が設定されている土地に ついて、平成13年7月5日付課法3-57ほか11課共同「法人課税関係の申請、届出等の様式の制定について」（法令解釈通達）に定める「土地の無償返還に関する届出書」（以下「無償返還届出書」という。）が提出されている場合の当該土地に係る借地権の価額は、零として取り扱う。（平成17課資２-４　改正）
（相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価）

6 　借地権が設定されている土地について、相当の地代を収受している場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、次によって評価する。

（1） 　権利金を収受していない場合又は特別の経済的利益を受けていない場合
　当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額  
（2） 　（1）以外の場合
　当該土地の自用地としての価額から3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の（2）による借地権の価額を控除した金額（以下この項において「相当の地代調整貸宅地価額」という。）
　ただし、その金額が当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額を超えるときは、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額  
（注） 　上記（1）及び（2）のただし書に該当する場合において、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合においては、昭和43年10月28日付直資3－22ほか2課共同「相当の地代を収受している貸宅地の評価について」通達（以下「43年直資3－22通達」という。）の適用があることに留意する。
　この場合において、上記（2）のただし書に該当するときは、43年直資3－22通連中「自用地としての価額」とあるのは「相当の地代調整貸宅地価額」と、「その価額の20％に相当する金額」とあるのは「その相当の地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、それぞれ読み替えるものとする。  
 （相当の地代に満たない地代を収受している場合の貸宅地の評価）

7 　借地権が設定されている土地について、収受している地代の額が相当の地代の額に満たない場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額から4((相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価))に定める借地権の価額を控除した金額（以下この項において「地代調整貸宅地価額」という。）によって評価する。
　ただし、その金額が当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額を超える場合は、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
　なお、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、43年直資3－22通達の適用があることに留意する。この場合において、同通達中「相当の地代」とあるのは「相当の地代に満たない地代」と、「自用地としての価額」とあるのは「地代調整貸宅地価額」と、「その価額の20％に相当する金額」とあるのは「その地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、それぞれ読み替えるものとする。
（「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の貸宅地の評価）

8 　借地権が設定されている土地について、無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
　なお、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、43年直資3－22通達の適用があることに留意する。この場合において、同通達中「相当の地代を収受している」とあるのは「「土地の無償返還に関する届出書」の提出されている」と読み替えるものとする。 （注） 　使用貸借に係る土地について無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額によって評価するのであるから留意する。  
 
 （相当の地代を引き下げた場合）

9 　借地権の設定に際し、相当の地代を支払った場合においても、その後その地代を引き下げたときは、その引き下げたことについて相当の理由があると認められる場合を除き、その引き下げた時における借地権者の利益については2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))の定めに準じて取り扱う。
　また、2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))又は上記により利益を受けたものとして取り扱われたものについて、その後その地代を引き下げたときは、その引き下げたことについて相当の理由があると認められる場合を除き、その引き下げた時における利益（2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))又は上記により受けた利益の額を控除したところによる。）については上記と同様に取り扱う。
（相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額）

10 （1） 　3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))から5((「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の借地権の価額))までに定める借地権（以下「相当の地代を支払っている場合の借地権等」という。）が設定されている土地について、貸家の目的に供された場合又は相当の地代の支払、相当の地代に満たない地代の支払若しくは無償返還届出書の提出により借地権の転貸があった場合の評価基本通達28((貸家建付借地権の評価))から31((借家人の有する宅地等に対する権利の評価))までに定める貸家建付借地権、転貸借地権、転借権又は借家人の有する権利の価額は、相当の地代を支払っている場合の借地権等の価額を基として1((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合）から9((相当の地代を引き下げた場合))までの定めによるものとする。  
（2） 　借地権（（1）に該当する借地権を除く。）が設定されている土地について、相当の地代の支払、相当の地代に満たない地代の支払又は無償返還届出書の提出により借地権の転貸があった場合の評価基本通達29((転貸借地権の評価))から31((借家人の有する宅地等に対する権利の評価))までに定める転貸借地権、転借権又は借家人の有する権利の価額は、評価基本通達27((借地権の評価))の定めにより評価したその借地権の価額を基として1((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合))から9((相当の地代を引き下げた場合))までの定めによるものとする。  
（地価税における借地権等の評価）

11 　3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))から8((「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の貸宅地の評価))まで及び10((相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額))の定めは、地価税の課税価格計算の基礎となる土地等の価額の評価について準用する。

noname#21592 · Answer

ひょっとすると（全くの推測ですが）、相続税、法人税、所得税で、取扱いが異なるのでしょうか？
お手すきのときに、宜しくお願い致します。＞＞＞＞＞。

はい、そのとおりです。まず、自分の親が亡くなると、自動的に翌年、死亡確定申告および、扶養関係の確定申告が必要になりますね。これ、所得税法ですね。過去３年以内に不動産の譲渡があると、長期譲渡所得税か短期譲渡所得税か贈与税かのいずれかの、申告が、必要ですよね。それ以外に、相続税の申告も必要になり、その、死亡者もしくは、譲渡を受ける、あなたが、会社関係者で役員なら、法人税にも関係しますし、益金処理なのか損金処理なのか、死亡弔意金とか、葬儀代も個人に帰属する収入、支出なのか、社葬なので、会社が持つのか、僧侶のお礼は、どこまで会社負担か個人負担かと、いろいろ、その税務署の担当者ごとに、勝手なことを言います。で、社葬であっても、香典は、非課税で、喪主がもらっていいものですし、社葬であっても、密葬部分は、亡くなれば、だれでもすることなので、個人経費としてもいいですし、かなり、ケースバイケースで、異なるのです。葬儀も厳密には、葬儀と告別式と分かれますし、４９日忌の費用までは、葬儀一環費用として、認められますし、仏壇、お墓の費用も、認めたいところに参入してＯＫです。で、結局、所得税、資産税の所得税、法人税、贈与税の担当者は、お互いの法令を税務署員でありながら、誠に不勉強ですから、申告納税ですので、質問者が調べて自己責任で納税するより仕方ないのです。

じつに、日本の納税ルールは、はっきりしていないのですよ。なお、間違って、余分に納税しても、過去１年分しか返してくれません。また、事前に適正納税額は、絶対教えてくれません。

noname#21592 · Answer

まず、相続税法上の借地権割合が明記されている土地は、市街地の路線化表が表示されている場所のみで、倍率法で評価する郊外の土地の借地権割合は、示されていないこと。当該借地権が、契約により、更新料、借地権料など、明記のある契約や、過去に更新料と同じような金銭やり取りがあったのか、借地権や更新料の売買が一般的になる前からの借地で、旧借地借家法により長期に建物を建て、長期に居住することによる居住権から自然発生的に、借地権の権利主張が発生したのか、過去の経緯が問題になること。登記簿上借地権自身が登記されていたり、借地権消滅の契約が別途あるなど、個別の契約状況にもよること。もともと、更地評価ですら、多様な方法があり、３種類以上の計算法の中庸を採るのが一般的評価法であること。

過去３年間の平均云々はあくまで、相続税、贈与税を計算するためだけにもちいる計算式であり、税法そのものが、借地権の有無や割合を決めている訳でなく、実体借地権割合と税法計算上の借地権割合は別物であること、すなわち、路線化表の借地権割合＝実体の借地権割合では、ないこと。

相当の地代とは、あくまで税法計算上のものであり、民法上の契約とは別であること。

など、すなわち、取引の結果に対して、一方的に国税庁が、税率を計算するために、国税庁の主観で、いくつかの計算法のいずれかを適用して課税をしてくるので、それに、不服があれば、不服申し立てをして争い、司法の判断を個別個々の土地について、和解もしくは裁定、判決などをもらうことだと、個人的に解釈していますので、最初に回答したとおり、不明確で解りませんという回答をせざるを得ないこと。で、折角、URLを貼っていただいて、その貼りかえしみたいで、申し訳ないのですが、絶えず国税は、個々個別の土地は、個別に判断する。なお、先に納税者が妥当と思う額を申告納税されたしと言うだけで、どの根拠によるかは、納税前には、教えてくれないというのが、私の知る限りのことです。残念ながら、私自身は、これで、完全という計算法を知りません。なぜなら、土地に関する法令は、統制令とか、旧法、新法など、ここ１００年の間に、根本的に考え方が変わっており、旧法を引きずっている土地は、３０年ごと更新され、３回更新されたとすれば、全く違う概念の法律下で、同土地が判断されるわけで、一概に、こうこうで間違いないと言い切れないのです。
困ったものですね。で、逆に、質問者に教えていただきたいくらいです。

なお、この件が返答ができる知識があるのは、国税庁レベルなのですが、個別のことになると、知識の無い、所轄税務署に振り戻されるという、官僚独特の逃げがあり、究極のところの判断が、責任を持ってする部署がなく、最後は、司法判断になるということですが、弁護士料など考えると、訴訟して果たして割りがあうのか疑問です。

是非、賢者か、質問者から、こちらが教えていただけるか、国税関係者がコメントしていただけるとうれしいというのが、実感です。

noname#21592 · Answer

#5さんの６％の根拠は、借地権における相続税評価額との関係通達で昭和６０年６月５日通達、平成３年１２月１８日改正の通達に書いてあり、平成１８年１月１日までに改正がなかったので、平成１８年度つまり１２月３１日までは、６％であると、思慮します。なお、借地権は、借地権料を支払い、借地権を得たものと、長期に居住することによる自然発生借地権とあり、借地権の、実体適正権利金と、相続税法上の借地権の評価とは、別物であると思われます。

kitakawa · Answer

年６パーセント程度の金額
平成17年4月1日現在法令等

平成１８年は変更するかも

noname#21592 · Answer

単年度だけで判断するのか、過去三年間で判断するのかを知りたいです＞＞＞＞＞＞ですから、最初の回答のように、解らないのです。明確に書かれたものが質問者が、お持ちなら、教えていただきたいです。

本訴して、裁判上で不動産鑑定士の評価を裁判官が認定するくらいしか＞＞＞＞この場合、当該物件について、裁判官が認定したことが、ポイントで、そこに至る経過は、どうでもいいのです。

金融資産を運用した場合に得られる年間平均利回り程度＞＞＞＞。。＞
こういう考えを利回り法として、１学説としてありますよね。

相当の地代は基準額の６％程度」という考え方＞＞＞＞＞＞これは、不動産という長期な運用資産というのに、経験則と、過去の歴史から出されたもので、これも１説ですよね。

今は６％の金利運用は非常に難しいのに・・・）。＞＞＞＞＞＞バブルの時代は１０数％廻ってましたし、現在でも、国税の遅延利息は５％ですが、あなたの言い分だと、国税の現行遅延利息５％は高いことになりますね。もちろん、遅延に対する罰金つまり、加算税、重加算税は別として延滞税のみが５％ということですよ。

で、諸学説がありながら、土地は１点もので、A地点が１，０００万円だからB地点の隣地が１，０００万円に近いかというとそうでもない訳です。

裁判で、隣地の取引がOOOだったので、当該地もOOOと考えてと述べても、ただちにOKとは、ならないのですよね。となり同士でもAとBは、物件が違うので、別ということで、推量の１方法でしかないということです。

で、私が知る限り、明快な法定式は、存じ上げていないので、質問者が、ご存知なら、教えてくださいませ。

noname#21592 · Answer

確定は難しいですが、不動産鑑定士の鑑定法、つまり利回り法、物価スライド法など、計算方法がいろいろありますので、その平均値を取るのが鑑定の定石ですけど．．．

kitakawa · Answer

相当の地代
その土地と同じ金額の金融資産を運用した場合に
得られる年間平均利回り程度の額をいう。

土地の価格とは
？？？

noname#21592 · Answer

答えは、解からないです．つまり、相当の地代と納税者が主張しても、国税側が、算定が違うと課税してくれば、納税する必要があり、仮に、余分に納税しても、国税は、返す必要がないので、もらいきりです．

つまり、博打みたいなものです．申告納税主義ですから、その物件の正当な相当な地代は、予め示されることは、ありません．租税特別措置法ならびに施行令をお読みください．

つまり、相当な地代の根拠となる更地評価額も、非常にたくさんの計算法があり、確定させるには、裁判で、本訴して、裁判上で不動産鑑定士の評価を裁判官が認定するくらいしか、第３者評価になり得ないでしょうね．

借地権に対する「相当の地代」の定義

直評9

ひょっとすると（全くの推測ですが）、相続税、法人税、所得税で、取扱いが異なるのでしょうか？

まず、相続税法上の借地権割合が明記されている土地は、市街地の路線化表が表示されている場所のみで、倍率法で評価する郊外の土地の借地権割合は、示されていないこと。

年６パーセント程度の金額

単年度だけで判断するのか、過去三年間で判断するのかを知りたいです＞＞＞＞＞＞ですから、最初の回答のように、解らないのです。

確定は難しいですが、不動産鑑定士の鑑定法、つまり利回り法、物価スライド法など、計算方法がいろいろありますので、その平均値を取るのが

相当の地代

答えは、解からないです．つまり、相当の地代と納税者が主張しても、国税側が、算定が違うと課税してくれば、納税する必要があり、仮に、余分に納税しても、国税は、返す必要がないので、もらいきりです．

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