土地家屋調査士の境界標の設置でトラブル

我家の隣の家が不動産に売却して、その相手が、土地家屋調査士に依頼して調べたら我家が隣の土地（相手の土地）にかかっていると言う主張しています。
たぶん、法務局に登録してある土地の面積から逆算するとそうなるのでしょう。（昭和３０年代登録の資料）
ただし、隣の敷地の横は道路で、昔は、その道路が狭かったような気がします。
その狭かった道路が４ｍ道路（私道）となったので（もう１５～２０年以上前だと思います）、その分が現在は登録面積より狭くなっていたのではないかと想像します。登録されていた面積をそのまま維持したい為にこちら側にずらそうと考えているのではないかと推測します。
我家は昭和３０年より住んでいますが、隣とは境界標等はありません。塀もありません。
相手が言う、境界部分には、我家も１度建て替え後、現在築２０年ですがそのままの状態で今までも口頭や訴状その他の問題もなく過ごしておりました。
相手は土地の境界標を設置したいのだと思いますが、こちらの家に食い込んで設置しようとする場合は拒否してこちらは、我家が隣の家との中間を主張することで問題ないと思いますが、いかがでしょう。
仮にもし、相手の主張が正しいとしても、20年も建物が建っていますので、時効取得により相手が自分の土地だと言っても所有権はないと思いますがどうでしょう？
また、土地家屋調査士の指示で、承諾なして境界標を設置された場合はどうすればいいのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： poolisher 回答日時： 2009/05/21 08:22

境界票設置は境界両側の所有者の同意が必要ですから、あなたの同意

なしで設置されることはありません。

念のためというのであれば、担当した土地家屋調査士と隣に同意しな
い旨通告しておけばいいです。
ついでに、調査士から測量の内容、結果等について詳しく聞けるので
あれば聞いておいたほうがいいでしょう。ただし、この時点では一切
あなたの主張をしないこと、内容についての同意・不同意等の意思
表明もしないこと。もちろん署名などはしないことです。
意見はいわず、質問だけにとどめ、聞いた内容をきちんとメモを
取っておきましょう。

当面は相手の主張拒否でいいと思いますが、いずれ境界確定の本格的な
動きをしてくると思います。
相手が何がなんでも（訴訟）決着させようとしてきたら、どこかの時点
で境界が確定されますから、あなたも理論武装の準備が必要です。
多少費用は掛ると思いますが、
１．他の調査士に今回測量・調査結果の評価を依頼する。
　　その際、あなたが疑問に持っている過去のセットバックの問題等
　　を含め相談し、相手の主張の妥当性を検証する。
　（再実測が必要といわれるでしょうが、勝算がありそうなら金かけ
　　る意味もありますが、敗戦処理なら意味ないですから見込みを
　　きちんと把握した上で判断してください）
２．弁護士に時効取得の件相談する。
　　この先の紛争も委任するかどうかは別にして、現在の状況が時効
　　取得にあたるかどうか相談してください。時効取得はややこしい
　　ですから。今回の場合は時効取得を主張できないと思います。
　　前の持ち主には主張できたと思いますが、新しい持ち主に移転して
　　しまったため、この時点でリセットだと思います。

以上１，２からどこを落とし所に交渉すればいいかわかってくると
思いますので方向感はその時点で判断してください。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。
持ち主が変わった時点で、時効取得の年数がリセットしてしまうのは初めて知りました。図面もない時代に、面積のみが登記されている登記簿もいい加減ですが・・・・法務局に行ってもこういった問題は全く関与しないのですよね。当事者同士の訴訟になって結局は土地家屋調査士や弁護士等の技量で最後は裁判所の判断になるのでしょうかね。

補足日時：2009/05/21 12:33

No.2 回答者： jun-i_1970 回答日時： 2009/05/21 08:27

土地家屋調査士さんが直接お話を持って来たのであれば経緯は間違いないでしょう。

「にこちら側にずらそうと考えているのではないかと推測します」ということはないと考えます。あなたの許諾なしに境界票を設置される事は土地家屋調査士が作業する以上ありえません。設置しても登記をしないといけないからです。

No.3 回答者： kuwagata2 回答日時： 2009/05/24 08:02

調べている境界は、「公法上の筆界」です。

筆界は所有者間において勝手に決めたりする事はできませんし、時間の経過によって移動するものでもありません。
私有地の一部を道路にしている場合には、道路にする前の状態から筆界の調査をします。
ですから土地家屋調査士の調査において、道路が広くなり減った分の面積を維持するために、反対側の境界をずらすという概念がそもそもありません。
また、「双方の主張の中間点でお互いに妥協する」という解決方法に法的な根拠はありません。
法務局に地積測量図がないようですが、その他に境界標や塀などの構造物がない状態で、質問者さんの主張される境界は何が根拠になっているのかが問題です。
「ずっと以前からこの状態だった」というのも主張として正当性がありますが、「20年以上たってるから境界は時効でここになる」という主張は法律的な考え方からありえません。
なお、仮に所有者が変わっていなかったとしても、20年の経過によって相手側が所有権を失っているわけではありません。
質問者さんの承諾なしに境界標の設置をされた場合は、その調査士の所属する支部、または会（都道府県単位）に相談・通報して構いません。

調査士は、依頼人の土地を増やすのが技量ではありません。
質問者さんにとっても、この機会に隣地との境界問題をすっきりさせてしまう方が得だと思います。
質問者さんが破談にしてしまえば、将来的には質問者さんが質問者さんの費用で調査士に依頼し、「越境してます」といった判断をされる可能性が残るからです。

調査士は公平な立場で業務を行なうのが職責です。
相手側の調査士ともよく話し合ってみてはいかがでしょう？
信用できない場合には、別の調査士に相談されてもいいと思います。
相談だけならたいした費用にはなりません。

また、専門家であっても間違う事はあります。
間違ったまま登記などしてしまえば大変な事になりますから、質問者さんの正当な指摘により間違いが判明すれば、これは調査士にとってもありがたい事なんです。
急いで結論を出す必要はありません。（相手が次の手段に移らない程度に‥）