借家の必要費償還請求について

借家の修繕費負担について質問です。
土壁（良いものではない）・木造り平屋建て借家に18年住んでいます。
元々古い家屋で、長年の使用もあり、
1.風呂場にひび割れと床のたわみ・破損（ガラをほりこみ薄板張っただけの水廻りの強度が保てるような作りではありません）
2.台所の床破損（穴部分に板をおいて使用）
3.ガスやさんに依頼し実費\25,000を全額負担：給湯器使用不可（風呂は沸かせるが、湯がでない。）

他居住するのに必要な修繕を自ら行いました。
何度か、危ないので、修繕をお願いしたところ、
「出て行ってくれていいですよ。」等まるで修繕してくれる様子は見受けられませんでした。
自ら行った修繕については、
事前に「もうあなた達が出て行ったら壊すから中好きにしてくれていいわよ。」と言っていましたので、了承を得ていると思います。
修繕後、材料費等を記載した請求書を持参しましたが、まったく払う素振りは見せず、
大家の隣家でトンカントンカンしてたにも関わらず、「（修繕につき）全然知らなかったわ。」ととぼけた様子でのたまっておりました。
賃料は近隣相場に比べ20～25％位割高かと思います。
一生住む気はなく、数年以内には引っ越しを考えており、退居の際修繕費、保証金全額（50万の2割引返還と契約書に記載）を回収したいと思っています。
そのために今からできることはあるでしょうか？
私なりに必要費と償還について調べ下記の通知書を渡そうかと思いますが、借主の私にとって不都合なことが起こる可能性を指摘していただけたら幸いです。

【通知書
私は貴殿から、◎◎所在の木造瓦葺平屋建居宅を賃借しておりますが、数年前より老朽化し、安全に居住することにつき修繕が必要にも関わらず、処置を行っていただけませんでしたので、平成２１年◎月に建物の脱衣所及び台所の床補修、風呂場のひび割れ補修、襖枠割れによる間仕切りドアの取付を行いました。
つきましては、先日お渡しした請求書の通りこの費用の償還を請求いたします。
なお、お支払いただけない場合は、賃料との相殺で償還いただきたく存じます。
また、上記請求に了承いただけない場合は、退去の際再度請求させていただきます。】

長々とすみません。

宜しくお願い致します。
※文中に少し私情が入った表現が御座いますがお見逃し下さい。

No.1 ベストアンサー 回答者： inon 回答日時： 2009/05/26 16:50

残念ながら

＜事前に「もうあなた達が出て行ったら壊すから中好きにしてくれていいわよ。」と言っていましたので、了承を得ていると思います。＞

と、言われているので、退居の際修繕費を請求するのは難しいでしょう。あくまで家主に修理させないと、貴方が勝手に行った修理の請求は出来ないと思います。
保証金の返還については他の方に回答を譲ります。

この回答への補足

回答有難う御座います。
＜事前に～＞のくだりにつき捕捉させていただきたく存じます。
大家は近所でも有名なガメツイ一家の未亡人（亡旦那が１代で田舎の土地持ちになった）で、今賃借している土地は裏口に当たるメイン道路の家・道路に比べ1.5m程低い位置にあります。前面道路は、運転の上手な人なら乗用車がギリギリ通れるだけの私道と思います。
既存の家を壊して何かをできるような土地ではなく、私たちが出て行ったら、また何も解らない一般人に賃借するものと思われます。
私自身が、少し法務関係の仕事をしているもので、それを小耳にはさみ、大家は他にも長く賃貸をしているのでうっとうしいと感じ急に
「出て行ってくれていいのよ」（あくまで、柔らかい口調で、脅迫めいたことは言いません）と言い出した節があります。
今まで、不動産に関わってきただけに余計なことは一切洩らしません。（手強い、、＞＜；）
愚痴っぽくなりまして、申し訳ないです。

補足日時：2009/05/26 18:21

この回答へのお礼

閲覧・回答して下さった皆様有難う御座います。
私自身のわかりにくい説明のため、回答しにくかったであろうと思います（＞＜）
こちらの欄をもって皆様へお礼とし、この質問を締め切りとさせていただきます。
有難う御座いました。

お礼日時：2009/06/10 15:10

No.2 回答者： n-space 回答日時： 2009/05/26 17:08

相場よりそんなに割高で、しかも老朽化しているのになぜご自分で修繕してまで住んでいらっしゃるのか不思議な気もします。

退去時の修繕費（敷金）保証金はそっくり返金してもらってもおかしくないかと。
住むのに危険であり、生活に支障をきたしていたわけで、その修繕は本来大家がするものです。
要望を受けてもらえず、やむなく引っ越す場合、引越し費用なども大家に出してもらいたいものですよね。
こういった法律に詳しくないのでここまでしか言えませんけど。

この回答への補足

御回答有難う御座います。
そうですよね（－－；）苦笑
しかし、今引越しできる余裕もなく、田舎なので同じ広さで都心に住むよりは安いと思います。
修繕は業者に依頼できる余裕はもちろんなく、穴があいていたり、床が抜けそうだったり、余りにも安心して生活できないので已む無くしました。
参考意見として有り難く拝見させていただきます。

補足日時：2009/05/26 18:30

No.3 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/05/26 21:55

　どのような通知書を書くのも自由ですが、それと回収できるかどうかは別問題です。

どうしても回収したければ少額訴訟などをすれば良いかもしれませんが、そこまでする気なのでしょうか？

　賃料との相殺は不可能です。
　敷金などはあなたが退居してから返す物です。退居の事実があるまではいつ退居するかわからないのに賃料と勝手に相殺はできません。

この回答への補足

ご回答有難う御座います。
つたない文で文意が伝わりにくくて申し訳ないです。
もちろん敷金は退去の際に返還請求をします。
必要費の範囲につき私が質問で述べている箇所が必要費として認められる可能性は？
また、その請求をするのに大家が反論するとしてどういったものが考えられるか？
最終的に退去の際訴訟にて回収が妥当と思いますが、今現在訴訟をせず回収できないか？
というところです。
「必要費の」相殺については、個人で法的に出来るとは思ってませんが、何処で見たか忘れましたが、不動産の賃料との相殺も可と書いているサイトがありましたので、記載しました。
また、私が住んでいるところは関西ですが、関東ルールは全く参考にされないのか？というところも疑問です。

長々と申し訳ないです。

補足日時：2009/05/27 10:06