住宅ローン 繰上返済の優先順位

はじめまして。
現在、2500万円のローンが残っており、どの借入から返済すべきかを悩んでいます。

借入の内訳は以下となっています。
・長期35年固定（3.28%）
　　(1)月々： 1500万円
　　(2)ボーナス： 100万円
・変動金利（1.475%）
　　(3)月々： 700万円
　　(4)ボーナス： 200万円

ローン返済から3年が経ちますが、これまでは長期35年固定の
月々とボーナスを半々で繰上返済してきました。
7月末のボーナス返済を前に、150～200万を繰上返済しようと考えています。
(1)～(4)のどれから優先的に返済すべきか、どなたかお教え頂けませんでしょうか。
宜しくお願いいたします。

No.2 回答者： kosaoji 回答日時： 2009/07/20 15:25

わたしなら、ということで、．．．

繰上返済の効果を優先するなら、（１）ですね。

変動金利は、金利があがったら、どうしようという部分もありますが、これだけ、不景気なのですから、しばらくは、金利が上がることは、考えにくいです。

毎月の返済が、苦になくできているのでしたら、期間を短縮する繰上返済にすると、まだ、返済しはじめて、３年なら、残りが３２年あるってことですから、利子がすごく節約できるとおもいます。

毎月が少し苦しいのではれば、（４）ですね。毎月が苦しいってことなら、ボーナスで、家計を補填したい。そのボーナスが、住宅ローンで、右から左では、つらいですもの。

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/07/19 12:51

あと何年返済があるのかが分かりませんが（変動金利の上昇が気になります）、金利低減効果が高いのは金利の高い固定金利です。

なので、基本的には２→１→４→３です。ボーナスが減ったりなくなる不安があるなら２→４→１→３でしょうか。