築３０年管理曖昧なマンションへの管理費

マンション管理・管理費についてお願いします。
私は実父が所有する築３０年の古いマンションを借りていました。実父は４８世帯内２部屋分譲にて１５年ほど前に購入。その時の管理人は知人と言う事もあり管理人の勧めもあり購入の決意をしたそうです。その時は良かったのですが、購入から５年程経つ頃知人管理者が退去・管理人を全所帯に通知無く管理人交代をしてしまいました。その後の管理体制は杜撰なもので、管理室に新管理人は不在！管理室上に住まいを持ち、入り口掲示板に『住まい○号室に管理費・水道費を納めて下さい』とだけ、内訳は管理費８０００円水道費２か月分９０００円です。管理者としてとてもマンションを管理している体制とは思えません！掃除や訪問者への出入り、水道のメーター管理など様々な事を含め、管理人を見た事（姿を）ありません！以前の管理人は、年に１度は総会を行いその内訳を表記しマンションの清掃などはしていましたが、変わってからと言うもの、総会は一度も開かれず『どうなっているのか？』と尋ねても、『前の管理人の整理が終っていない』とだけ。それを機に尋ねる事もなくなり、不明のまま私の父は全てを未納の形で現在まで来ました。その間、１０年近く一度も総会・未納金の催促などはなく、今回私が退去に当たり引越しの準備を進めている最中ポストへ現在までの未納分の支払い請求書が投函されていました。勿論、長年に亘っての未納ですからかなりの額となりました。それを今まで一度の警告も総会も無くいきなりの請求に頭に来てます！！そこで、管理者とは？マンション管理に伴い、最低限必要とされる管理体制など詳しくご存知の方はいらっしゃいませんか？また、この様な例の場合は支払う義務は発生するのでしょうか？４８世帯中４分の１は空いていて殆どが個人所有となっているはずです。未納の方も大分いると思うのですが・・・長文・曖昧な説明かも知れませんがお願いいたします

No.4 回答者： jackbon 回答日時： 2009/09/03 18:25

直球での回答です　ご容赦をお願いします　ＮＯ009様は最初の一行で優しく表現されていますが・・・

至急専門家に相談をしてください　もしくは速やかに売却して逃げる
建物修理の資金は確保できていますか？　今までの支払済み管理費余剰金は誰がどこで管理してますか？　　管理組合を立て直してしっかり機能したとしても　資金が不足するのではないですか？
月々８０００円の管理費では充分な修繕メンテナンスが今までできてないと思います　又積立余剰金もほとんどないでしょう　屋上防水/鉄部塗装/外壁/各種配管/等は痛んでいませんか？　多額の資金が必要です　本当にスラム化手前ならば売却も困難です
取り合えず　マンション管理士等の無料相談会に足を運ばれたら良いと思います　

No.3 回答者： no009 回答日時： 2009/09/02 19:59

内容を十分理解しかねていますが。

（築30年というと、あちこちがたが来ているはずで、外壁、防水など補修は未実施？、予算も無いはず。よく分かりません。）

＞実父が所有する築３０年の古いマンションを借りていました。
これは分譲マンションですよね。管理人というのは単なる使用人で、基本的に権限を持ちません。マンションの管理費、修繕積立金は、管理組合に請求権があります。管理組合の委託により、管理人が配る場合もありますが、基本的に請求書は管理組合発行のはずです？

＞総会は一度も開かれず
総会の案内は区分所有者に出します。賃借人にはきません。総会に出席する権利はありません。委任されれば、別ですが、議決権など色々な制約があります。

＞この様な例の場合は支払う義務は発生するのでしょうか？
管理費に関し、支払い義務は基本的に区分所有者のmana316様の実父になります。賃借人であるmana316様には狭い意味で義務はありません。
もっとも管理費の債権は5年で時効ですので、5年分をご実父さまは支払えば、よいです。

支払はないという手もあります。そのマンションは今後どのようにするおつもりなのでしょうか。売却予定なら、次の購入者がそれらの債権を引き継ぎます。当然、その債権分を差し引かれた売却価格になるでしょうが、・・・。

でも、ほとんどスラム化したマンションの資産価値は？

No.2 回答者： kamaryu 回答日時： 2009/09/02 15:10

随分悲惨な状態になっているように思えますが、まずmana316様には思い違いが多少あるようですので訂正させてください。

＞知人管理者が退去・管理人を全所帯に通知無く管理人交代をしてしまいました。・・・・・・管理者としてとてもマンションを管理している体制とは思えません！

管理者とは通常管理組合の理事長を言います。
管理人は管理組合（又は管理会社）に雇用されている人で、前管理人が勝手に変えれるものではありません。
管理会社は利用していないのでしょうか？

＞住まい○号室に管理費・水道費を納めて下さい』とだけ、内訳は管理費８０００円水道費２か月分９０００円です。

この住まいは誰の所有になっていますか？
管理費８０００円はともかく、修繕積立金は無いのでしょうか？
水道料は定額ですか？

＞総会は一度も開かれず『どうなっているのか？』と尋ねても、『前の管理人の整理が終っていない』とだけ。

総会を開くのは管理組合で、招集するのは理事長です。
管理人は総会には出ないことが普通です。

＞１０年近く一度も総会・未納金の催促などはなく、

全て管理組合がするべきことです。
管理組合が実体として無いのなら大至急立ち上げなければなりません。
経理状態がどうなっているのか・・・考えるとぞっとしてしまいます。

＞今まで一度の警告も総会も無くいきなりの請求に頭に来てます！！

管理人さん自身も良くご自分の立場や仕事を解っていないようですね。

＞そこで、管理者とは？マンション管理に伴い、最低限必要とされる管理体制など詳しくご存知の方はいらっしゃいませんか？

mana316様は区分所有者ではありませんので、お父様に他の所有者に声をかけて管理組合総会を開くように進言してください。
管理規約が有ればそれを持って地域のマンション管理士会に相談して下さい。

＞また、この様な例の場合は支払う義務は発生するのでしょうか？

支払う義務はありますが、管理組合が機能していないようでは払うこと自体に危険を感じます。
但し、管理費はマンションを管理する為に必要なお金ですから、滞納は許されませんので、いつでも支払えるような準備はしていてください。

＞４８世帯中４分の１は空いていて殆どが個人所有となっているはずです。未納の方も大分いると思うのですが・・

そうですね、その可能性が大いにありますし、必要な修繕もできていないように想像してしまいます。
正常なマンションにする為にはかなりのエネルギーが要りますが、文句を言っていても改善はされません。
分譲マンションの管理の主体は区分所有者の団体である管理組合に有ります。

管理人がまともに仕事をしないのなら解雇して新しい人を雇い、報酬に見合った仕事をしてもらうよう契約をすれば良いのです。
マンションに良好な管理を求めるならば、区分所有者がもっと勉強して自分達の財産を守るべく動かなければなりません。

このまま放置すればスラム化は免れませんよ。
頑張ってください。

参考URL：http://www.nikkanren.org/

この回答へのお礼

有難う御座いました。
かなり悲惨な状態を目の当たりした感じです。
組合・管理人・総会・全てにおいて責任の擦り合い状態で、修繕費は前管理人までは集めていましたが、それ以降は無く水道費も個別だったはずです。本当に区分所有者がしっかりと勉強しなければならないと実感いたしました。すでに放置ぎみの上にスラム化しつつある中、今後の課題に悩まされそうですが、こちらで相談することで、勉強になります。有難う御座います。

お礼日時：2009/09/03 14:31

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/09/02 14:43

分譲マンションなら．．．所有者＝管理組合＝管理組合の委託した管理会社＝管理会社が派遣した管理人

全ては所有者で運営する管理組合が最終決定権を持っているはずです

不満なら管理組合の総会で決められれば良いだけでしょう

総会は担当管理人が開催するのではなく「管理組合の理事会」等が決める物です

おそらくそのマンションの入居者は今まで管理会社におんぶにだっこ状態だったのでしょうね

自主管理している管理組合も存在します

「管理組合」「管理会社」「管理人」．．．それぞれ役割が異なります

この回答へのお礼

ありがとうございます。
私自体が、仕組みを良く理解していませんでした。
しかしながら・・・管理会社すら存在しない状態で、今後かなりの課題が残された気がします。こちらで回答を頂くことで、勉強になります。有難う御座いました

お礼日時：2009/09/03 14:26