築４０年の上物つきの更地渡し718万の土地を購入予定です

築４０年の上物つきの更地渡し718万の土地を購入予定です。
基礎がしっかりしており予算の関係ですぐ建て直さずに必用箇所だけリフォームしすむ予定です、
不動産屋との話し合いに不明な点があります

一階が車庫、物置でその上に２F建ての住居があるので実質３F建ての建物です
更地渡し予定だったので解体費用分若干値引きをしてくれるとの話でしたが、
解体費用は１００万の売主負担の予定でした
土地の評価額が５００万だったのですが700万との間を取って６００万で購入希望を出したのですが
値引き額は売主との話し合いで５０万円引きの６６８万とのことでした
不明な点は

(1)解体費用の１００万は妥当ですか？基礎は鉄筋が入っていて、
４０年経っているのにヒビもなくリフォーム業者も驚くほど、とてもしっかりしたものです
築40年ですとアスベストも使用の可能性もあると思うのですが本当に
100万円ですむのでしょうか？

(2)解体費用は売主もちですが１００万円そのまま引いてもらえるとは思っていません
でも５０万しか引かないというのも納得がいきません
そのままで買うなら６５０万位で売ってもらえると思っていました
隣の土地が６５０万で売っていたらしく購入予定の土地は角地なので６６８万でと言われました
交渉の余地はあるのでしょうか？

不動産屋と話し合わなければいけないのはわかっているのですが
初めてでどう交渉したらよいのか判りません
お知恵を貸してください宜しくお願いいたします。

床面積は１Ｆ車庫部分が５１平方メートル階５１平方メートル３F３６平方メートルになります
屋根や水周りの修繕だけで２００万は掛かりそうな雰囲気です
夫が広い車庫をすごく気に入っているのですが、やはり築４０年は難しいのでしょうか・・。

No.4 回答者： tutan-desu 回答日時： 2009/09/10 06:23

不動産には一応相場というものがありますが、どうしても欲しい場合はその倍額を払って買う場合もあります。

例えば「隣地は倍出しても買え」という言葉あるほどです。
今回、貴方側の欲しいというアピールが逆手に取られて、値が吊り上げられている可能性が高いです。しかし、今は完全に買い手相場ですので、一旦冷静になって、安ければ買うけれど、こちらの条件を飲んでもらえばという姿勢を示して交渉に取る組むべきです。
通常、更地渡しが当たり前なので、更地で６５０万円にして欲しいと言ってみたらどうでしょうか。上物は数年は住めるかもしれませんが、その場合でも第三者の建築家に診断してもらい、アスベストの有無を含め状態を確認すべきでしょう。また近い将来ご自分で建て替えが必要になってくるので、その場合は解体費用＋建築費がかかってきます。
思い切って更地での取引を前提に考えるべきです。

No.3 回答者： rydeenmack 回答日時： 2009/09/10 02:18

>(1)解体費用の１００万は妥当ですか？

基礎がかなりしっかりしていると言う点ですが、杭が打ってあった場合、
撤去費用は大きくなりますが、ベタ基礎なら問題ありません。
ただ、100万はかなり安いと思います。
＞アスベストも使用の可能性もあると思うのですが
これははっきりさせた方が良いです。
アスベストが使われていた場合、撤去費用・処分費用で+30-100万円かかる恐れがあります。
また、リフォームして住む前に、アスベストの撤去・処理が必要です。

＞隣の土地が６５０万で売っていたらしく
隣の土地の値段がわかってしまっていると、それが相場になってしまい交渉は難しくなります。
隣が更地で650万円ならば、こちらも同条件で
更地渡しで650+角地10＝660万。ただし解体はすべて売主負担。
解体を買い主負担にするのであれば、リフォーム業者にサービスで
解体見積をさせてはどうですか。とにかく解体費用を明らかにしましょう。
基礎図や竣工図なども複写をもらい、解体費用を明確にしましょう。

築40年は耐震補強が必要です。
リフォーム業者に今の耐震基準に合った補強工事も見積していただいた方がよいと思います。

No.2 回答者： mont_2008 回答日時： 2009/09/10 01:01

同様に上物つきの土地の購入を最近決めたのものです。

１．解体費用は業者により金額が大幅に異なります。50坪の土地に建っている古家の解体で、売主さんが売却価格を決める上で解体業者から取った見積もりは130万でした。一方、大手住宅メーカーでは300万くらいと言われました。大手業者からは、安い場合は廃材処理を法に則り行わない業者があるため、注意したほうが良いと言われましたが、売主さんが取った見積もりの業者はその市の処理施設に持っていくので、問題ないとのことでした。不動産屋曰く、大手住宅メーカーはマージンをのっけるので相当高いといわれました。

２．私も売主さんと直接価格交渉しましたが、その他に購入希望者がいた事から、無理でした。どうしてもほしい土地でしたら、売主さんの機嫌は損なわない方がいいかと思います。

No.1 ベストアンサー 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/09/10 00:26

１．不確定な要素がある場合クリアになるまでは契約しないようにしましょう。

往々にして不動産屋はいい加減です。

２．６５０万円でなければ買わないと言えば良いでしょう。ただ売り主もうんざりしている可能性があります、あなたに売らないと決められたらアウトです。

　交渉はきっちりこの値段で無ければ買わないと言う意思表示とアスベストの使用の有無を確認することでしょう。

　繰り返しますが、欲しければあまりごちゃごちゃと言わないことです、土地や中古物件は一点物ですので売り主の機嫌を損ねたらアウトです。

　買えなくなっても良いのであれば、どこまでも交渉は強気にやりましょう。