中古マンション購入の契約書等

お世話になります。

中古マンション購入を検討し、現在住宅ローン審査中です。
本日、契約書の写しと重要事項説明書の写しを入手してきました。
契約書の内容について、教えていただきたいです。

築12年、売主は個人の方です。
(1)瑕疵担保責任は負担しない
(2)特約事項に築12年経過していることより、構造体、内装、外装、給排水設備、暖房設備、電気設備、ガス設備については自然損耗、経年変化、が認められるところがあるため、通常の状態での利用が出来ない場合があることを確認し、本件引渡し時点での現状のままの引渡しを承諾するものとする。
(3)既存住宅にについて、平成20年6月1日より住宅用火災報知機の設置が義務付けられているが、本物件には設置されていないことを確認するとともに、引渡し後速やかに買主の責任と費用負担において住宅用火災報知機を設置する事を承諾するものとする。
とあります。

この場合
(1)はもしも入居後すぐに水漏れなどがあった場合でも売主に
責任はなく、責任は取ってもらえないのでしょうか？
（かくれた瑕疵を発見後1年以内云々は適応されない？）
(2)、(3)は承諾できなければ、契約はできないのでしょうか？と言う言い方はおかしいですが、たとえば手付け契約時に内容を変更する事は可能のでしょうか？
現時点での設備の使用上問題ないように整備する、火災報知機の取り付け費用は売主持ちにするなどです。

その他、付帯設備および物件状況確認書（告知書）において、
雨漏り：現在のところ発見していない
シロアリ被害：現在まで被害を発見していない
給配水管の故障・漏水：発見していない
建物の瑕疵：居間の窓および襖の開きに不具合あり
となっており、居間の窓については、内覧時点で発見しており、暫く開けていなかったためのものと言う事でした。
その他の窓の開け閉めには問題ありませんでした。
内装も痛んでいるため、内装リフォーム・建具の調整代を物件価格より引いてもらっています。

契約までに確認しておくべき所や注意点等ありましたら、アドバイスもいただけると助かります。

どうぞよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2009/10/05 22:21

「瑕疵担保責任は負担しない」というのは、ご指摘の１年以内云々もなしとするために書いているものです。

(2)と(3)について、あなたが承諾するか内容を変更してもらうかは交渉次第です。しかし(2)と(3)については文章にするとすごく大きな問題のように見えますが、「それほど大きな問題ではないが、明らかに問題のある点だけは、売主に責任が及ばないように一応書いておいた方が良いだろう」という程度に思えます。火災報知機についても、あなたが設置しなかったとしても誰かに咎められるものでもないでしょう。
一般の方が住宅を売る場合は、瑕疵担保責任なし、とする事が多いです。

この回答へのお礼

早々にご回答いただきありがとうございます。

確かに契約書に文章で書かれているとすごく大変な事？のようにも
感じますね。
火災報知機については、速やかに・・・と言うのが気になりました。
後で余裕が出来たときに設置で良いなら、仕方ないかなとも思います。
内装リフォーム、家具に費用がかかるのに更に余分な出費は抑えて
おきたいですし。

設備については、ガス給湯器、暖房機の点検と故障箇所があった場合は
修理してもらえるように交渉してみます。
何かあったときの費用はもちろんですけど、北海道ですからこれからの時期に給湯器、暖房機が壊れてましたでは困りますので。

ありがとうござました。

お礼日時：2009/10/06 17:36

No.2 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/10/06 17:31

元業者営業です

瑕疵担保責任を付けるのが義務なのは「売主が業者」の時です。
故に、今回のケース（売主が一般の方）では「瑕疵担保免責」でも
「法的には」何ら問題はありません。

＞(1)はもしも入居後すぐに水漏れなどがあった場合でも売主に
責任はなく、責任は取ってもらえないのでしょうか？

仰る通りです。

＞(2)、(3)は承諾できなければ、契約はできないのでしょうか？と言う言い方はおかしいですが、たとえば手付け契約時に内容を変更する事は可能のでしょうか？

平たく言えば「交渉次第」です。
ただし、交渉するのなら「契約時」では非常識です。
交渉するのなら「契約日設定前」です。

交渉に関しては「うまい方法」なんてありません。
強いて言えば「買えなくてもいいや」位の開き直りでしょうか。
ただし、これが過ぎると「じゃあお宅にゃ売らないよ」と言われる可能性があります。
その辺りは「売主がどんな人か」を見極める事が大事です。

ただ、築１２年のマンションですよね？
個人的にはこれ位の築年数なら「瑕疵担保２～３か月位」は付けてもよさそうなものですが・・・
まぁ、こればかりは売主の自由ですから仕方ありませんが。

あとはご質問者様のお考え一つです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

ローンの審査が通ったら、仲介の業者さんを通して交渉してみます。

物件状況確認書（告知書）に給排水管の故障・漏水については発見していないと言うのは、
故障していないことを保障するものではないと言う事ですよね？
瑕疵担保責任についても一応交渉はしてみます。
生まれて初めての経験ですから、どうしたら良いのかわからないのが
現状です。

瑕疵担保責任について、仲介業者にきいたら個人が売主の場合は
つかないと言い切ってました。
交渉くらいしてみたらと言ったアドバイスはありませんでした。

私もローンを抱えるわけですから、納得した買い物をしたいと思います。
交渉の時期なども教えていただいてありがとうございました。
契約時にこれでは納得できかねる・・・交渉すればいいのかと思ってました。勉強不足でした。

お礼日時：2009/10/06 19:38