台所周りが違法建築のアパート？

Question

こんばんは。
賃貸不動産メインのチェーン店で働いています。
5ヶ月前に保礼無し敷金5万円家賃5万円で5年8ヶ月住んだペット可アパート(築19年)を退去した元賃借人とオーナーさんの弁護士が原状回復費用負担でモメていて、管理担当の私が現地確認をしています。

モメている場所のひとつにガス台横の焦げあとがあります。
ガス台は本体が木製にクリーム色の塗装、プロパンガスの線が来ていて賃借人が自前のガスコンロを取り付ける形です。
ガス台を置く場所と、背面と言うかプロパンガスの線が来ている立ち上がりの部分20cmくらいだけステンレスで覆われています。
奥と左の壁は普通のクロス、右側は木製のシンク台に同じくクリーム色の塗装です。
左右どちらとも焦げ跡があります。

オーナーさんの弁護士は元賃借人に焦がした部分の請求をしているみたいですが、元賃借人は片方は元々焦げていたのが入居時にアルミのシートが貼られて隠されていて自分のせいではなく、もう一方(右側)は難燃材料ではないから違法建築で自分たちのせい100%とは言えないと言います。
それで私が今日現地の部屋に行って来て確認したんですが、普通のペンキにしか見えず難燃材料、不燃材料との判断はできませんでした。
建物は普通の木造です。

こういう作りは違法なんですか？
元賃借人は普通に使って焦げる作りだから、焦がしたとしても通常損耗だと言います。
私は通常損耗は言いすぎと思うけど、どうガス台を置いても火の影響がある気もしました。
これが違法だとしたら悪いのはオーナーなんですか、それとも管理しているウチの店なんでしょうか。
教えてください、よろしくお願いします。

mimicann · Accepted Answer

#5,6です。
写真で大分感じを掴めました。

>>弁護士から聞いた話ですが、実務経験が無いから言わなかったんだとか。
大変珍しいですね。
実務経験が無い2級建築士は、建築系の大学を卒業した人だけです。
基本的に大学まで建築の勉強すれば、就職もほとんど建築のハズだが…。
建築関係で働かなくて、なぜ建築士の資格を取ったのだろうか…。
本当に、建築士か？
もし、嘘なら
○建築士法第38条
　1年以下の懲役又は100万円以下の罰金に処する。
(1)建築士の免許を受けないで、それぞれの業務を行う目的で建築士の名称を用いた者
と、なるかも…。

>>写真で壁の部分についてるステンレスが無くて、周りが全部普通の壁紙で水道管が剥き出しになってます。
確かにタイル・ステン板・キッチンパネルを貼っていることが多いですが、建築基準法違反にはなりません。
私の学生時代のアパートもクロスでした。アルミパネルで養生をしてました。
クロスと見たらわかるのでアルミパネル等でガスコンロの周囲を囲むべきか、コンロ前をクロスにしている物件が悪いか、考え方次第です。

>>ガス台の横の棚の中を覗き込むと木が見えるので、元賃借人は普通の木にペンキ塗っただけなんじゃないかと聞いてきたんだと思います。
木に塗装しただけですね。
でも、建築基準法違反にはなりませんよ。
コンロを置いたら普通そんなところ焦げないので入居者が悪いですよ。

>>戸は、結露が凍るかどうかの計算をするらしいです。
>>風除室代わりの玄関ホールのフラッシュ戸が痛んでいて、賃借人は結露だって言うんですけどオーナーさんは違うって言うんです。
>>寒いトコでマイナス10度とかなるので、どうなんでしょぅね。。。
普通、フラッシュ戸に結露が付くのは考えられない。
結露が出るのは、温度差が出る窓面・コンクリート面・鉄部等です。

結露が凍るコトは無いでしょう。
結露とは水蒸気がある場所です。
完全に扉で仕切っていれば、
断熱性能があれば、
気密性が高い扉ならば、
水蒸気も扉の向こう側には行かなくて、
結露が発生しないのでは無いでしょうか…。
でも、-10度のトコロに住んだことが無いので…。
地域の建築関係の方に聞けばわかるでしょう。

>>ケイカル板で探したらこんな画像が出てきましたが。。。
隔て板参考http://www.inoue-s.co.jp/product/balcony/normal.php
クロスを貼っていれば、石膏ボード9.5か12.5mmですよ。

>>天井はこういう材料ですが。。。
ジプトーンですね。http://www.yoshino-gypsum.com/product/tenjyou/tenjyou02.html


弁護士に任せるべきだが、ついお節介を…。

mimicann · Answer

#5　追記です。

壁の材料を一番知りたいのですよね？
台所のコンロ壁はケイカル板の可能性が一番高いですが…。
ケイカル板＝ケイ酸カルシウム板＝不燃材料
良くバルコニーの隔て板に使用しているモノです。
http://www.yoshino-gypsum.com/sekkou/syousai/boukazai.html

mimicann · Answer

もう、弁護士に丸投げすればいいのに…。
建築用語で分からないでしょう…。
弁護士も分からなければ第三者の建築士に解答書を作らせますよ。
それが、弁護士の仕事です。

一応、私の見解で説明します。
#3のjkowt3lfeさんが説明してる通りです。
○建築基準法第35条の2　殊建築物の内装
　別表第一項(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物は、コンロその他火を使用す設備を設けたモノは、室内に面する仕上げを防火上支障がないようにしなければならない。
○別表第一(い)欄
　(二)共同住宅
○建築基準法施行令第128条の4の4
　内装の制限を受ける調理室等
○建築基準法施行令第129条の6
　内装の制限を受ける調理室などは、その壁及び天井の室内に面する部分の仕上げを(二)にしなければならない。
　(二）次のイ又はロに掲げる仕上げ
　イ 準不燃材料でしたもの
　ロ イに掲げる仕上げに準ずるものとして国土交通大臣が定める方法により国土交通大臣が定める材料の組合せによってしたもの
○準不縁材料を定める件
第 一 通常の火災による火熱が加えられた場合に、加熱開始後十分間建築基準法施行令(以下「令」という。)第百八条の二各号に掲げる要件を満たしている建築材料は、次に定めるものとする。 
  一 不燃材料のうち通常の火災による火熱が加えられた場合に、加熱開始後二十分間令第百八条の二各号に掲げる要件を満たしているもの 
  二 厚さが九ミリメートル以上のせっこうボード(ボード用原紙の厚さが〇・六ミリメートル以下のものに限る。) 
  三 厚さが十五ミリメートル以上の木毛セメント板 
  四 厚さが九ミリメートル以上の硬質木片セメント板(かさ比重が〇・九以上のものに限る。) 
  五 厚さが三十ミリメートル以上の木片セメント板(かさ比重が〇・五以上のものに限る。) 
  六 厚さが六ミリメートル以上のパルプセメント板 
第 二 通常の火災による火熱が加えられた場合に、加熱開始後十分間令第百八条の二第一号及び第二号に掲げる要件を満たしている建築材料は、次に定めるものとする。 
  一 不燃材料 
  二 第一第二号から第六号までに定めるもの 
 
以上より難燃材料より厳しい準不燃材料でしなければなりません。
しかし、建築基準法に則って施行してると思いますので問題無いはずです。
たぶん、ペンキの下は石膏ボードが9.5mmかケイカル板5.5mmが貼ってあるでしょう。

>>http://oshiete.homes.jp/qa5529496.html
室内での扉で断熱性能を有すべき法律はありません。
しかも、換気性能が必要なため〔アンダーカット〕と言って扉と床の間に隙間を作らないと悪いこともあります。

元賃借人のボロが出てきましたね。
本当に建築士二級の資格が取れているのか怪しいぐらい知識が薄いです。
ここまで争う姿勢がある賃借人ですと裁判になる可能性も出てきましたね。
裁判沙汰は、あまり首を突っ込まない方が良いですよ。
元賃借人に言われたことは、記録を取って流れ作業で弁護士に伝えた方が良いです。

せっかくボロが出てきた賃借人に少しは仕返ししたい気持ちも分かりますが…。
こちらが分からないと思って専門用語で威圧しているコト（しかも、間違えている）は、裁判に有利な情報なので、元賃借人には教えない方が良いと思います。

弁護士に任せるべきです。

bathbadya · Answer

賃借人の立場で言えば、

常識はずれの大きなコンロ使ってたなら、いざ知らず。普通に使っていただけなのに弁償しろと言われたらたまらんねぇ。
通常使用における劣化分は弁済しなくてもいいはずなんだけど・・

天ぷらで火が付いたとかの注意義務を怠ってたら、請求されても仕方ないけど・・　取りあえずは、火災保険で支払い出来ないか確認するね。

片方がもともと焦げたいたなら、アルミシート代で勘弁してほしいですね。

jkowt3lfe · Answer

1990年建築のアパートならば建築確認を受けているでしょう。
そしてアパート内で火気を使用する室には、壁・天井に準不燃以上の不燃性能が要求されています。

キッチンにはその当時ならば当然ガスコンロが使用されると想定されるため、前述の通り何らかの措置を講ずる必要があり、これがなされていないと当然確認が通らず建築できません。

問題のアパートが実際に建っているという事は、基本的に建築基準法上適法だろうと推測されます。
建築当時の設計図等で確認できるはずです。

建築基準法では直接壁等を火気で炙る様な状態を想定していません。ですからアパート建築時にガスコンロ周囲の余幅を配慮するか、入居者が火気が壁に当らないように市販のアルミパネル等でガスコンロの周囲を囲うかすべきだったと思います。

どちらがより配慮が無かったかが問題なんでしょう。

chie65535 · Answer

＞壁の内部が炭化と言うのは、中の木が黒コゲになってる可能性と言う意味でしょうか。
そうです。直接燃えない温度であっても、長期間、高めの温度に晒された木材は、炭化し、文字通り「炭」になります。

炭はかなり低い温度でも発火しますから、ある一線を越えた瞬間、自然発火します。

＞クロスは一部破れて下の石膏ボード？石膏らしいのが白く見えてるのでそこは焦げていないと思うのですが。。。
木造の場合、壁は「木材」で枠組みを作って石膏ボードを貼ります。

壁をコンコンと叩くと、木枠が通ってる部分だけ、硬い音がします。

表面が焦げた位置に、偶然、木枠が通っていれば、石膏ボードは無事でも、中の木枠が逝っちゃってる場合が…。

なお、貼ってある石膏ボードが「耐熱ボード」なら、だぶん大丈夫。中の木枠までは熱が伝わらないので。

とはいえ、火を使う場所の壁に「焦げるクロスが貼ってある」のも問題。クロス自体が難燃素材じゃない場合、やはり発火の危険性が。

難燃クロス使ったのに、クロスを貼った時に使った接着剤が発火したって事例もあるし。

chie65535 · Answer

「壁の内部が炭化し、壁の内側から出火して火災になった事例」があるので、非常に危険なのは間違いありません。

で、そういう建築は「新築では、不燃材の使用が義務付けられているので違法」だと思います。ですが、義務化前に建てられた物件は、違法とは言えません。

なので、該当のアパートが違法かどうかは判りません。築年数が不明ですから。

責任の所在は微妙ですが、一度「壁の内側が炭化して出火一歩手前になってないか調べる為に、壁を壊して壁の内部を調べた方が良い」と思います。火災が発生する前に。

台所周りが違法建築のアパート？

#5,6です。

#5 追記です。

もう、弁護士に丸投げすればいいのに…。

賃借人の立場で言えば、

1990年建築のアパートならば建築確認を受けているでしょう。

＞壁の内部が炭化と言うのは、中の木が黒コゲになってる可能性と言う意味でしょうか。

「壁の内部が炭化し、壁の内側から出火して火災になった事例」があるので、非常に危険なのは間違いありません。

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