定期借家の半年前の告知義務を怠るとどうなるのですか？

定期借家契約で期間満了の６ヶ月前の告知義務を忘れるとどうなるのでしょうか？
普通の契約になってしまうのでしょうか？
改めて通知すれば６ヵ月後に終了するのでしょうか？

仮に、定期借家契約満了の６ヶ月前に何の通知もなく、その後期間満了となり、再契約の連絡もない場合、書面のない普通借家契約へ移行したと考えてよろしいのでしょうか？
また、その場合は書面のない２年更新の普通借家契約へ移行したと考えてよろしいのでしょうか？

法律に明文化されていないようですが、専門知識豊富な方の回答をお願いします。

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2010/01/14 22:09

立退きの強制には６か月の猶予が認められます。

ですから、
「６か月前」に遅れると遅れた期間だけ立退きが猶予されることになり
ます。

もちろん、契約満了後の猶予期間に対して家賃相当額の求償権は認め
られます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

イマイチ良くわからないのですが、
たとえば定期借家契約を結んでいる場合、貸主は再契約の意思がなく、借主は再契約の意思があったとします。
貸主は、期間満了の６ヶ月前の告知を忘れてしまったとします。
期間満了に際し、「告知を忘れてましたが６ヵ月後に出て行ってください」と書面で借主に告げたとします。
この契約期間の満了している６ヶ月間は、どういう契約に基づいて貸借されているのか教えていただきたいです。

質問が悪くてすいません。

お礼日時：2010/01/15 18:00

No.2 回答者： TAKESHIDA 回答日時： 2010/01/15 00:32

ちょっと自信がないんですが、民法に則り

定期借家契約終了後は期間の定めのない賃貸借契約になるのでは。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

そういう解釈も聞いたことがあります。
ちなみに民法のどういった条文なのでしょうか？

お礼日時：2010/01/15 18:08

No.3 回答者： in_go-ing 回答日時： 2010/01/15 09:29

　大家しています。

　『定期借家契約』には様々な決まりがありますが、一度契約をしたら、最初の時点で手続き上の遺漏のない限り『通常の賃貸借契約』に自動的になることはありません。
　ご質問の『定期借家契約満了の６ヶ月前に何の通知もなく、その後期間満了となり、再契約の連絡もない場合』では、大家側からは通告すれば、それから６ヶ月後には明渡を受けられることになります。あくまで『定期借家契約』の満了が延びているだけです。
　それにしても、『定期借家契約』を結ぶほどの“用心深い？”大家さんにしてはいいかげんですね。それとも、借主さんが余程良いのかな？

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞あくまで『定期借家契約』の満了が延びているだけです。

「期間を区切った契約の満了が延びる」というのはどういうことなのでしょうか？
定期借家契約は、両者の合意がなければ契約が満了しない契約はないですよね？
どうもよくわかりません。

お礼日時：2010/01/15 18:14

No.4 回答者： in_go-ing 回答日時： 2010/01/15 19:28

in_go-ingです。

>　定期借家契約は、両者の合意がなければ契約が満了しない契約はないですよね？

　はい。大家の一方的通告で賃貸借が終了する契約です。その分借主さんの生活は不安定になりますので、家賃は通常の契約より若干安く設定されているはずです。
　要は、大家が貸すのを止めたければ、『正当事由』などという、裁判しなければわからないような、曖昧ものが大家の側からの契約解除の必要条件ではなく、期間の満了の６ヶ月前に契約の終了を通告すればよいと言うものです。
　この６ヶ月と言うのはNo1のpoolisher　様の言われているように『猶予期間』です。『たとえ明渡を求めるにしても６ヶ月は余裕を置きなさいよ。』って言うことです。

>　この契約期間の満了している６ヶ月間は、どういう契約に基づいて貸借されているのか教えていただきたいです。

　法律の解釈ですから専門家にお聞きになるのが良いでしょうが、私の解釈では、法的には『契約は無い』ということと思います。ですから、poolisher　様も通常の『家賃』ではなく、『家賃相当額の求償権』と言われているのでしょう。『契約は無いのだから家賃も支払わない。』と言われれば、大家は『家賃』ではなく、『家賃相当損害金』として請求することになるでしょう。この辺は実際に裁判にでもなって最高裁まで行かないとはっきりしないのでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

契約が無い状態というのが存在するのをはじめて知りました。
非常にわかりやすい内容でした。

お礼日時：2010/01/15 20:15

No.5 回答者： TAKESHIDA 回答日時： 2010/01/15 21:31

　宅建主任の勉強をしたときの記憶です。

定期借家契約の期間満了6ヶ月前の連絡を怠った場合、
契約満了時以降は、民法に則った契約期間の定めがない賃貸借契約になる。よって大家側からの正当事由がなくても３カ月前に契約終了の連絡をすれば契約を終わらす事が出来る。
　うる覚えです。間違いがあれば訂正してください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

専門家ではないので間違いがあるのかどうかわかりませんが、そのように移行するという情報を聞いたことがあるので確認したかったのです。

お礼日時：2010/01/15 22:08

No.6 回答者： TAKESHIDA 回答日時： 2010/01/15 21:47

説明が漏れました。

>『定期借家契約』の満了が延びているだけです。
法的に満了期間が延びる事はないはずです。
>契約が無い状態というのが存在するのをはじめて知りました。
そんなものはありません。契約書がなくてもたとえ口約束でも契約です。状態は何回も書きましたが契約期間の定めがない民法に則った契約状態です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

法律の詳しい部分はわかりませんが、期間が勝手に延びたり、契約が無い状態ということよりは、「契約期間の定めがない民法に則った契約状態」に移行していくというほうが納得は出来ます。

お礼日時：2010/01/15 22:21

No.7 回答者： poolisher 回答日時： 2010/01/16 03:09

no1です。

＞この契約期間の満了している６ヶ月間は、どういう契約に基づいて貸借されているのか教えていただきたいです。

借地借家法
第三八条（定期建物賃貸借）
略
4.第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。

上の条文の前半が、６か月前に遅れたら、期間満了後も住んでいていい
というルール。
後半のただし書きが、その後「出てけ」といわれたらその日から６か月
後には出ていかなければならないというルール。

この回答へのお礼

ありがとうございます。


定期借家契約は、契約満了６ヶ月前に催告するのが通常だが
・契約満了６ヶ月内に催告されたら、催告日より６ヵ月内に明け渡す必要がある。（満了日以降も定期建物賃貸借契約期間に含まれる？）
・契約満了日後に催告されても、契約期間の定めがない民法に則った契約状態に移行しているので催告が効力せず、明け渡す必要が無くなる。
ということでしょうか？

お礼日時：2010/01/16 11:49

No.8 回答者： poolisher 回答日時： 2010/01/17 06:23

＞・契約満了日後に催告されても、契約期間の定めがない民法に則った契約状態に移行しているので催告が効力せず、明け渡す必要が無くなる。

ということでしょうか？

違います。変な回答を真に受けて誤解しているようですが、民法は関係
ありません。定期借家契約には自動更新とか法定更新はないのです。
期日が来れば契約は満了です。
ただし、先に書いた借地借家法３８条４項によって、「でてけ」といわ
れてから６か月は猶予される。６か月過ぎたら出ていけということです。
満了期日を過ぎてもその事は変わりません。再契約（定期借家の場合は
「更新」ではなく「再契約」です。）がなければ、住んでいられるのは
「でてけ」といわれて６か月です。

実際問題としては、大家も勘違いしている可能性はあります。
つまり、「再契約可」の意向があり、かつ定期借家契約と普通借家契約
の違いを混同している場合は、大家も２年の「自動更新」（正しくは
「再契約」）をしたつもりになっているかもしれません。

こういう場合は、形式的には契約は満了しているが、暗黙のうちに両者
が再契約に同意した状態になります。
ただし、契約がありませんので、大家が気が変わって「でてけ」といわ
れればやはりそこから６か月です。トラブルになりたくなければ「再契約」
を申し入れるべきでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

・定期建物賃借契約期間満了後に催告を受けても、６ヵ月後には明け渡す必要がある。（借地借家法３８条４項）
・「借主」「貸主」双方が再契約の意向があり、定期借家契約満了後、再契約していない場合は、「暗黙のうちに両者が再契約に同意した状態」になる。（？？）

と、いうことですね。
理解が深まりました。

お礼日時：2010/01/17 19:50