住宅ローンの中に組み込めるリフォーム代の仕組みを教えてください。

住宅ローンの中に組み込めるリフォーム代の仕組みを教えてください。
築13年の中古住宅を購入しました。
下記の見積もりの中の
リフォーム代以外の部分を
不動産屋さんが見積もりしてくださいましたが
売主さんとの契約ができましたので
銀行へのローン申請をします。

最初は考えていなかったのですが
いくつかリフォームしなければならない箇所がみつかりましたので
下記明細の通り200万のリフォーム代が必要となったのですが、
リフォームとゆうのは、銀行審査の段階では
はっきり言ってするかどうかもわからないものであるのに
業者さんからの見積もり程度のもので、リフォーム代も
認められるのでしょうか？？

当方自己資金がありませんので、
諸費用も全てローンするのですが、
リフォーム代もできれば金利の安い住宅ローンに組み込みたいと思っています。
どなたか銀行審査にお詳しい方、
アドバイスお願い致します。


★不動産屋さんからの見積もり★

物件価格　　　　　￥15,000,000
仲介手数料　　　　￥510,000
仲介手数料消費税　￥25,500
登記費用　　　　　￥350,000
火災保険　　　　　￥600,000
事務手数料　　　　￥52,500
印紙代　　　　　　￥21,000
契約書印紙代　　　￥15,000
リフォーム代　　　￥200,000　（鍵交換代とハウスクリーニング代のみ）

以上の通りで不動産屋さんは銀行に仮申請をしているのですが、
必要になったリフォームは下記の通りです。

★リフォーム代★

70万　　カーポート代（今のままでは車が入らない為）
100万　 浴室代（使えなくはないが、新しいものにかえたい為）
10万　　ハウスクリーニング代
10万　　鍵交換代
10万　　古い門扉撤去、新しいものの取付代（コンクリートが欠けていたり、
　　　　門がしまりにくかったりする為）

以上の通りです。
本当はリビングと玄関の床もリフォームしたいのですが
今のところ金額がわかりませんのでとりあえず
上記のリフォーム代だけとして考えてみます。

上記の内容で銀行のローンの中で認められない点、
または認められるにはどうすればいいのかや
リフォーム代として住宅ローンに組み込める限界の額など
お教え頂ければと思います。

どうぞ宜しくお願いいたします！

No.3 ベストアンサー 回答者： detekoiya 回答日時： 2010/02/03 07:47

リフォーム代は住宅ローンには組み込めません。

別にリフォームローンを組むしかありません。
あるいはフリーローンカードを作成してそこからと
いう形になります。住宅ローンの金利で一緒にとは
誰だって思いますけど、そういうものではありません。

基本的には、諸費用やリフォーム代金は
自己資金でまかなうものです。

能力があると言っていいのか危ないと言うべきか
下記のようなことをやる業者もあります。

あくまで違法行為ですのでそういう方法を
業者にお願いしたりしないでほしいのですが・・・

収入や物件評価に余力がある場合にしかできませんが
業者で銀行提出用に売買価格を上乗せした契約書類等を
偽造して、銀行には実際の売買価格よりも高いことにして
借入を行うというものです。

もしバレたら業者は銀行からは取引を停止されますし
購入者は借入の一括返済を要求されます。
最悪の場合は詐欺行為で訴えられるかもしれません。

ですから、中古住宅やマンションを買い取って
リフォームを先に行ってから再販する業者が
それなりに、はやっています。
上記のようなことをしなくても、リフォーム済みの
売買価格ですから、堂々とローンが組めます。
もちろん、購入者の収入や物件の担保価値で
必ず満額借入できるとは限りませんが。

自己資金ほとんどなしで、安易に家賃より安いなどと
考えて購入すると、固定資産税やらメンテ費用やらも
かかりますし、ローン破たん予備軍になりかねません。

業者さんも含めて資金計画はもう一度よく考えたほうが
いいように思えます。

この回答へのお礼

今日になってこんなに素晴らしい回答を確認しました。
すみませんでした。
とてもご親切にご説明くださり
本当にありがとうございました！！

お礼日時：2010/04/14 21:24

No.2 回答者： himeichigo17 回答日時： 2010/02/02 22:34

元銀行員です。

住宅ローンの中にリフォーム分を含められるかどうかは
ご自身の借入可能額が1番関係してきます。
年収から逆算して住宅の購入だけでめいいっぱい借りてる場合は
上乗せで借りることは難しいです。

また実務的なお話で言うと住宅ローンに組み込める銀行は案外少ないです。
一部上場企業でそれなりの経歴がある方用だったりと、審査基準もけっこう厳しめです。

一般的には住宅ローンは住宅ローンとして組んで、
購入後にリフォームローンを別途追加という
パターンになるケースが多いので
金利うんぬんのメリットはそれほどでもないですよ。

本当は売主さんにリフォームしてもらって、
物件価額に含めてもらって引渡しを受けることができれば
売却済手続きがスムーズですし、完璧に住宅ローンに組み入れることができます。

ただそれだと万が一にでも審査に落ちたりキャンセルがあると
売主さんも困るし、買主さんが費用負担するとしても
リフォーム損になる可能性があるので一概にお勧めもできないのですが。

一般的に中古住宅を購入する場合は、
頭金を減らしてリフォーム資金を確保される方が多いですよ。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ございません！
適切なアドバイスありがとうございました！

今回はなんとかリフォーム代をくみこむことができました＾＾

お礼日時：2010/07/04 19:53

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2010/02/02 21:43

元業者営業です

ハッキリ言って「住宅ローン」と「リフォームローン」は別物です。
故に「住宅ローンにリフォーム代を組み込む」のは出来ないのが普通です。

それを認めたら誰も「リフォームローン」を借りないでしょ？
金利も高いし、借入期間も短いですからね。

ただし、稀に「住宅ローンにリフォーム代を組み込む」事が可能な場合があります。
それは不動産業者の「提携金融機関」の場合です。
実際、私が以前勤めていた会社は可能でした。
ただし、全額はダメで半額まででしたけどね。

ご注意頂きたいのは、この方法ですとリフォーム代はＯＫとしても、返済比率の関係で肝心の住宅ローンがＯＵＴになる場合があります。
それでは本末転倒でしょう。

何れにせよ「正攻法」では無理筋なのは当然なので、このような「裏技」に活路を見出すしかありません。

業者に相談してみてください。

この回答へのお礼

お返事が遅くなりすみません！
なんとかリフォーム代を住宅ローンにくみこむことができました！
アドバイス、ありがとうございました！

お礼日時：2010/07/04 19:54