住宅ローン・合算収入の名義について

住宅ローンで、物件の融資枠を広げるため、私本人と妻の合算収入で融資を申し込もうと考えております。その際に妻は自分の名義で不動産を持ちたくないというポリシーの人間のため、不動産名義を私だけにしてもらうのは問題無いでしょうか？よろしくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/02/09 20:51

＞まだ銀行さんに、１・２・３のどの条件かを確認しておりません。

＞合算所得の融資とは、一般的にはどれに当てはまりますでしょうか？

通常は連帯債務か別々の融資形態をとります。
金融機関によりますので、いちがいには言えません。
連帯債務ですと２分の１づつの負担となります。
登記は金融機関指定の司法書士がやりますので、融資決定しましたら金融機関の担当者に、この登記を担当する司法書士はどなたですかと聞き、その司法書士に相談してください。
細かい融資の仕方は司法書士が金融機関の担当者に聞いてくれます。
融資が決まりませんと何も前には進みませんので融資決定されてから動いてください。

この回答へのお礼

有難うございます。
確かに、金融機関・行政書士の先生と相談をしたいと思います。
先に融資の話を進めたいと思います。

お礼日時：2010/02/11 13:10

No.6 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/02/10 07:46

No.1です。

元々のご質問のように私の単独名義でローン契約を行い、相続税負担を極力回避する方法はありますでしょうか？＞
元々、あなた単独の収入ではローンが組めないという理由で収入合算するため、基本的にあなた単独ではローンを組むことが出来ません（別々に借りるか、連帯債務）。他には、あなた１人で借りられる借入金額に抑えるしか普通は方法がないと思います。なので、やはり素直に奥さんの持分登記を行うのが一番簡単ですよ。奥さんが不動産名義を嫌がる理由が分かりませんが、普通は持分を欲しがるもんもなんですけどね。離婚時のことや、勝手に売られたり借金されないようにと…。住宅借入金等特別控除も受けられますし。

この回答へのお礼

有難うございます。
妻が不動産名義を嫌がる理由ですが、多くの有名占い師などが述べているのですが、既婚女性が不動産を取得すると悪いことが起こるというのが理由です（非科学的ですが）。もう一度妻と相談したいと思います。

お礼日時：2010/02/11 13:03

No.4 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/02/09 20:12

No.1です。

現在、銀行からの打診は私が４０００万円で妻が３０００万円の割合です。＞
諸費用も計算に入れないといけませんが、どちらが出すのかとか幾らずつとかが不明なので以下の計算では取り敢えず省きます。
あなたが4000万円のローンで、奥さんが3000万円ということでよろしいでしょうか？もしそうなら、奥さんからあなたへ3000万円の贈与があったことになり（資金を出しているのに名義がないため＝旦那さんの家取得するのにお金を贈与）、1220万円の贈与税が発生します。
（3000万円－110万円）×50％－225万円＝1220万円
なお、贈与税は貰った人が申告して払うことになります。

この回答へのお礼

有り難う御座います。仰るように私が４０００万円、妻が３０００万円のローンです。1220万円の税金とは凄いことになりますね。元々のご質問のように私の単独名義でローン契約を行い、相続税負担を極力回避する方法はありますでしょうか？ご教授よろしくお願い致します。

お礼日時：2010/02/09 20:40

No.3 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/02/09 17:29

所得合算して金融機関との金銭消費貸借契約は下記のうちいずれでしょうか。

１．夫が単独債務者、妻は連帯保証人
２．夫婦そろって連帯保証人
３．夫が○○万円の金銭消費貸借契約、妻○○万円の金銭消費貸借契約

以上の内容で出資の割合が異なりますので、登記名義及び共有持分名義に違いがあります。

出資の割合と登記名義が違いますと、税務署より登記名義変更の指導が入ります。
税務署の指導に従わない場合は贈与税を課税されます。

事前に登記名義のことをしっかり計算し専門家にチェックいれておきませんと、後で無駄な費用が発生します。
金額は数万円ではすみません。
もっと上の単位です。

この回答へのお礼

有り難う御座います。
まだ銀行さんに、１・２・３のどの条件かを確認しておりません。
合算所得の融資とは、一般的にはどれに当てはまりますでしょうか？

お礼日時：2010/02/09 19:29

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2010/02/09 17:04

> 物件の融資枠

ではなく、収入合算をすることよって返済負担率を下げ、融資（可能）額を増やす…ですね。

「物件に対する融資限度額」は、一般的にはその物件の「担保評価額」から算出しますから、借入申込者の収入を増やしても「物件についての融資限度額」には影響しません。

収入合算者は、住宅ローンの対象物件に所有権持ち分を持つ必要はありません。
ですから、収入合算をすることと住宅ローンの対象物件に所有権持ち分は無関係で構いません。

所有権持ち分に影響させるのは、「妻」が、その物件を取得するに当たり、実際に「資金」を出した場合です。

ただし、収入合算者は、一般的には「連帯保証人」となり、「連帯債務者」ではありません（「フラット３５」ならば収入合算者は連帯債務者ですが）。

ですから、「妻」は住宅ローン控除を受けることができませんが、その点は構わないのでしょうか？

この回答へのお礼

有り難う御座います。
妻は住宅ローン控除を不要と言っております。
私が単独で名義人となるのは問題ないのですね。
「連帯保証人」になるのは良いそうです。

お礼日時：2010/02/09 19:31

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/02/09 15:32

不動産の登記上の名義はあなたが好きに決められます。

ただし、資金を用意した割合で持分登記をしないと贈与税が掛かる可能性があります（あなたの出した頭金額＋あなたの住宅ローン借入額：奥さんの出した頭金額＋奥さんの住宅ローン借入額で登記するのが基本）。この差額が貰う方ベースで他の贈与も含め、年間（１／１～12／31）110万円を超えるかどうかで贈与税の有無が決まります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

有り難う御座います。
計算式が良く理解できておりませんが、
現在、銀行からの打診は私が４０００万円で妻が３０００万円の割合です。頭金はありません。諸費用のみ現金です。他の贈与に関する項目はありません。
この数字ですと贈与税はお幾らくらいになりますでしょうか？
よろしくお願い致します。

お礼日時：2010/02/09 19:41