購入予定の土地を担保に借り入れは出来るのか？

購入予定の土地を担保に借り入れは出来るのか？

借地に建つウワモノを相続しました。
借地の方が契約更新の時期になりましたが、不動産屋はこの機会にソコチ買い取りをすすめ、
私も今後のことを考えたらその方がいいと思っています。
で、不動産屋もその方向で動いてくれ、地主も前向きな回答を出すまでに至りました。

あと問題は、買い取りの金です。
私には蓄えもなく、零細自営で低収入のため、銀行も私個人に金を貸すことは有り得ません。

ただ、不動産屋は、その土地を担保にすれば銀行は金を貸す。
土地を買い取った後、マンションを建てるなり、売り抜くなりしてから
返済すればいいというのですが、買う前から、買う予定の土地を担保にして
金を借りることはできるのでしょうか。

No.5 回答者： okotae001 回答日時： 2010/03/21 07:16

＞不動産屋は、その土地を担保にすれば銀行は金を貸す

この考え方が間違いです。
担保があるからお金が借りれるのではありません。
返済できるという可能性が高いのでお金が借りれるのです。

＞私には蓄えもなく、零細自営で低収入のため、銀行も私個人に金を貸すことは有り得ません

この状況では、買い取りの資金を融資してもらうことは難しいと思います。

あなたが底地を買い取るのではなく、地主に借地権を買い取ってもらうことはできないのでしょうか？

No.4 回答者： lira2006 回答日時： 2010/03/21 03:11

＞買う予定の土地を担保にして金を借りることはできるのでしょうか。

「住宅ローン」ならば、よくある話です。
しかし、そこにこれから収益用のマンションを建てるだの、
売りぬくだのという話になるなら、むずかしいですね。
普通、お金を借りたら、翌月の一定の日付けから、返済が始まるんです。
返済プランはあるのですか？

「収益用土地」として買ったとしても、返済はしなきゃイケません。
要は、銀行が納得してくれるような返済方法を提示するかどうかです。
元金据え置きという方法ありますが、それでも、利息は払うことになるでしょう。

No.3 回答者： mnb098 回答日時： 2010/03/15 18:55

どうしてここまでいえるのですか。

契約を更新するというのが原則だと・・・

仲介が動いて、地主も売却の方向で話が進んでいる状況では、今更、実は金の準備が全く出来てなかったので、無かった話にして借地の契約を更新してね。
と言う事が通用する相手だとよろしいのですが、という懸念があったので、同時売却にして３者が丸く収まる方向を書いたつもりですが、お気に召しませんでしたか。

こう言う話はタイミングと言うものがあって、こじれると大変なケースになるのを見ているからアドバイスさしあげたのですけど。
いい地主さんである事を祈ります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お気に召す、召さないではなく、字面通り、質問でした。
更新の選択肢はあるはずなのに、どうしてそれがでてこないのか
そこに特別の理由があるのか、あるならそれは何かを知りたかったのです。
ちなみに、先方の地主にはまだ具体的な金額等の話はもっていっていないそうです。
つまの私にその意思があってそれを希望しているということではなく
たんに不動産屋の私案として勧めたようです。
今は、逆に借地権を地主に売るか、等価交換するか、
といったことについても検討しています。

お礼日時：2010/03/19 01:23

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2010/03/15 09:25

> 購入予定の土地を担保に借り入れは出来るのか？

「住宅ローン」では、比較的ありますよ。
土地を購入し、そこに新築住宅を建設する…というような場合には、この方法が採られます。

審査の段階では「購入予定の土地」には違いないんですが、実際には、「売買契約」と「土地購入資金融資の実行」と「土地の購入の支払い」と「土地購入資金融資に対して（土地への）抵当権の設定」を同時に行う…というカンジになります。

ただ、土地（底地）購入のみですと難しいですね。
土地購入後、その土地に住宅等を建築する…という条件で、「住宅ローン」や「事業用建物融資」などで扱いますので、あくまでも、その土地に近い将来、本人居住のために住宅や賃貸住宅を建てることが前提となります。

ですから、
> 土地を買い取った後、マンションを建てるなり、売り抜くなりしてから返済すればいいというのですが、買う前から、買う予定の土地を担保にして金を借りることはできるのでしょうか。
土地を買い取った後、マンションを建てる…というような話が出てくる訳です。
賃貸マンション経営による返済計画を立て、その計画内容次第では「事業用建物融資」と一本化した土地融資の可能性が考えられる…といったトコロだと思います。

> 不動産屋は、その土地を担保にすれば銀行は金を貸す。
不動産屋がお金を貸す訳ではありませんから、断言されても困りますね。

ローンなり自己資金で、ご質問者さまが土地購入資金を用意できないのであれば、ご質問者さまにとっては今後も「面倒」が続くことになるとは思いますが、借地のままでいいのではないでしょうか。
住宅について、リフォームや建て替えの必要が出てきた時に、改めて土地のことを考えてもよろしいかと思います。

業者にとっては、土地の「借地契約の更新」よりも「売買の仲介」の方が手数料が取れるでしょうから、「今」話を進めたい事情があるかもしれませんけれど。

No.1 回答者： mnb098 回答日時： 2010/03/14 20:54

質問者さまが現実をよく理解されています。

この不動産屋は購入者の金銭的な事情は全く考慮せず、手数料が入ることしか見えていません。
建物を相続してその底地の購入資金を借りるときに、土地と建物を担保にしてローンを組むことはあります。
ただ、ローンですから分割返済が可能なだけの身入りが無ければ、返済に詰まる事になり物件の処分を余儀なくされることになります。

相続と購入する物件がそれなりの価格で一括処分できる見込みがあれば、解決するのでしょうが、買い取るお金の調達が目途もないままどうしてこんな話が進んで行くのか、不思議で仕方ありません。

相続を契機に借地している土地を買い取ってもらえないか→上物だけよりは土地も手に入れたほうがいいかも→いくらで売ってくれるのか業者に聞いてみよう→それなりの金額が提示された→購入資金がないことは言ってなかった。

最初から話を進めることが間違いだったと言う事でしょう。
解決するには上下を一括で業者に売りに出してもらい、第三者の買い手を見つけることしかありません。
建物価値がそれほど無ければ、更地にする費用の持ち出しを避ける意味でも、タダ同然での売却となってもましと言うことも考慮に入れる必要があります。

この回答へのお礼

>解決するには上下を一括で業者に売りに出してもらい、第三者の買い手を見つけることしかありません。

どうしてここまでいえるのですか。
契約を更新するというのが原則だと思いますが？

お礼日時：2010/03/14 22:38