ビルオーナーが入る保険をテナントに払わせている

Question

夫が経営している店舗が入っているビルのオーナーは、更新時にオーナーに保険料を払うように契約がなっています。私どもはオーナーが保険業も営んでいるので、テナント用の保険の手続きをしてくれると認識していたのですが、どうやら建物に対する保険を私たちテナントに払わせているということがわかりました。

夫は、更新時（昨年10月）に「この保険の内容を教えてくれないと保険料を払わない」と管理会社を通じて話し、ずっと払っていません。そんな時に排水管の故障で水漏れが起き、うちの店に被害が起きました。

するとオーナーから保険のリーフレットと内容証明が届き、「保険料を払っていないので10月以降に起きた事故に対して何の補償もしません」とありました。管理会社立会いの元、保険会社が来て被害の状況や休業補償の話をしていったのですが、後日オーナーからは「保険料を払ってもらってから話し合いを持つ」と言われ、夫は怒って「じゃあ家賃は払いません」と言ってしまいました。

・そもそもオーナーがテナントに何の説明もなく建物用の保険料を支払わせるのは法律的にどうなんでしょうか？うちは保険料を払わなければならないですか？
・うちは被害者なのですが、オーナーが払いたくないと言っていること、夫が損害賠償分の家賃を払わないことはどうでしょうか？

もし、良い方法があったら教えてください。

fix2008neo · Accepted Answer

質問者さんの問題は見る限り３つの問題があるように思います。
(1)　オーナー用保険料を負担させられていたこと、
(2)　オーナーが損害を支払わないこと、ないしは保険金の支払いがないこと、
(3)　(2)に対して家賃を支払わない対抗策、
のように思います。

たしかに、(1)はオーナーの説明義務違反といえます。
しかし、そこに強い違法があるかといえば、微妙です（付随的契約な感じがします）。
なお、お互いに納得して契約したのであれば、それ自体は問題にはならないと考えられます。
次に、(2)の排水管故障・損害は、オーナーの修繕義務違反からの損害といえます。
この場合、オーナーがそれなりの範囲で負担することになります。
ただおそらく、保険会社の賠償範囲より狭いものになると思われます。
さらに、(3)については、家賃の支払い拒否は、
修繕義務違反がかなり強度でないと認められにくいと考えられます。

そして、これら３つの問題は、互いの行き違い等により複合したのであって、
法的にはそれほど強くは関連しないのではないかと考えられます。
つまり、保険料は付随的契約と思われるので賃貸借契約と密接にかかわるとはいえず、
また、保険料を支払わないからと言って賃貸人の修繕義務違反・損賠は当然には免れないし、
修繕義務違反・損賠不払いだからといって当然に家賃支払い拒否が
認められるわけではない、ということです。
ただ、(2)と(3)は、場合によっては関連するとは思います。
たとえば、どれだけ頑張ろうが使用が全くできない場合の月の家賃、とかです。

しかし、そこまでの関連性がなかった場合で、かつ賃貸借契約解除を考えていないのであれば、
単なる賃料不払いは賃貸借契約解除事由になってしまうため、リスキーな方法だと思います。

なお、質問文にある、「保険会社が来て被害の状況や休業補償の話を・・・」
という部分の保険というのは、オーナー用の保険を使っているように見えるのですが。

そうだとすれば、参考程度に、個人的に思う落ち着きどころとしては、
・保険料の説明義務違反があることから、過去の未払分については（ある程度）免除してもらう。
（たぶん、今までの分はオーナーが支払っているはず）
・代わりに、保険の説明を受け、テナントにもメリットがあるような保険で、納得できれば家賃とともに今後支払う。
・今後の保険料を支払う代わりに、今回の漏水事故による保険会社からの損害金を支払ってもらう
（家賃と賠償金の相殺契約でもいいと思います）。

というのが一つの案として、アリなように思います。
このまま同じ場所で経営をするつもりなら、あまり感情的にならないほうがよいと思います。

U-ta_m · Answer

> そもそもオーナーがテナントに何の説明もなく建物用の保険料を支払わせるのは法律的にどうなんでしょうか？


法的には、何ら問題ありません。

契約当事者の何れか一方が納得しない場合、
単に契約が締結されないだけです。


> うちは保険料を払わなければならないですか？

契約内容に同意しているのなら、そういうことになります。


> オーナーが払いたくないと言っていること、夫が損害賠償分の家賃を払わないことはどうでしょうか？

契約時の約束(保険料の支払い)が守られていない、
つまり義務が果たされていないので、
権利を認めないというのは、極めて妥当です。

それに対し、じゃあ家賃も払わない！というのは、
単にだだをこねているだけです。今どきの言葉でいうと逆ギレですか。

極めて稚拙な交渉の仕方です。

ビルオーナーが入る保険をテナントに払わせている

質問者さんの問題は見る限り３つの問題があるように思います。

> そもそもオーナーがテナントに何の説明もなく建物用の保険料を支払わせるのは法律的にどうなんでしょうか？

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