「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

マンションの一室を、不動産屋を通して貸していますが、ここ1年ほど借り手がつかない状況です。
現在お願いしている不動産屋は、地元の小さな不動産屋なのですが、
むこうから働きかけてくれる訳でもなく、かといって相談に行っても何か有益なアドバイスをくれる訳でもなく、
広告も出してくれてるとは言いますが定かではなく、なんの進展も説明もないまま1年が経ちました。
前の借り手は比較的すぐ見つかり、トラブルも無く、結構長い間使ってくれて退居したのですが、
その人が最初の借り手だったため、このような状況は初めてです。
この場合、もっと大手の不動産屋を変えるというのは効果が見込めるでしょうか。そしてそもそもそれは可能でしょうか。

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A 回答 (5件)

今時は、決まりにくいとはいえ…物件が動く時期だったと思いますが・・・もう4月に入ってしまいましたよ(内覧は無かったのですか)!!少なくともゴールデンウィーク前に決めないとまた塩漬けになる可能性が在ると思います。



不動産屋を変える事は勿論結構ですが、他の方も仰っていますが、部屋は綺麗ですか?家賃は相場ですか?
礼金、敷金は?少なくとも礼金無しにした方がいいですね。要するに自分でもリスクを背負わないといけません。そして不動産屋には、決めてくれたら通常の一ヶ月に広告料をもう一月出す!!と言うと良いですよ。多分・・あっと言う間に決まるはずです。私も、三ヶ月空いた物件が3日で決まりました。

不動産屋に2~3か月分払っても長い間空くよりずっといいと思いますよ!!今日は月曜日ですから、一刻も早く他の不動産屋に相談に行くべきですね。土日が一番お客さんが多いはずです。今週末に決まるよう祈ってます!!
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大手というより、物件の最寄り駅で1番目立つ不動産屋に頼むと比較的早めに決まると思います。



地元の小さな不動産屋ということは管理契約はしていない
普通の媒介契約だと思いますのでその場合は契約期間内で
あっても別の不動産屋に頼むことができますし、
専任契約の場合は契約期間後に他の不動産屋に依頼すれば問題ありません。

しかし、どのような不動産屋に頼んだとしても1年も
借り手がつかないというのは何かあるとしか思えません。
実際に頼んだのが地元の小さな不動産屋だとしても通常は他業者も案内できるので
問題のない物件なら他の不動産屋で案内で、
長くても半年くらいでだいたいは決まるものです。

恐らく相場より家賃が高いか、部屋が綺麗でない、
初期費用が高いなど借り手にとって不利な何かかがあると思います。
前の方が長く住まわれていたということですが、
家賃を下げずにそのままで出していませんか?
もしくは近隣の敷金・礼金の相場より高くなっていないでしょうか?
ここ3年でマンションの家賃相場は大きく下がっていますので
家賃をみなおすか初期費用を下げないと決まりにくくなっています。

少なくとも、そういうアドバイスをしていただける
不動産屋に乗り換えたほうが入居者は決まりやすいと思います。
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以前から管理をお願いしていた不動産屋さんですか?


それとも入居者募集だけをお願いしているのでしょうか?

前者の場合は、管理委託契約を結んでいるでしょうから、それに基づいて解約ができると思います。
1年も空室では管理能力に問題が有りそうなので、変えても良いでしょうね。

後者の場合は、広告料をガッチリ奮発しましょう。

どちらの場合でもお部屋がきれいに管理されていて、賃料が相場以下であることが大切です。
今は借り手市場なので、大家さんも努力しないと借り手は見つかりません。
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3ヶ月経過したら 他の不動産情報に載せること考えた方が良いのでは


不動産屋も幾つかの物件を抱えていて 依頼主との力関係で先 後がある
気は心 菓子折りの一つでも持って行くとか
全く 募集能力無い処に 何時までもかかづらわっていてもいけないが
駅近とか メインの駅付近の不動産屋に 当るのが良いと思いますが  (ADC)
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その不動産会社とどういう募集契約をしていますか?


一度契約書をご確認ください。

とはいえ、1年も入居者が入らない状況なら、変えても問題ないんじゃないでしょうか。
契約解除要件は十分に満たしていると思いますので。
大手の不動産屋の方が広告媒体に乗る確率が高いので、決まる可能性も高いと思います。
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転勤のため、所有しているマンションを賃貸に出していますが、借り手が見つかりません。
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私の思う悪いところ
 ・駅からのんびり歩くと20分くらいかかる(物件案内では10分ちょっとになっています)
 ・築年数が30年くらい(耐震基準は満たしています)
 ・定期借家契約(3年)

私の思ういいところ
 ・都心まで近い
 ・リフォームしたて

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分かりやすくきれいな文章が書けなくてすみません。
本当に悩んでいて、本当に困っています。
どうぞ、アドバイスをよろしくお願いします。

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Aベストアンサー

一般論とすると、
賃貸住宅を選ぶときの最重要条件は家賃なんです。
自分で借りることを考えれば、どんなに割安な物件でも予算を越していれば借りませんよね?

借りる人はまず自分で払える家賃で絞り込みます。
だいたいはそれでは全てを満足する物件がないので、何かしらを我慢します。
1)立地条件など(最寄り駅や路線や最寄り駅からの距離など)
2)間取りなど(広さや住設や日当たりなどなど)
3)その他
です。

言い換えれば、家賃以外には加点要素はありません。
全て減点要素で比較されます。
定期借家というのは、かなりの減点対象です。
リフォーム済みでも減点要素が無くなるだけで加点はされません。

なので、最も有効なのは家賃を下げることです。これだけで賃借の対象者が大きく増えます。
単純に言えば、36ヶ月しか貸さないのであれば、1ヶ月空けば2.7%値下げしたのと同じです。
3ヶ月も空くのであれば、8.3%の値下げです。

とはいえ、不動産は世の中に一人だけ借主さんが現れればいいことなので、どんなに悪い条件でもそこを借りたい人がいればいいのです。
なので、ターゲットが明確に決まるのであれば、そのような借主さんに強い不動産屋に媒介をお願いすることです。

一般論とすると、
賃貸住宅を選ぶときの最重要条件は家賃なんです。
自分で借りることを考えれば、どんなに割安な物件でも予算を越していれば借りませんよね?

借りる人はまず自分で払える家賃で絞り込みます。
だいたいはそれでは全てを満足する物件がないので、何かしらを我慢します。
1)立地条件など(最寄り駅や路線や最寄り駅からの距離など)
2)間取りなど(広さや住設や日当たりなどなど)
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です。

言い換えれば、家賃以外には加点要素はありません。
全て減点要素で比較されます。
定期借...続きを読む

Q賃貸物件で借り手が見つからない場合

現在、築5年の一軒家に住んでいます。土地込みで1600万円で買いました。近いうちに隣の県に引っ越す可能性が出てきました。この地には再び戻ってくる可能性がありますので、売らずに賃貸にして、引越し先で2軒目の中古住宅(土地込み1000万円程度)を購入する予定です。今の住宅ローンはまだまだ残っています。賃貸収入をローン返済にあてるつもりでいます。地元の業者に問うたところ、今、住んでる地域は、幸い、家を借りたがってる人が多いとのことでした。しかし、借り手が居ない空白期間が生じると2軒分のローンを支払わなくてはなりません。このような場合、どうすればよいのでしょうか?ご助言よろしくお願いします。

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この場合って、最初から2件分のローンを支払う覚悟がないと破産するパターンだと思います。
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「家賃の収入があれば助かる」と言う計算でないと空白期間が長引くと・・辛いだけです。

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よほど破産間近という場合は返済額軽減など相談に乗るようですが、賃貸で回したいという余裕があるうちはなかなか同情はしてくれないという印象だそうです。
でもとりあえず銀行に泣きついてみることしかないのでは?
無断で賃貸にしても郵便物や火災保険でバレるし、そうなると約定違反ですから、かなり厳しい対応をされる可能性があります。


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