事業的規模でない不動産投資での経費範囲について

事業的規模でない不動産投資での経費範囲について

これから不動産投資を始める予定です。
そこで、青色申告を自分でしようと思っているのですがどこまで経費として認められるのかわからないので質問させていただきます。

現在は1棟しか所有していないので、事業的な規模には達していません。

そこで、

(1)書籍代
　不動産投資をするにあたり、勉強するために本を20冊ほど読みました。これは経費になりますでしょうか？

(2)交通費
　買付けた物件以外にも十数棟見に行ったのですが、そのときの交通費は経費になりますでしょうか？

(3)青色申告ソフト
　自分で青色申告をしようと思っているのですが、経費になりますでしょうか？

(4)ノートPC
　自分で申告をするのにノートPCのほうが税理士さんに相談するにもやりやすいかと思いノートPCの購入を検討しているのですが、経費になりますでしょうか？

(5)不動産業者への謝礼金
　今後も買いましていきたいので、不動産業者へ今回の買付で謝礼を渡したいと思うのですが、経費にできますでしょうか？それは出金伝票だけで処理できますでしょうか？

(6)その他の経費
　事業的規模でなくても経費として認められるものは直接経費以外でほかにありますでしょうか？

よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： ichien2 回答日時： 2010/05/01 21:41

　今晩は。

　事業規模でないと言っても、青色申告ならば「個人事業」とうことになります。この時点で経費として認められる範囲がかなり広くなると思って良いでしょう。

(1)書籍代
「不動産利殖入門」などと題した本はどうかと思いますが、きちんと管理、運営や経理に関して触れているものなら参考書として問題無いと思います。
(2)交通費
事業の初期投資の範囲でしょう。あとでうるさく言われないとは言い切れませんから、現地の駅や物件の写真を残しておく方が良いかもしれません。近年では鉄道の自動券売機に領収書発行機能が付いているものも多くなりました。
(3)青色申告ソフト
普通に市販、使用されているものならもちろんです。
(4)ノートPC
その程度の処理をするのに十分な程度のスペックのものなら大丈夫でしょう。不必要に高機能なものだと追究される可能性があります。また業務以外での使用も疑われて、購入金額の？％しか認められない、といったことが起きるかもしれません。
　今の感覚では例えノート型でも10万を越えると注意を受けるのではないかと感じます。ただしこの辺はここで更に訊ねてみるともっと詳しいことが判るかもしれません（その場合にはカテゴリーとして税金を選択してください。本件も実は税金の方が適切です）。

(5)不動産業者への謝礼金
交際費のうちですね。やたらに高額で、裏取引（ペイバック）があったのではないかと疑いを持たれるようなことが無ければ一切問題無しです。
(6)その他の経費
例えば新聞ですが、以前だと産経と日経（及び専門紙）に関しては経費に参入することが出来ました。現在産経に関してはどうなっているか判りません。
　それ以外にも探せばまだあると思います。もちろん税務署に申告書を提出する際の交通費または郵送費は経費ですね。自家で事務の処理をするにしても、その際の高熱費なども経費です。電力の場合もちろん専用のメーターがあるというわけではありませんから、全体使用量の？％の按分という形になります。
　まだあるかと思いますが、今回はこれくらいにします。

　最後に黒字が確実で高率の所得税を納めなければならないのだとしたら、その前に出来ることがあります。青色でなくとも加入出来るようですが、こういう公的な積み立て制度があります。
http://www.smrj.go.jp/skyosai/index.html
個人自業主でも加入できます。最高で月に７万までの掛け金は全額控除できます。約５％の補助金が付きます。最終的に掛け金をもらう際、これは退職金と同じ扱いになるので、税金面で非常に有利になります。
　ただし「アパート経営を兼業するサラリーマン」は不可とあります。
http://www.smrj.go.jp/skyosai/qa/sikaku/000306.h …

この回答へのお礼

遅くなり申し訳ございません。
ご回答ありがとうございます。

ノートPCは10万が目安ということですね。
参考にさせていただき選定をしたいと思います。

基本的に自宅でネットを使いながら業者とのやり取りなどを行うので住居費や通信料なども按分できるということでしょうか？そのときにどのくらいの按分が妥当と考えられるのでしょうか？と、これもカテゴリーが違いそうですので、もう少し税金の方の質問も参考にさせていただきますね。

当方はサラリーマンしながらですので、積み立て制度は現在は無理ですが、専業になった際には参考にさせていただきます。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/05/16 17:07

No.2 回答者： kamaryu 回答日時： 2010/05/08 12:53

青色申告事業者となるのは、具体的に事業開始の準備を始めた時からです。

それ以前の書籍等を経費とするのは難しいでしょう。

青色申告ソフトはＯＫ！

ノートＰＣは半分位なら認めてもらえるかもしれません。

仲介手数料以外の謝礼金は交際費ですが、
領収証が有った方が認めて貰い易いので商品券の方が良いと思います。

その他として、専従者給与もありますよ。
客付けをしてもらった際の広告料や物件の清掃費用

経費ではないですが、一番大きいのは減価償却費です。
建物はもちろん、内装工事費なども金額が大きい部分は経費ではなく、償却資産となります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅れてすみません。

PCもほかの用途で使うのならば按分をしないといけないということでしょうか？
なかなか按分比率を決めるのが大変そうですね。

これから減価償却費も計算して申請に準備していきたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/05/16 17:12