利用規約の変更について

市街化調整区域の価格?
相続した土地を売却したいのですが
市街化調整区域です。

とりあえず、近くの不動産業者に査定をだしましたが、
「市街化調整区域なので普通には査定だせません。
近くの売買事例は@1万というのがありましたが
ほとんど重要はありません。」

との事、まだ媒介契約は結んでいませんが
何を参考に売値をきめたら良いのでしょうか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

No.1です。



>以前資材置き場として使用していて周囲も同様の使用をしているようです。
以前どのような利用をしていたか、または周囲はどのような利用をしているかは関係ありません。農地を農地以外の目的で利用するには本来農地法の許可が必要です(いわゆる農地転用、通称農転)。ところが、農地を無許可で駐車場等に利用している(いわゆる無断転用)ケースも良く見受けます。よって、利用方法と地目は必ずしも一致していません。

駅は近いのにあまり家はありません。
>調整区域であることと駅の近さは関係ありません。いくら駅に近くても調整区域は調整区域です。

>いまは登記簿謄本に宅地となっていますが前の記述では雑種地となっていました。
う~ん、ここがポイントです。通常、登記簿上の地目を変えるには地目変更登記が必要です。雑種地であった登記を宅地に変えるには実際に宅地として現地を利用する必要があります。以前資材置き場として利用していたということは、今は家でも建っているのでしょうか?もしそうだとした場合、宅地に地目変更したのはいつでしょう?また、その地域の線引きの日(市街化区域と調整区域を分けた日)を役所で確認してください。線引きの日以前から宅地であれば問題ありません(少し前までは既存宅地と呼んでいた。法改正により若干扱いが変わったので、線引き前宅地=既存宅地とは言えなくなった)。仮に線引きの日以後に地目変更がなされていた場合、いわゆる限定宅地(許可宅地)の可能性があります。限定宅地の場合、そこに建物を建てた人に対してのみ建築を許可する宅地となりますので、市場流通性は低くなります。
すみません、話が少し難しくなってしまいました。つまり、その土地が線引き前からの宅地であるか否かを確認し、市場流通性のある不動産なのかどうかを見極めてください。少なくとも線引きをしているような地域ですので、線引き前宅地であれば市場流通性はあると思います。市場流通性があれば、普通に査定できると思います。
しかし、不動産業者は普通に査定できないと言ったわけで…「市街化調整区域なので普通に査定できません」だけではちょっと業者の受け答えとしてはおかしいです。「市街化調整区域の○○なので普通に査定できません」の間違いではないでしょうか?
市場流通性の無いものは確かに普通に査定できません。感覚で「坪@○○万円くらい…」と言った話になると思います。しかし、市場流通性のある不動産であれば、地価公示価格始め、その周りの販売事例などでも相場がつかめるのではないでしょうか?ちなみに、市街化調整区域では路線価図は設定されてません。路線価は倍率地域になっていると思います。この場合は参考になりません。
    • good
    • 2
この回答へのお礼

再度回答ありがとうございます!
「線引き前宅地」かどうかみてみます。
いろいろ知らない事がでてきますが
丁寧に教えてくださり勉強になりました。
ありがとうございます。

お礼日時:2010/05/02 11:29

現状が宅地(謄本ではなく見た目)であっても、市街化調整区域では住宅を建てることができません。


そのため、住宅地として販売できないので、近隣の住宅地から比べてかなり安くなります。

業者は実績を元に価格を決めますから、それが一番信頼できると思います。
公的な評価額もありますが、これらは実勢とはかけ離れていますからほとんど当てにはなりません。
固定資産税評価額は、市町村が作成し、毎年来る税金の支払書と一緒に送られてきます。
国税庁が作成しているものでは、路線価があります。これは国税庁のホームページで無料で閲覧できます。これは土地ではなく、道路を基準にして沿道の土地の価値を決めています。
公示価格というものも、国が不動産鑑定士を使って毎年発表しています。こちらは地域ごとに評価地を決めて、その土地の評価をします。近隣の用途が同じような土地ならばそれを参照することができます。

↓ここに公的なデータを集めて公開しています。
http://www.chikamap.jp/

参考URL:http://www.chikamap.jp/
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます!
やはり業者のだした価格が信頼できるんですね。

周辺の用途が同じようなところの公示価格もみてみます。

お礼日時:2010/04/30 23:29

市街化区域なのか市街化調整区域なのかで価格は決まる訳ではありません。

需要があるのか無いのかで価格は決まります。大前提として、市街化調整区域は原則として市街化を抑制する地域で、線引き以前からの宅地であったり、その許可をもらっているなどの要件を満たしていないと、一般的な宅地としての取引ができません(つまり調整区域の農地等の場合)。まず、そこを良く確認することが大事です。
一般的な宅地であったことを前提に申し上げますと、毎年3月に発表される地価公示価格や、毎年9月に発表される地価調査価格等が相場の参考になります。

不動産業者のお話から推測すると、調整区域の農地かと思いますが…

参考URL:http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet …

この回答への補足

回答ありがとうございます!
加えると。。。

以前資材置き場として使用していて
周囲も同様の使用をしているようです。
駅は近いのにあまり家はありません。

いまは登記簿謄本に宅地となっていますが
前の記述では雑種地となっていました。

誤・重要→正・需要

なにをもってだいたいの価格がつかめるでしょう?

補足日時:2010/04/30 20:32
    • good
    • 1
この回答へのお礼

ありがとうございます!
話をすすめる度また質問がでてくると思いますが
お陰様で一歩づつすすんでいけそうです。

お礼日時:2010/05/02 11:32

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q市街化調整区域の土地売買

必要に迫られ市街化調整区域に指定されている農地を売る事になりました。(現在は只の空き地状態です)
買い手(不動産屋)の目的は宅地としての利用です。
・農地なら○○万円、宅地なら○○万円と価格が二つ出て来てます
・しかし不動産屋が農地を購入する事は出来ないから、先ず売り手で宅 地に変換、その後に買うと言ってます
・農地価格と宅地価格にある程度の差が有ります
 
そこで教えて頂きたいのは
・普通は不動産屋は農地で買って自分の手で宅地にした方が安くなるの ではありませんか?(価格差を考えると、そのほうが合理的です)
・それとも農業目的ではないので購入資格がないのでしょうか?
・農地から宅地への変換は現在の地主でなければ出来ないのですか?
これら以外に何か注意しておく事はありますでしょう
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>普通は不動産屋は農地で買って

農地を農地として取得するには農業従事者しか取得できません。
農地法3条許可

>それとも農業目的ではないので購入資格がないのでしょうか?

転用(建築)目的が都市計画法の許認可要件があれば取得できます。
農地法5条許可

>農地から宅地への変換は現在の地主でなければ出来ないのですか?

登記簿地目の宅地は、建物があるから宅地になる。
なければ、宅地にならない。

市街化調整区域内でできる開発行為
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

土地(農地)を取得したい人が、そこで何をしたいか、これが重要です。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q市街化調整区域の住宅新築について

市街化調整区域の住宅新築について

知人が、市街化調整区域内の土地を買おうと
しています。

普通は住宅の新築が出来ないと聞いていますが、
道の向かい側の土地には
分譲の建て売り住宅が、6軒も建っています。
※同じく市街化調整区域です。

どうすれば、家が建つのでしょうか?

Aベストアンサー

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。
4.知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。
5.既存宅地(都市計画法43条第1項第6号)に該当する場合。

 の場合しか、住宅は建てられません。
 5の既存宅地制度も、もうすぐ廃止されるようです。資材置き場とか、駐車場は住宅では、ありませんので、そのようなものには利用できます。コンビニの建設をしている例もあります。地域により、指導に差がありますので、細かいことは、あなたの県または市の建築指導課で聞いてください。
法については詳しくは、下記のURLを見てください。
 既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/index.htm

参考URL:http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido.htm

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内で...続きを読む

Q調整区域の土地を担保に出来ますか

はじめまして、よろしくお願いします。

いずれ親から調整区域の土地を譲ってもらうことになっていますが
(まだ名義は変えていません)
自分は別の土地に家を建てようと思っています。
譲ってもらう土地を担保にして 借入が出来れば助かるのですが
調整区域の土地って 担保価値はあるのでしょうか?
売却など具体的なことは まだ考えていませんが・・

土地のことが今ひとつよく分かっていない者なので・・どうか教えてください。

Aベストアンサー

>調整区域の土地って 担保価値はあるのでしょうか?

その土地の地目は何でしょう?市街化調整区域の農地は簡単に宅地などへ地目が変えられませんので、農地なら担保価値はかなり低いでしょう。既に宅地に鳴っている土地ならそれなりに担保価値はあると思います。
地目によって価値はかなり違うと思いますので、そこがはっきりしないと何とも言えないと思います。

Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが1棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
(4)2年前というと法改正H19.11.30施行というのがあります。これに関する可能性もあるかもしれません。
と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし...続きを読む

Q浄化槽保守点検料金と清掃料金の妥当性

2年半前に新築した際、町からの補助金をもらい割と高額な浄化槽を設置しました。何でも淡水魚が飼えるほど綺麗な水になるということを聞いたのですが・・・。それは5人槽で4人家族使用しています。その後2,3カ月おきに郵便受けに放り込まれている請求書は税込みで¥3675です。その金額が正当性あるものなのかその点検が確実に行われているのか常に私たち家族は留守なのでわかりません。今回、汚泥が溜まっている為清掃してくださいと言われました。料金表は嫌気式濾床方式で税込み¥24097です。これらの料金は住んでいるところによっても違うのだろうと思いますが近所の人に聞いたところで地元の人ばかり・・・・・・それが当然と思っている人だと思います。できればいろいろなところの方や詳しい方にお話を伺えたらと思います。また清掃とはどれくらいのサイクルで行わなければならないのでしょうか? 私たちは家にいるのは夕方以降、早朝までです。週末もあまりいません。

Aベストアンサー

こんばんは、状況にもよりますが町からの補助をもらった場合には1年に一度の水質協会の浄化槽の点検が必要になります。それに伴ない浄化槽の性能を最大限に生かせるように10人以下の合併浄化槽であれば(年間4回)、浄化槽管理者による管理が必要になります。この場合管理業者との年間契約を結ばなくてはいけなくなります。おおよそ2万円前後ではないでしょうか。その費用に保守点検をした際に消毒が足りなければ補充しますし、洗剤等を使いすぎていて泡が出すぎているようであれば泡を消す薬品を使用します。それは年間契約料とは別に請求されると思います。
清掃ですが基本的には年に一度の清掃が決められていますが、使用頻度によって変わりますので、管理者の判断になってきます。中には悪徳な管理者もいると思いますので
一度管理業者に連絡をして立ち会って見ても良いのではないのでしょうか?ところで契約はどのようにしたのでしょうか?

Q壊さないといけないのでしょうか?

お世話になります。
10年位前に市街化調整区域に土地を購入いたしました。そしてそこにプレハブを建てて(約30坪)家が小さいため倉庫として使用していました、一ヶ月くらい前に、隣の人が、家らしき基礎を造り始めました、そうしましたら、市役所から電話で、近所からの通報で、市街化調整区域に建物を建てている人がいるので取り締まって欲しいとの事で、隣の人の建築は止めさせましたが、貴方のも違法なので取り壊しになると思いますと、告げられました、本当に取り壊さないといけないのでしょうか?よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下さい。

都市計画法43条
4号.仮設建築物の新築
6号.通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

ここでいう「仮設建築物」は、例えば工事現場の仮設建物をいうものと思うのですが、質問者さんの「プレハブ倉庫」も同様の建物に該当しませんか。
なぜ、「プレハブ倉庫」は、10年間も通報がなかったのに、隣地では建物の基礎だけで通報されたのでしょうか。おそらく、近所の方にとって、「プレハブ倉庫」は仮設建築物と同等と思われていたと推察されます。
住宅と簡易な倉庫では、法規制も全然違うと思います(隣地で建築差し止めされたことに、何ら遠慮する必要はありません)。

 「政令で定めるもの」というのは、「既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築」または「主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの」などをいいます(都市計画法施行令35条)。
「プレハブ倉庫」は、これらの条件に該当しませんか。

質問者さんがお住まいの市は、建築主事という資格者がいる市だと思いますので、市の建築指導課で交渉してみて下さい。

2.課税面からの対応について。「プレハブ倉庫」の敷地は、宅地として固定資産税が課税されていませんか。
 「宅地」というのは、「建物の敷地及びその維持もしくは効用をはたすために必要な土地をいう(不動産登記事務取扱手続準則117条)」のですが、市の資産税課が「宅地」として課税していれば、市の資産税課は「建物の敷地」としての資産価値を認めたことになります。

 さて、ここで矛盾が生じます。市の資産税課は「建物の敷地」として課税し、市の建築指導課は「建物を取り壊せ」という。

 固定資産税評価証明書を見せて、「今まで宅地として課税してきたのだから、市も建物の敷地であることを認めている」と、市の建築指導課に言ってみて下さい。それでも、市の建築指導課が強硬なら「固定資産税を雑種地並みに下げて(宅地の半分以下に)、過去10年間に遡って利息を付けて還付せよ」と主張してみて下さい。

 固定資産税の評価はあまりにもミスが多いので、地方税法の定める5年間還付ではなく、条例で10年間還付をすることが、市町村の実務では主流になっています(下記、参考URLに新潟市の条例HPを貼っておきます)。

参考URL:http://www.city.niigata.niigata.jp/youkou/honbun/135.PDF

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下...続きを読む

Q宅地と雑種地の売買価格について教えて下さい

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。(現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません)
売買価格(坪単価)・条件が合意に達しかけましたが、買主様より「雑種地が宅地と同額ではおかしいのでは?人に聞いたら、雑種地は宅地のせいぜい半額」との申し入れがありました。
私が調べた範囲では、現況が一番で、地目の差は関係ないと思うのですが、登記上の地目によって、売買価格は違うのでしょうか?教えてください。
私の希望価格というより、筋の通った常識的な価格で売買をしたいと思うのですが、あまり知識もありませんので、宜しくお願い致します。

ちなみに、
・その土地は市街化調整区域です。
・買主様は、購入後、建物を建てる予定はなく(将来はわかりませんが)、そのまま家庭菜園用として、お貸ししたいとの事です。
・買主様の意向で、不動産等は入れず、直接交渉をしています。契約・登記等は、司法書士さんにお願いする予定です。

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。(現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません)
売買価格(坪単価)・条件が合意に達しかけましたが、買主様より...続きを読む

Aベストアンサー

No.1の方がおっしゃる通り、「雑種地は宅地の半額」という説にはなんの根拠もありません。

雑種地がどのように利用できるかによって「宅地」に準ずるかどうかの判断をすべきです。

まず市街化区域なら雑種地と宅地にはほとんど違いはないと思われます。しいて言えば宅地に地目変更する手数料分くらいでしょう。

市街化調整区域の場合は微妙でその「雑種地」が宅地にできるか(建物が建てられるか)どうかは自治体の条例によって大きく変わります。

簡単に宅地に地目変更できるようであれば宅地とほとんど変わらない価格の売買が妥当だと思われます。

「客観的評価」とおっしゃられるなら固定資産評価額を参考にされればいかがでしょうか?雑種地と宅地はほとんど変わらないはずです。(念のため役場にご確認ください)

買主の意向で不動産屋を入れたくないとのことですが、「雑種地は宅地の半額」などむちゃくちゃいう買主と質問者さまが専門家を交えず直接取引きを行うのはちょっと不安を感じます。
高い節約にならなければ良いですが・・・

Qm2から坪への計算方法

質問します。

m2から坪への計算をする場合、m2÷3.3124だと思っていましたが違うんですか?
色々調べると0.3025と出てくるんですが、実際はどちらが正しいのでしょうか?
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

3.3124 は 18.2 の2乗でしょうか。
もう少し厳密に計算すると、No.2、No.3さんの通り3.305785...となります。

つまり、
(平米)=(坪)× 3.305785...
(坪)=(平米)÷ 3.305785...
で良いです。

ただ、割り算は計算が面倒になりやすいのと、
3600/1089 は割り切れずに誤差が出てしまうので、より簡単かつ正確に計算できるよう、
(坪)=(平米)÷ 3.305785... =(平米)× 0.3025
と逆数の掛け算にするのが一般的なようです。
数値が似ているので少し紛らわしいですね。

かなり大雑把で良いのなら、質問者様のやり方でも間違いではありません。
ただ、3.31 より下のケタはすでに意味がなくなっているので、そこは切り捨てた方が良いとは思いますが。

Q市街化調整地区での建築許可申請について

こんばんわ。
市街化調整(既存宅地)購入契約を結びました。
契約時仲介不動産屋さんには間違いなく建築許可はおりるとのことを言われました。実際自分でも管轄市役所の開発課に口頭(電話)でお尋ねしたのですが、恐らく問題ないとのことを言われ、そんなに心配はしないのですが・・
でも、実際土地の代金実行期限が迫って来ていて、やはりきちんとした書類での建築許可をもらって無いことに少し不安があります。
建築許可申請を出してからだと、許可がおりるまでは3週間ほどかかるとのことです。土地の実行期限は後1ヶ月あまりしかありません。
現状建築屋さんとは打合せの最中で話がつめ切れておらず、契約の段階ではありません。
何かいい方法がありませんか?
どなたか詳しい方ぜひ教えてくださいませ。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です。

役所は口頭では確約しませんし、許可が下りなくても責任をとることはしません。時間の保証もしません。

私はこれまでに何度も同様な土地の購入をしてきましたが、いつの時でも売主の責任で市街化区域や宅地への転用をしてもらっています(=手続きが済んでから本契約を完了する)。手続きがスムーズに行くように見えてもうまくいかなかったり、時間がかかったりすることは稀ではなく、その分は当然土地価値(価格)に影響してくるからです。

「いい方法」はありません。段取り通り宅地手続きが進むことを祈るか、建築許可まで代金実行期限を遅らせ交渉をするか、しかありません。支払い期限を遅らせるのは延滞金や違約金が発生するので現実的ではありません。
また、現状での土地所有者はまだ売主ですから、買手が許可申請手続きを行うことはできません。

売主に許可申請手続きをするようにお願いしても、許可申請が下りる前に土地の所有者が変わると申請のやり直しになる可能性が大きいですから急がなくてはなりません。当然、宅地と調整区域では土地価値が変わりますので、それなりの金額追加をすることになるかもしれません。

購入後に支障なく建築許可が下りることを祈ることしかないように見えます。

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人(一般人)の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主(地主)が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済(支払いと登記手続き)を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ(時間がかかる)から」「転用できる保証がないから」です...続きを読む


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング

おすすめ情報