市街化調整区域の価格？

解決済

質問者：mimi1634
質問日時：2010/04/30 19:35
回答数：3件

市街化調整区域の価格？
相続した土地を売却したいのですが
市街化調整区域です。

とりあえず、近くの不動産業者に査定をだしましたが、
「市街化調整区域なので普通には査定だせません。
近くの売買事例は＠１万というのがありましたが
ほとんど重要はありません。」

との事、まだ媒介契約は結んでいませんが
何を参考に売値をきめたら良いのでしょうか？

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回答 (3件)

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No.3ベストアンサー

回答者： indigo4649
回答日時：2010/05/01 00:05

No.１です。

＞以前資材置き場として使用していて周囲も同様の使用をしているようです。
以前どのような利用をしていたか、または周囲はどのような利用をしているかは関係ありません。農地を農地以外の目的で利用するには本来農地法の許可が必要です（いわゆる農地転用、通称農転）。ところが、農地を無許可で駐車場等に利用している（いわゆる無断転用）ケースも良く見受けます。よって、利用方法と地目は必ずしも一致していません。

駅は近いのにあまり家はありません。
＞調整区域であることと駅の近さは関係ありません。いくら駅に近くても調整区域は調整区域です。

＞いまは登記簿謄本に宅地となっていますが前の記述では雑種地となっていました。
う～ん、ここがポイントです。通常、登記簿上の地目を変えるには地目変更登記が必要です。雑種地であった登記を宅地に変えるには実際に宅地として現地を利用する必要があります。以前資材置き場として利用していたということは、今は家でも建っているのでしょうか？もしそうだとした場合、宅地に地目変更したのはいつでしょう？また、その地域の線引きの日（市街化区域と調整区域を分けた日）を役所で確認してください。線引きの日以前から宅地であれば問題ありません（少し前までは既存宅地と呼んでいた。法改正により若干扱いが変わったので、線引き前宅地＝既存宅地とは言えなくなった）。仮に線引きの日以後に地目変更がなされていた場合、いわゆる限定宅地（許可宅地）の可能性があります。限定宅地の場合、そこに建物を建てた人に対してのみ建築を許可する宅地となりますので、市場流通性は低くなります。
すみません、話が少し難しくなってしまいました。つまり、その土地が線引き前からの宅地であるか否かを確認し、市場流通性のある不動産なのかどうかを見極めてください。少なくとも線引きをしているような地域ですので、線引き前宅地であれば市場流通性はあると思います。市場流通性があれば、普通に査定できると思います。
しかし、不動産業者は普通に査定できないと言ったわけで…「市街化調整区域なので普通に査定できません」だけではちょっと業者の受け答えとしてはおかしいです。「市街化調整区域の○○なので普通に査定できません」の間違いではないでしょうか？
市場流通性の無いものは確かに普通に査定できません。感覚で「坪＠○○万円くらい…」と言った話になると思います。しかし、市場流通性のある不動産であれば、地価公示価格始め、その周りの販売事例などでも相場がつかめるのではないでしょうか？ちなみに、市街化調整区域では路線価図は設定されてません。路線価は倍率地域になっていると思います。この場合は参考になりません。

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この回答へのお礼

再度回答ありがとうございます！
「線引き前宅地」かどうかみてみます。
いろいろ知らない事がでてきますが
丁寧に教えてくださり勉強になりました。
ありがとうございます。

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お礼日時：2010/05/02 11:29

No.2

回答者： nine999
回答日時：2010/04/30 21:33

現状が宅地（謄本ではなく見た目）であっても、市街化調整区域では住宅を建てることができません。

そのため、住宅地として販売できないので、近隣の住宅地から比べてかなり安くなります。

業者は実績を元に価格を決めますから、それが一番信頼できると思います。
公的な評価額もありますが、これらは実勢とはかけ離れていますからほとんど当てにはなりません。
固定資産税評価額は、市町村が作成し、毎年来る税金の支払書と一緒に送られてきます。
国税庁が作成しているものでは、路線価があります。これは国税庁のホームページで無料で閲覧できます。これは土地ではなく、道路を基準にして沿道の土地の価値を決めています。
公示価格というものも、国が不動産鑑定士を使って毎年発表しています。こちらは地域ごとに評価地を決めて、その土地の評価をします。近隣の用途が同じような土地ならばそれを参照することができます。

↓ここに公的なデータを集めて公開しています。
http://www.chikamap.jp/

参考URL：http://www.chikamap.jp/

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この回答へのお礼

ありがとうございます！
やはり業者のだした価格が信頼できるんですね。

周辺の用途が同じようなところの公示価格もみてみます。

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お礼日時：2010/04/30 23:29

No.1

回答者： indigo4649
回答日時：2010/04/30 20:10

市街化区域なのか市街化調整区域なのかで価格は決まる訳ではありません。

需要があるのか無いのかで価格は決まります。大前提として、市街化調整区域は原則として市街化を抑制する地域で、線引き以前からの宅地であったり、その許可をもらっているなどの要件を満たしていないと、一般的な宅地としての取引ができません（つまり調整区域の農地等の場合）。まず、そこを良く確認することが大事です。
一般的な宅地であったことを前提に申し上げますと、毎年３月に発表される地価公示価格や、毎年９月に発表される地価調査価格等が相場の参考になります。

不動産業者のお話から推測すると、調整区域の農地かと思いますが…

参考URL：http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet …

この回答への補足

回答ありがとうございます！
加えると。。。

以前資材置き場として使用していて
周囲も同様の使用をしているようです。
駅は近いのにあまり家はありません。

いまは登記簿謄本に宅地となっていますが
前の記述では雑種地となっていました。

誤・重要→正・需要

なにをもってだいたいの価格がつかめるでしょう？

補足日時：2010/04/30 20:32

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この回答へのお礼

ありがとうございます！
話をすすめる度また質問がでてくると思いますが
お陰様で一歩づつすすんでいけそうです。

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お礼日時：2010/05/02 11:32

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よろしくお願いします。

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＞それとも農業目的ではないので購入資格がないのでしょうか？

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＞農地から宅地への変換は現在の地主でなければ出来ないのですか？

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なければ、宅地にならない。

市街化調整区域内でできる開発行為
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

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※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方（ヒント）として読んで下さい。

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２．次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
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http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

　例えば、路線価が「２８０」と表示してあれば、２８００００円と読んで下さい。路線価は時価の８０％相当なので、２８万円を０．８で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます（２８万円÷０．８＝３５万円）。
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　愛知県ＨＰから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

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はじめまして、よろしくお願いします。

いずれ親から調整区域の土地を譲ってもらうことになっていますが
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自分は別の土地に家を建てようと思っています。
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昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

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今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はＯＫ→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
２年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として（社長などの個人名？）開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが１棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
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「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です（市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…）。

１．さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、４号と６号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下さい。

都市計画法43条
４号．仮設建築物の新築
６号．通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

ここでいう「仮設建築物」は、例えば工事現場の仮設建物をいうものと思うのですが、質問者さんの「プレハブ倉庫」も同様の建物に該当しませんか。
なぜ、「プレハブ倉庫」は、10年間も通報がなかったのに、隣地では建物の基礎だけで通報されたのでしょうか。おそらく、近所の方にとって、「プレハブ倉庫」は仮設建築物と同等と思われていたと推察されます。
住宅と簡易な倉庫では、法規制も全然違うと思います（隣地で建築差し止めされたことに、何ら遠慮する必要はありません）。

　「政令で定めるもの」というのは、「既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築」または「主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの」などをいいます（都市計画法施行令35条）。
「プレハブ倉庫」は、これらの条件に該当しませんか。

質問者さんがお住まいの市は、建築主事という資格者がいる市だと思いますので、市の建築指導課で交渉してみて下さい。

２．課税面からの対応について。「プレハブ倉庫」の敷地は、宅地として固定資産税が課税されていませんか。
　「宅地」というのは、「建物の敷地及びその維持もしくは効用をはたすために必要な土地をいう（不動産登記事務取扱手続準則117条）」のですが、市の資産税課が「宅地」として課税していれば、市の資産税課は「建物の敷地」としての資産価値を認めたことになります。

　さて、ここで矛盾が生じます。市の資産税課は「建物の敷地」として課税し、市の建築指導課は「建物を取り壊せ」という。

　固定資産税評価証明書を見せて、「今まで宅地として課税してきたのだから、市も建物の敷地であることを認めている」と、市の建築指導課に言ってみて下さい。それでも、市の建築指導課が強硬なら「固定資産税を雑種地並みに下げて（宅地の半分以下に）、過去10年間に遡って利息を付けて還付せよ」と主張してみて下さい。

　固定資産税の評価はあまりにもミスが多いので、地方税法の定める５年間還付ではなく、条例で10年間還付をすることが、市町村の実務では主流になっています（下記、参考URLに新潟市の条例ＨＰを貼っておきます）。

参考URL：http://www.city.niigata.niigata.jp/youkou/honbun/135.PDF

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祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。（現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません）
売買価格（坪単価）・条件が合意に達しかけましたが、買主様より...続きを読む

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No.１の方がおっしゃる通り、「雑種地は宅地の半額」という説にはなんの根拠もありません。

雑種地がどのように利用できるかによって「宅地」に準ずるかどうかの判断をすべきです。

まず市街化区域なら雑種地と宅地にはほとんど違いはないと思われます。しいて言えば宅地に地目変更する手数料分くらいでしょう。

市街化調整区域の場合は微妙でその「雑種地」が宅地にできるか（建物が建てられるか）どうかは自治体の条例によって大きく変わります。

簡単に宅地に地目変更できるようであれば宅地とほとんど変わらない価格の売買が妥当だと思われます。

「客観的評価」とおっしゃられるなら固定資産評価額を参考にされればいかがでしょうか？雑種地と宅地はほとんど変わらないはずです。（念のため役場にご確認ください）

買主の意向で不動産屋を入れたくないとのことですが、「雑種地は宅地の半額」などむちゃくちゃいう買主と質問者さまが専門家を交えず直接取引きを行うのはちょっと不安を感じます。
高い節約にならなければ良いですが・・・

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質問します。

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色々調べると0.3025と出てくるんですが、実際はどちらが正しいのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

3.3124 は 18.2 の２乗でしょうか。
もう少し厳密に計算すると、No.2、No.3さんの通り3.305785...となります。

つまり、
（平米）＝（坪）× 3.305785...
（坪）＝（平米）÷ 3.305785...
で良いです。

ただ、割り算は計算が面倒になりやすいのと、
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（坪）＝（平米）÷ 3.305785... ＝（平米）× 0.3025
と逆数の掛け算にするのが一般的なようです。
数値が似ているので少し紛らわしいですね。

かなり大雑把で良いのなら、質問者様のやり方でも間違いではありません。
ただ、3.31 より下のケタはすでに意味がなくなっているので、そこは切り捨てた方が良いとは思いますが。

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Q市街化調整地区での建築許可申請について

こんばんわ。
市街化調整（既存宅地）購入契約を結びました。
契約時仲介不動産屋さんには間違いなく建築許可はおりるとのことを言われました。実際自分でも管轄市役所の開発課に口頭（電話）でお尋ねしたのですが、恐らく問題ないとのことを言われ、そんなに心配はしないのですが・・
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何かいい方法がありませんか？
どなたか詳しい方ぜひ教えてくださいませ。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人（一般人）の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主（地主）が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済（支払いと登記手続き）を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ（時間がかかる）から」「転用できる保証がないから」です。

役所は口頭では確約しませんし、許可が下りなくても責任をとることはしません。時間の保証もしません。

私はこれまでに何度も同様な土地の購入をしてきましたが、いつの時でも売主の責任で市街化区域や宅地への転用をしてもらっています（＝手続きが済んでから本契約を完了する）。手続きがスムーズに行くように見えてもうまくいかなかったり、時間がかかったりすることは稀ではなく、その分は当然土地価値（価格）に影響してくるからです。

「いい方法」はありません。段取り通り宅地手続きが進むことを祈るか、建築許可まで代金実行期限を遅らせ交渉をするか、しかありません。支払い期限を遅らせるのは延滞金や違約金が発生するので現実的ではありません。
また、現状での土地所有者はまだ売主ですから、買手が許可申請手続きを行うことはできません。

売主に許可申請手続きをするようにお願いしても、許可申請が下りる前に土地の所有者が変わると申請のやり直しになる可能性が大きいですから急がなくてはなりません。当然、宅地と調整区域では土地価値が変わりますので、それなりの金額追加をすることになるかもしれません。

購入後に支障なく建築許可が下りることを祈ることしかないように見えます。