農振地域内農用地に農家住宅を建てることについて

現在、農振地域内の農用地に指定されている農地とその農地に隣接した古い農家住宅が建っている宅地が売りにでています。新規就農によりその農地のみの購入を検討しているのですが、将来的にその農地の一部を農振除外し農地転用して家を建てることはできるでしょうか？宅地のほうは面積も広く資金の面で購入はできない状況です。私の親は農家ではなく私がこれから新規就農により農家となるための土地購入です。またその農地の状況は以下の通りとなっております。
・近くには他の住宅もあり、近くの他の農地は農振地域にはなっていない。
・４ｍ以上の公道に接している。
・電気・上下水がすぐにでも引き込める。
補足です。当然のことですが農業により生計を立てる計画です。前の所有者が補助事業により立てたハウスがあり、その為農振指定になったようです。そのハウスを活用できる好条件なので、借りうけることも含めて検討中なのですが、今アパート住まいのため将来的に家を建てれるのであれば購入の方で進めたいということです。

No.3 回答者： coasys 回答日時： 2008/05/09 11:47

　農用地区域内の農地ということですので、ご存じの通り家を建てる場合はまず農用地区域からの除外が出来なくてはなりません。

農地転用や建築許可はその後です。農振除外のためには市町村の農用地利用計画を変更しなくてはなりません。さらにそれには都道府県の同意が必要です。
　一般的には農用地区域から除外してもよい要件として、農振法第13条第2項に４つの要件が定められています。一般の方がこの法令を読んでもよくわからないと思いますのでポイントだけ言うと、ほ場整備事業などを実施して８年が経過していない農用地や、まとまった広い農用地の中のど真ん中に位置する場合は、農振除外が難しいでしょう。これに該当しないのであれば、農振除外できる可能性は高いと思われます。
　しかし、農振除外の手続きは、市町村や都道府県によって、かなり運用に違いがあります。一般的に大都市に近い市町村では厳しい運用がされています。さらに、運が悪いと行政担当者の怠慢や無能のために、ほとんど農振除外されない場合もあります。制度上は要件に合えば「除外してもよい」だけで、除外しなくてもよいのです。
　また、相談先としては、農業委員会ではなく、市町村の農振担当に相談して下さい（小さい市町村だと同じだったりもしますが）。除外の可能性が高いのか低いのかの参考意見は聞けると思います。例えば近隣の同じような条件の農用地で除外した例があれば、可能性は高いと思います。いずれにしても実際に除外申請してみないと明確な答えは出ませんが。
　「住宅を建てたいから、購入するじゃなく、営農するために土地を購入する」というのは正論ですが、現実にはそう簡単には儲からない農業を新たに始めるにあたり、住む家をいかに安く確保できるかは死活問題です。行政や地元の農家の方々などに相談して十分に情報収集し、仮に不動産屋が調子いいことを言っても鵜呑みしないで、慎重に検討して判断して下さい。

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/02/10 21:36

〉農業委員会にも相談したことはありますが、今検討中の土地は地主さんが不動産に管理を任せているので、不動産と今後交渉し、地主さんの了承がでれば農業委員会に届け出ることになるのかと思います。

であれば
所有権移転、賃借権設定での
農地法の3条許可で
農家要件はクリアーになり
都市計画法の29-2
として、農家住宅の建築は
可能かと思われます。
↓
(1) 農林漁業の用に供する建築物及び農林漁業従業者の住宅のためのもの。（2号）
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
市町村の建築担当と相談しましょう。

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/02/10 16:34

＞将来的にその農地の一部を農振除外し農地転用して家を建てることはできるでしょうか？

都市計画法の34-8-3を横に
置いといて回答します。
と言うことで、
一般的な農業振興区域内の農地ですから

まずは、
農地取得は農家要件が必要ですから
取得することすらできません。

＞宅地のほうは面積も広く資金の面で購入はできない状況です。

調整区域内の建売住宅になる可能性のある土地で
あなたが取得しても
線引き前の宅地であれば
土地の要件だけですから
誰でも
住宅の建築は可能です
だから、高いのです。

＞借りうけることも含めて検討中なのですが、

将来的に
農業を専業で営む意思があるなら
農業委員会に相談しましょう。
借り受ける＝5000m2の農地の農地法の3条の賃貸借です。

＞家を建てれるのであれば購入の方で進めたいということです。

住宅を建てたいから、購入する
じゃなく
営農するために土地を購入するのでしょ？
ここいらへんを
はき違いえないように。

この回答への補足

農地取得は農家要件が必要ですから
取得することすらできません。

〉就農計画については普及所と詰めており、認定就農者を取得予定なので大丈夫かと。

＞借りうけることも含めて検討中なのですが、将来的に
農業を専業で営む意思があるなら
農業委員会に相談しましょう。
借り受ける＝5000m2の農地の農地法の3条の賃貸借です。

〉農業委員会にも相談したことはありますが、今検討中の土地は地主さんが不動産に管理を任せているので、不動産と今後交渉し、地主さんの了承がでれば農業委員会に届け出ることになるのかと思います。最低5000m2の条件も施設園芸であれば緩和措置がされると聞いております。

＞家を建てれるのであれば購入の方で進めたいということです。
住宅を建てたいから、購入する
じゃなく営農するために土地を購入するのでしょ？
ここいらへんをはき違いえないように。

〉ごもっともな意見と思います。

補足日時：2008/02/10 21:13