調整区域の農振除外地での農地転用について

市街化調整区域内の農振除外地での住宅を建てるための農地転用についてお聞きします。
南側に公道と接した2つの土地があり、3aの南北に縦長の地目「畑」（現況遊休地）の土地とそれに隣接する7aの地目「田」の土地があり、これらの土地に住宅と将来的に農業用倉庫を建てる予定です。公道との出入りは3aの土地が便利なのですが間口が１０ｍ足らずの南北に縦長の土地のため宅地には向きません。そのため７aの田のほうに住宅を建てるのですが、倉庫をどこに建てるのがよいかで迷っています。(1) 3aの土地に倉庫を建てて、7aの田は住宅だけにすべきか (2) 1筆で収まる7aの土地に両方立て、3aの土地は空けておく　(3) 合筆ののち畑の部分に倉庫、田の部分に住宅を建てる　で迷っています。（なお地目が異なる場合合筆ができないとは聞いています）
　
どちらも南北の境界は確定しているのですが、田と畑の間の境界が現在土の畔しかないため境界確定後コンクリでの境界設置を言われています。田も7aあるため分筆の必要があり、畑と別々に開発するとなると一体的に使うにもかかわらず間に境界コンクリートが必要となるため、合筆したら田と畑の境界が不要になるため、(3)でできないかと考えています。

法的、費用的にどうなのかがわかりませんので、どなたか、教えていただければ幸いです。

No.3 ベストアンサー 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/05/09 07:55

補足1

＞親の土地に自分名義の家を建てる予定です。
↓
親名義の土地に
子孫（３親等内の血族）が建築するなら分家住宅です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

＞要するに現在耕作者は父であるため、息子には農家住宅と農業用倉庫は建てられないということなのでしょうか？

貴方のお父さんで既存の住宅があれば
それが農家住宅となり
別敷地で住宅（用途上可分なもの）を
貴方名義で建築するなら
長男であっても
分家住宅（専用住宅）になり
分家は、「許可」ですから
私のとこの県基準では
500m2以下で分筆が必要です。

農業用倉庫について
農業委員会の発行の「農家証明」
に貴方の名前が世帯構成員として記載があり
従事日数の記述があれば
農業用倉庫の建築は可能と思われます。
ただ、分家すると世帯分離され
農家台帳から消えますから
分家以前に農業用倉庫を建築する方法が良いかと思われます。

＞父が車庫としても使えるということで農業用倉庫を建てると

車庫について

車庫、物置であれば
住宅と不可分な関係ですから
許可面積敷地内での建築になりますが
50m2程度と考えましょう。
これ以上のものであれば
農業用倉庫で考えるしかありません。

＞私名義で建てれるのは農地転用した土地のみということになるのでしょうか？

・分家住宅、車庫について
農地法5条許可敷地内＝都市計画法の開発許可敷地内です。

・農家住宅、農業用倉庫について
農地法5条敷地内
都計法は許可不要。

まとめ
都計法の適用除外などは
都計法の得意な設計事務所などに
貴方とお父さんの意見をまとめ
相談されることをお勧めします。

この回答へのお礼

早速の詳しい解説ありがとうございます。大変参考になりました。
もう一度、行政書士、建築会社にこちらの希望を伝えてより良い解決方法を考えてみます。お忙しい中迅速なご意見ご回答ありがとうございました

お礼日時：2009/05/09 23:37

No.4 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/05/09 08:10

補足2

流れ図
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/nagare. …

No.2 回答者： megira 回答日時： 2009/05/08 20:01

農業用倉庫なら、一応、農地法にも適用除外はありますよ。

４条転用（自己転用）で、転用面積が２ａ未満の場合限定ですけどね。

農地法施行規則
（農地の転用の制限の例外）
第五条 　法第四条第一項第六号 の農林水産省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。
一 　耕作の事業を行なう者がその農地をその者の耕作の事業に供する他の農地の保全若しくは利用の増進のため又はその農地（二アール未満のものに限る。）をその者の農作物の育成若しくは養畜の事業のための農業用施設に供する場合

この回答へのお礼

早速の詳しい解説ありがとうございます。
私の県のＨＰで調べてみましたが基準は同じようです。面積２ａ以上あるためいずれにしてもそのままでは無理なようですね、ありがとうございました

お礼日時：2009/05/08 23:01

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/05/08 18:06

＞市街化調整区域内の農振除外地で

農振法の除外した時の許可内容と
今後申請が必要な
農地法及び都計法の許可申請内容は
整合させる必要があります。
どの様な除外内容か確認が必要です。
以降、整合されている条件で回答します。

＞これらの土地に住宅と将来的に農業用倉庫を建てる予定です。

最初に住宅建築で将来的に農業用倉庫と言う計画ですが
都市計画法29-1-2により
農業倉庫は開発許可適用除外（開発不要）ですから
↓
(1)農林漁業の用に供する建築物及び農林漁業従業者の住宅のためのもの。（2号）
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …

建築基準法の確認申請のみの申請だけです。
なお、農地法は適用除外がありませんから
農地法4条、5条の許可申請が必要です。

次に住宅です。
農業用倉庫が建築できるなら
農家住宅も同様に開発許可適用除外で建築できます。
単に住宅であれば
分家か自己用住宅で敷地面積制限もあります。
分家
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
自己用
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
共に敷地は500m2以下で分筆が必要です。
なぜ、農家住宅で質問しないのか？
住宅とはなに？

＞７aの田のほうに住宅
＞ 3aの土地に倉庫を建

10a＝1000m2の敷地内で
農家住宅と農業用倉庫は
開発適用除外で敷地面積は可能です。
よって、分合筆は不要です。
以上、私の県の県基準で記載しました。
許認可庁で確認しましょう。

この回答への補足

早速の詳しい解説、大変有意義な回答をして頂きありがとうございます。
専門知識がないもので、質問に重要な項目が抜けていたようで申し訳ありません。私は農家の長男で、親の土地に自分名義の家を建てる予定です。
農家住宅という言葉は今回初めて聞きまして…、要するに現在耕作者は父であるため、息子には農家住宅と農業用倉庫は建てられないということなのでしょうか？父が車庫としても使えるということで農業用倉庫を建てると言っておりまして、私名義で建てれるのは農地転用した土地のみということになるのでしょうか？舌足らずな質問で申し訳ありません。

補足日時：2009/05/08 22:55