■贈与税、住宅ローン控除の有効利用について

■贈与税、住宅ローン控除の有効利用について
　現在、土地は購入済みで、住宅のＨＭを選定中のものです。
　贈与税、住宅ローン控除を有効利用する為に、６点程質問があります。質問が多くて、申し訳ありませんが、アドバイスを頂ければ幸いです。

＜前提＞
　土地：購入済み（約４０００万）
　家：見積もり中（約２５００万を予定）

　夫：会社員
　妻：専業主婦

　夫贈与：５００万円（夫の父７５歳から贈与）
　妻贈与：１５００万円（妻の父７６歳から贈与）

　夫頭金：１５００万円
　夫ローン：３０００万円

＜質問＞
(1)調べた限りでは、土地購入は、贈与税の対象にならないと判断していますが、そうであれば、贈与：２０００万円は、全て家購入分にあてるしかないのでしょうか？

(2)また、その場合、家の持ち分は、所得がない妻が３、夫が２の持ち分となりますが、固定資産税等でデメリットはないでしょうか？（所得がない妻に、何らかの支払いは発生するのでしょうか？）

(3)贈与は、相続時精算課税ではなく、暦年課税にする予定です。デメリットはないでしょうか？
⇒相続時精算課税は、相続時に支払い（後払い）があるので、限度内であれば、暦年課税が有効と判断しています。

(4)住宅ローン控除を考えた場合、ローンは土地だけでなく、あえて家もローン対象とすべきでしょうか？
⇒土地だけでは、住宅ローン控除はできないとの認識です。
長期優良住宅前提であれば、家分は全て払わずに、あえてローンにすべきでしょうか？（２５００万－２０００万＝５００万をあえてローンにすべきでしょうか？）

(5)上記(4)にも関連しますが、土地と家でローンを組んだ場合、家のローンが先に終わったら、残りの土地のローンは、住宅ローン控除の対象外となると聞きましたが、本当でしょうか？
⇒５百万円でも、土地の支払いと同じ年数（例えば３５年）のローンとすべきでしょうか？

(6)土地の契約は完了しています。もし、妻の贈与税が使える場合は、夫と妻の配分で契約変更が必要でしょうか？
⇒土地、家の持ち分の配分は、どの申請で決まるのでしょうか？

以上

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2010/05/08 08:01

＞(1)調べた限りでは、土地購入は、贈与税の対象にならないと判断していますが…

生兵法はけがの元、そんな決め事はありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm

＞(2)また、その場合、家の持ち分は、所得がない妻…

「その場合」という前提がだめ。

＞所得がない妻に、何らかの支払いは発生するのでしょうか…

所得があろうがなかろうが、不動産を持てば固定資産税は発生します。
車を持てば自動車税が発生するのと同じです。

＞(3)贈与は、相続時精算課税ではなく、暦年課税にする予定です…

どうぞ。

＞(4)住宅ローン控除を考えた場合、ローンは土地だけでなく、あえて家もローン対象と…

(1) 番が間違っているので、以下はすべてご破算にして一から考え直してください。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。国税のＨＰでなく、一般のＨＰ（税務相談）をみて、誤った認識があったようです。」再度勉強します。
ご指摘ありがとうございました。

お礼日時：2010/05/08 14:15

No.2 回答者： noname#117948 回答日時： 2010/05/08 09:15

最初に回答された方に概ね同意ですが、(3)について、暦年課税で1500万円の贈与って、住宅取得資金の場合でも275万円ほどの税がかかりますが、ご承知の上ですか？

(4)について、土地のローンだけで所得税の控除はありません。
(5)申し訳ないですが、意味不明です。
(6)申し訳ないですが、これも意味不明です。契約の前提も不明ですし、何を狙っての契約変更なのかもわかりません。土地家屋の持ち分は、最終的には登記の際に確定です。

大変失礼ですが、あなたは説明書の1ページ1行目を読み飛ばすタイプのようです。残念ですが、質問のような認識では、契約関係はあなたが口を出すと大変危険と言わざるを得ません。ダンナさんに任せた方がいいようです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。勉強不足でした。もっと調べてみます。

お礼日時：2010/05/08 14:18

No.3 ベストアンサー 回答者： yu-ju-fudan 回答日時： 2010/05/08 09:23

お答えします

(1)土地購入も対称になります以下のＵＲＬをどうぞ
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

(2)固定資産税は所得の有無は関係ありません　不動産の評価価格で毎年発生する税金です
　ですのでどのような持分でも金額は同じです

(3)そういう手続きを税務署で行えば大丈夫です

(4)(5)１戸建ての住宅ローンを組む場合に、家のみとか土地のみで抵当権を踏むことはありません
土地と建物とセットで抵当権を組みます　支払いが完済したときもどちらが先かはありません　あくまで同時です　なので住宅ローン控除は住宅ローンを組めば、旦那様が所得税を払っている範囲内で適用されます

(6)持分については、それぞれの支払いの際に誰がどれだけ支払ったかで決まります
ですので、そのとき支払ったのが誰のお金であったのか？　を確認してください
この辺をいい加減にしていると、税務署からの問い合わせがあった場合つじつま合わせに苦労します
持分は所有権移転登記申請の際に確定します

この回答へのお礼

わかりやすい回答ありがとうございます。
不明点が全て理解できました。
ありがとうございます。

お礼日時：2010/05/08 14:20

No.4 回答者： yu-ju-fudan 回答日時： 2010/05/08 09:41

No3です　先ほどの回答補足します

(3)についてです
Ｎｏ２の方も仰っていますが、贈与税は発生します
住宅取得等資金の贈与については500万円まで非課税とする制度と、住宅資金特別控除の特例（最高1,000万円控除）とがありましたが、住宅資金特別控除の特例については適用期限（平成21年12月31日）をもって廃止となっています
ですので、現時点でのお答えは贈与税を払うか、相続時精算課税を利用するかのどちらかです

この回答へのお礼

住宅資金特別控除の特例については適用期限（平成21年12月31日）をもって廃止という事を認識していませんでした。この誤解が大きかったようです。
相続時精算課税について、勉強してみます。
また、親との共同名義の場合、贈与税がかからないとも聞きましたので、この辺も勉強してみます。

お礼日時：2010/05/08 14:25