「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

古くなった分譲マンションの行く末について質問です。

今、駅近で人気エリアに築35年くらいの分譲マンションが結構立っています。
それらがあるために、なかなか新築で良いのが出来ません。
それらの35年築マンションが今後どうなるのか、についてご意見ください。

古くなったマンションを、建て替えるのか、そのまま放っておくのか、どうするかは住民が決めることですが、そういう住民の考えは正直わからないので、ここでは答えないで下さい。そういう理屈が知りたいのではなく、知りたいのは、どうなる可能性が高いか、ご意見です。

分譲マンションを新築して収益をかせぎたいと考えているデベ達は、古くて条件の良い土地(駅近とか)を狙っていると思います。そういった「ハゲタカ」(デベロッパー)がどう考えるかです。

駅近で条件が良い土地に立地、現在築35年、階数は12階くらい、管理はまあ普通、
現時点でも1000万円近くで売買実績がある。

というマンションは、今後、15~20年後にどうなる可能性が高いと思われますか?

周辺の土地も買収できてタワーが建てられるなら、タワーが建つかもしれませんが
周辺に買収できる土地が無く、狭い場合は、どうなるのでしょうか。
(住民がどうするかでななく、デベなどから外的圧力がかけられるのか、それとも、何もなく50年、60年と過ぎ去っていくだけなのか)

ケース1)デベなどから新築への立替の提案があり、住民がほぼゼロの追加金で、より高層なマンションに建て換えられる。
ケース2)デベから何もアクションが無いが、老朽化によって住民達で建て替えを始める
ケース3)建て換えは無く、必要に応じて修繕、補修をしていく
ケース4)賃貸化、スラム化する

ただケース4はデベから見れば、美味しくみえるのではないでしょうか。つまりケース4になるとデベが何か介入してくるのではないでしょうか。

もちろんどれになるかは分かりません。また、厳密なことや理屈を知りたいのではなく、あくまでも、どの可能性が高いか、ご意見が聞きたいです。

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A 回答 (3件)

ケースごとの実情



1)等価交換での建て替え(建て増し)は結構多くのところで実績あり。
  ただし、基本は管理組合の決議で建替を決め、競争入札をしています。
  そうしないと、より条件のよいところを引き出すことが出来ません。
  また、余程の容積率・建蔽率の剰余・緩和がないと、
  追加負担なしで建替は出来なくなってきてるみたいですね。

2)一番可能性が低いところ。阪神大震災の建替でこのスタイルはありましたが、
  建物建築の費用負担が大きく、区分所有権でもめる可能性もある。
  デベに出番なし。ゼネコンだけです。

3)昭和45年あたり以降の建物なら今のところここにあてはまるのでしょうか。
  大阪でも一等地の建替は大体この時期のものになってきました。
  修繕計画が上手くいっておれば、築40年でも綺麗にされてますよ。
  ここはリフォーム屋以外に出番なし。

4)これは『売却金額がかなり低くなった地域』で見受けられます。
  人の入れ替えも沈滞気味で、正直建替えてまで売れる気配がしません。
  これが駅前物件になると、デベも採算が採れるなら考えるでしょうけれど。
  そうなると1)のケースにお引越ししますね。 

デベロッパとしては、結局のところ『売れるもの』でないとやりません。
まして、立替の分譲は地権者の権利配分の問題も大きく、採算を取るのが難しいようで、
販売戸数を従前の2~3倍程度にまで増やした分譲が多いです。

また、交渉事は相手があって初めて成り立つので、
4みたいに『管理組合』が崩壊してるようなところは、
なかなか上手くいかない可能性はあります。

あなたの考えた4)の旨みは、
『マンションデベ』ではなく『地上げ屋』さんの考え方ですよ。
最近流行った『不動産流動化事業』などはまさしくこれで、
建物老朽化・管理崩壊などで下がった資産価値を引き上げて転売してましたから。

不動産で儲けるのもひとつの方法に限られてないから、可能性の提示すら難しいです。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
超人気エリアなので1の可能性が高そうですね。
参考になりました

お礼日時:2010/05/23 19:29

>抜粋



ケース1)デベなどから新築への立替の提案があり、住民がほぼゼロの追加金で、より高層なマンションに建て換えられる。

ケース2)デベから何もアクションが無いが、老朽化によって住民達で建て替えを始める

ケース3)建て換えは無く、必要に応じて修繕、補修をしていく

ケース4)賃貸化、スラム化する

ただケース4はデベから見れば、美味しくみえるのではないでしょうか。つまりケース4になるとデベが何か介入してくるのではないでしょうか。

*******回答*****

35年、コンクリートの耐久期限ですね。今の情勢から、将来をみても以下のようなものでしょう。

    1)はまずなし、、うまみがない、人口減る、老人大国。
    2)もなし、住民の力なし、老齢化、誰もやらない、そのまま。
    3)は、コンクリートがぼろぼろになり、危険な状況なり、退去命令が出ますね。
    4)不法占拠がふえるでしょうね。スラム化ですね。
      全く旨く見えませんね。そんな場所には見向きもしませんね。
      最終的は、土地分の金額で、役所が買収、公園ですね。
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この回答へのお礼

コンクリートは35年じゃないのではないでしょうか。
私は1の可能性が高いと思います。実際にその土地を見ていても
誰も手をつけないような状態のエリアは一切ないのです。
超人気エリアですので。

お礼日時:2010/05/23 19:31

便利な立地で在る程住人形態が複雑です


凡ては所有者の意識次第ではないか
・近隣のマンションで築数年で解体し大規模計画
 しかし経済ショックで更地になった儘である
計画を実行に移しても成就するとは限らない
・公共同建物で大手デベが建て替えを扇動した
 居住者の中には見返りを期待して古住戸買い増しした
 処が大手デベ+先導理事が雲隠れし買い増し者は苦境
幾つもの物語が生ずる 凡てのケースに対応した立案
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宜しくお願いします!

Aベストアンサー

宅建業者です。

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Q築年数の古いマンションの行く末

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
 地域は名古屋市なので東海地区としては今後も地震の驚異が残ります。

仮にいつ来るか分からない地震に対する問題を考えないとして、基本的にここまで古くなっているRCマンションという建物としての行く末はどうなることが予想されますか?
 若しくは、法規上などでどうなることが決まっている、などがあればぜひ教えてください。
 できれば実例があれば良いのですが、検討しているマンションを販売している不動産外者の方も「RCマンションというものが一般的に建てられ始めたのがちょうど40~50年前くらいでなかなか建て替えなどの実例が少ないのも事実」ということで、買ったあとの心配事がどうもモヤモヤしています。

 例えば50年経ったら強制的に法律で建て替えをしなくてはいけない!と決まっているのであれば、残りの10年で一旦退去しなくてはならない、その際には賃貸か実家にでも仮住まいをしなくてはいけない、とある程度計画も建てられます。

 まだ実例自体があまり多くはないという分譲マンションの行く末とはどうなるのが現実ですか?
マンション管理士や不動産分野に長けている方、こういった古いマンションを購入しようとする場合の注意点やその先のライフプランも踏まえてアドバイスいただければと思います。

 ちなみに購入希望者は30代で、年収は800万あります。
ちゃんとした(?)新築、築浅物件も買うことはできますが、今後の日本の状況が見えないためあまり大きな買い物(4000万とか)をすることに不安を感じます。

 わかりづらい質問で恐縮ですが、ぜひアドバイスをお願い致します。

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
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Aベストアンサー

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体のリノベ内容や耐震診断結果・補修内容を確認すれば安心して住める物件が多いです。

しかし古いマンションを単に特定室内だけリノベしたような物件は・・・
結論を先に申し上げますと、やめておいた方が宜しいです。

他の区分所有室には、リノベどころかリフォームもできない経済状況の方が住んでいたり、
管理費や修繕積立金を滞納していたりします。
そのため、建物の維持管理に必要な長期修繕計画が破たんしていたりして、鉄部やコンクリートが著しく劣化していたりします。

一部は賃貸化されていたりして入居者の入れ替わりも激しかったり、
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そういった問題を解決しようとしても、修繕積立金が底をついていたり、修繕金が高額なため1戸あたり数十万円以上の追い金を求められたりします。
もちろんそのようになった物件で修繕金を集めるのは不可能に近いです。
こうなるとスラム化するのは早いでしょう。

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建替え決議に必要な賛成票すら集められず、廃墟ともなりかねません。

先に申し上げたような、超富裕層が住んでいたような物件であれば、建蔽率や容積率に余裕がある事が多く、立地も抜群なため、建替えによる容積アップにより、区分所有者の負担金が無かったり、少額で済んだりもしますが・・・

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体の...続きを読む

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中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立...続きを読む


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