フラット35住宅ローンについてのご質問です（至急＆大変困っております）

フラット35住宅ローンについてのご質問です（至急＆大変困っております）。

現在、物件（新築マンション）の購入を予定しており、不動産屋さん経由にてオリックスのフラット３５の審査に申し込みました。ですが、結果はNGでした。
理由としては、私の過去にクレジットカードの延滞履歴が数回あるということでした（現在は、クレジットカードを解約済です。）
信用情報機関に問い合わせたところ、やはり過去に数回の遅延履歴があり、住宅ローンの借入れは厳しそうです。
私の信用状態に問題がある限り、住宅ローンの審査は通らないと思いますので、妻のみでフラット35の住宅ローンの借入れをしたいと思っております。
下記、必要情報を明記いたしました。

物件価格：3320万　自己資金1200万
妻：年齢29、派遣勤務、勤務暦3年、前年度の年収320万 借入予定額：2200万

そこで、ご質問ですが：

(1)妻のみで住宅ローンの借入れは可能でしょうか？
(2)その際、私の信用状態は調べられないのでしょうか？
(3)どちらのフラットサービスがお奨めでしょうか？
(4)また、住宅ローンを組むのに他に良い方法がございましたらアドバイスお願い致します。

No.5 回答者： flat25 回答日時： 2010/08/20 12:46

追加の回答です。

明言できない点もありますが、ご容赦ください。

1 妻のみで住宅ローンの審査を行う際に「なぜご主人は契約者にならないのか」という疑問がでると思います。その際、どのように対処することが良いでしょうか？
→別に理由は要らないと思います。逆に「それが何か問題なのか？」という事だと思います。
　夫婦が家を買うのにご主人名義で買わなくてはならないとは決まっていません。
　もちろん金融機関の審査担当者のスタンスで、ご心配の点について突っ込んで聞く
　会社もあると思います。（銀行の審査は現在厳しくなっていると聞いていますので
　胡散臭く思われるかもしれませんね。）
　フラットの審査は書類上の審査なので、奥さんの信用情報に特に問題が無ければ、
　奥さんの申込だからとは言え特に問題になりません。

2 住宅ローンの申請はネット経由等ではなく、直接、窓口に行ったほうが良いとお聞きしましたがいかがでしょうか？
→ネットでも店頭でも全く無関係です。フラットの場合は、お客さんの顔を見たから審査
　基準が緩くなる訳ではないからです。
　もちろんご質問者が金融機関担当者の顔を見て申込したい、質問したいという事で
　あれば店舗のある金融機関がいいでしょう。

3 私たちのケース(妻のみで住宅ローンを組む)の場合、どちらの金融サービスがお奨めで
しょうか？
→先にご提示したURLにある金融機関の中で、特に、金利と手数料を中心に比較し、
　店舗に行きたいという事でしたら店舗の有無、その他保険などの付加サービスで
　比べてみるといいと思います。

ローンの審査は、自社の既に融資したお客様の延滞率が高ければ審査は厳しくなり、
低ければ緩くなるのが普通です。
フラット取扱い金融機関1、2社に奥様名義で申込してみてはいかがでしょうか・・？

No.4 回答者： flat25 回答日時： 2010/08/17 19:53

フラット35関係者です。

（1）可能です。フラットは派遣社員でも全く問題ありません。

（2）連帯債務者にならない人の信用情報を取る事は金融機関も許されません。
　　許されたら何でもありですからね・・・。
　　でもオリックスは既にご主人の信用情報を認識していますから、
　　結果的に断られると思いますので他の金融機関がいいと思います。

（3）一般的な比較サイトはアフィリエイトサイトですので、
　　サイトの所有者が最も儲かる金融機関をお奨めしていますので、
　　信憑性は低いです。フラット35を希望されるなら
　　住宅金融支援機構のHPで比較されることをお奨めします。
　　URLを参考URL欄に記載します。
　　ページ下部の「都道府県等から検索」から都道府県などの条件を入れると
　　対象の金融機関がでてきます。そこで”金利”、”総支払額”などで並び替えを
　　するといいと思います。

（4）目先の金利では変動が低いですが、大変失礼ながら質問者の方の信用状況としては
　　あまり良くないようですので、固定金利で完済まで返済額が変わらない住宅ローンが
　　良いと個人的には思います。フラットを選ぶか否かは別にして。
　　あとは物件がフラット35”S”に対応している物件なら今年は10年間1％優遇されるので
　　フラットがいいと思います。”S”は本人の年収など無関係ですので、物件の条件だけ
　　です。”S”対応物件じゃないなら、他の銀行の固定金利でもいいと思いますが、
　　審査は厳しいと思います。
　　いずれにしてもご主人は表に出ない事が最良だと思います。

参考URL：http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

この回答への補足

的確なアドバイスありがとうございます。大変参考になります。
いくつか追加でご質問させて下さい。

1 妻のみで住宅ローンの審査を行う際に「なぜご主人は契約者にならないのか」という疑問がでると思います。その際、どのように対処することが良いでしょうか？

2 住宅ローンの申請はネット経由等ではなく、直接、窓口に行ったほうが良いとお聞きしましたがいかがでしょうか？

3 私たちのケース(妻のみで住宅ローンを組む)の場合、どちらの金融サービスがお奨めでしょうか？

ご教示いただけますようお願い致します。

補足日時：2010/08/20 11:19

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2010/08/16 17:56

元業者営業です

結論から言いますと「大変厳しい」と言わざるを得ません。

理由
１．奥様が「派遣」
２．借入額が年収の７倍近い
３．主たる債務者が奥様

この３つです。

まず「理由１」ですが、住宅ローン融資の大前提が「長期にわたり安定的な収入が見込める事」です。
「派遣」は「自営業者」と同列に見られますので、非常に厳しい目で審査されます。

と、なると借入額をできるだけ減らしたいですが「理由２」の借入額が年収の７倍近いのがまた「非常に厳しくなります。
正社員でも年収の５倍位までです。融資承認の分水嶺は。年収の６倍超えは正直「公務員」とか「一部上場企業正社員」レベルでどうかというところでしょう。

最後に「理由３」です。
全ての金融機関が融資審査に「家族全員の住民票」の提出を義務付けています。
そして住宅ローンは殆どの場合「世帯主＝主たる債務者」です。
ご質問のように「世帯主≠主たる債務者」は滅多にないイレギュラーです。
私の経験上（実務経験約７年）３件程奥様が借入（理由は貴方と同じ）というケースがありますが、全てのケースで「なぜ奥様なの？」と金融機関から問い合わせが来ました。

その時に「筋が通った理由」が無いとＯＵＴ。当然「主人がブラックだから」なんて言おうものならその場で「ゲームオーバー」です。
（ちなみに３件の内、借入ができたのは２件です）

ざっと挙げただけでもこれだけの「ネガティブポイント」があります。

なのでご質問の

＞(1)妻のみで住宅ローンの借入れは可能でしょうか？

の回答としては冒頭で書かせていただいたように「大変厳しい」となります。

これらを全てクリアできて初めて次の（２）、（３）、（４）を考えることができます。

後はマンション業者の「コネ」と「裏ワザ（そんなのがあれば）」にすがるしか無いでしょう。

No.2 回答者： hanapopopo 回答日時： 2010/08/16 14:15

（1）可能と思います。

念のために、同じ保証会社では無い金融機関に申込みに行くと良いと思います。
（2）保証人にならなければ調べられません。
（3）質問者様の返済計画によります。比較サイトで見て見てはどうでしょう。手数料以外にも手続きの煩雑さ等考慮する必要があります。
（4）質問者様の生活設計によります。変動金利なら0％の所もありますので、私なら変動金利を選びます。

No.1 回答者： 19721219 回答日時： 2010/08/16 14:08

1)無理と思った方が良いでしょう。

2)奥さん1人で審査が通るのであれば、ご主人の信用調査を調べる理由はありません。
　が、審査の時に『私も一緒に返済します』と言えば、調べるのではないですか？

購入を前提にするのあれば、連帯保証人を探して下さい。
事実上ご両親ぐらいしかいないでしょう。

信販系クレジットカードの焦げ付きであれば、
最後の焦げ付きから５年後に、連帯保証人を変更します。
※信販系クレジットカードの信用履歴は５年です。