相続により姉が所有している賃貸マンション 名義変更 ローン

相続により姉が所有している賃貸マンション　名義変更　ローン

去年姉が相続した賃貸マンションですが、事情により私がその一部に住むことになり、
同時に私の名義に変更することになりました。
遺産分割協議をやり直してもよいのですが（他の姉妹を含み全員の同意も得ているので）、
贈与扱いになったりと面倒なのでそれより売買契約を結び買い取る形を取ろうと考えました。

姉は所有した際に建物にあった債務を支払っているので、その分を含み、建物の評価額からも
ふさわしい額で売買することにしました。
親族間売買ですが、価格は特に安くなっていません。
ところがローンを申し込もうとしても親族間売買であること、賃貸物件であることから
ローンを引き受けてもらえません。
（居住用スペースは全体の1/2には少し満たない状態です。庭や専用階段などを含めれば
1/2を越えます。）
土地が姉妹の共有になっているのが問題なのかと考えましたが、全員が担保に同意しているので
その点は問題ないと言われました。
返済額は家賃収入から十分返せる額なのですが、私には今まで収入がなく、主人は別のローンを
組んでいる為でしょうか？

何かうまく、住宅ローンのようなものを組めるアイディアはないでしょうか？
折角今は利率が低いので、なるべくいいローンを組めたらと思うのですが。
売買の際には不動産会社を通しますし、もし分割協議のやり直しの方が良いのならばやり直しし
ても構いません。

売買の際に住居用と賃貸用とに売買価格を分けて契約し、住居用には住宅ローンを組んで
残りは別のフリーローンにして組み合わせる、など色々考えてはみたのですが・・・

お知恵を拝借できれば有難いです。

よろしくお願い致します！

No.1 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/09/08 12:04

銀行の言うとおり、親族間売買、無収入の二つの条件があれば住宅ローン(住宅ローンに限らずですが)は組めません。

さらに夫が別のローン(住宅ローン?)を組んでいるのであれば、なおさらです。可能性は限りなくゼロです。

その建物と土地には抵当権を付けられるという前提ですが、ノンバンク系の不動産投資ローンという手もありますが、頭金が必要です。投資物件ですので、現在の経済状況であれば、売買価格の20％を要求すると思います。金利も当然高くなります。
ただ、銀行に相談するよりは可能性はあるでしょうね。

思うに、そのマンションに現時点で抵当権が付いていないのならば、分割支払いで購入すると言う手はあると思います。売買契約書と金銭消費貸借契約を交わせば可能ですね。もちろん姉が了承する必要もありますし、形式上金利も必要ですし、確実支払っていかないと税務署が目を付けると思いますが。

この場合の問題点は所有権移転のタイミングです。通常は全額支払い終わった時点で所有権が移転しますが、貴方は払い続けているのに所有権はなかなか変わらないし、万が一支払いが滞った時には姉は所有権移転登記に同意しない可能性があると言う事ですね。
姉からすれば支払いが滞っているのに住み続けられる不安でしょうか。

例えば1/3払い終わったら2/3と1/3の共有名義にするといった、段階的所有権移転で切り抜ける手もあるかもしれません。もちろん登記費用がその分高くなりますが。

抵当権が付いている場合は、少々厄介なので、出来れば一旦姉がお金を都合して返済を完了して抵当権を外す必要があります。

この回答へのお礼

細かく教えて頂いて助かりました。ありがとうございました。
何とか道を探してみます。

お礼日時：2010/09/15 16:37