修繕費と減価償却費・主婦の不動産所得について

修繕費と減価償却費・主婦の不動産所得について

長くなってしまい申し訳ありませんが、質問させて下さい。

父親の遺産で土地と、その上にある戸建てを相続しました。
これを借家として貸そうと考えております。

家は現在かなり荒れた状態になっており、貸すためにはリフォームをしなければなりません。
不動産所得の中で固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費が経費となるようですが、減価償却費と修繕費のことがよく分かりません。

(1)修繕費に関して。
資本的支出とみなされると経費として申請できないとのことですが、上記のように家はかなり荒れている状態です。
例えば割れた窓ガラス、壊れた給湯器、はがれたクロスを修理しようとする時は修繕費になるのでしょうか。
修理をしたら資産価値を上げることになってしまいますが、現在の状態のままでは使用すらできない場合です。

(2)減価償却費に関して。
上記のような明らかに壊れたものではなく、経年劣化で傷んだものも多くあります。
例えば外壁の修繕、フローリングの痛み等はおそらく修繕費には当たらないように思います。
この場合は減価償却費にあたるのでしょうか。
これも、見方を変えれば修繕費のように資産価値を上げることになってしまいます。
減価償却費に関しては修繕費以上に無知なもので、どのような仕組みなのか、わかりやすく教えて頂けると幸いです。

建物自体はしっかりと作ってあるのですが、とにかく亡くなった父が何一つ管理をせず、ずさんな使い方をしたものですから、
人が住む場所として当たり前の状態に戻すだけでもかなりの修繕・リフォームをしなければなりません。
今がひどすぎて、畳一枚変えただけで資産価値が上がるのでは、という状況です。

(3)上記の質問から少し離れます。
不動産収入の中から、今後の修繕費の積立として毎年一定額を貯金したとします。
これは私個人のために全く使わないものだとしても、私の所得とみなされて、所得税がかかるのでしょうか。

(4)現在私は主婦で収入はありません。
それなりにリフォームをすれば年180万の収入となる見込みです。
ここから固定資産税、損害保険料を抜いても約170万です。
リフォーム業者の見積もりでは、400万程度のリフォーム費用がかかる見込みです。
この費用を銀行などから借りるとして、利息は経費として申請できるようです。
しかしそれでも配偶者控除、配偶者特別控除からは収入が大きく出てしまいます。
ローンの返済に加えて、配偶者控除から外れることによる所得税等を払うとかなり痛い出費となります。


全ての質問の真意は、リフォーム等にかかる金額をできるだけ経費として認めて貰え、ローンを完済するまでは配偶者特別控除等の範囲に収まればいいのだけれど、というところにあります。

たくさん質問をしてしまい申し訳ありませんが、お分かりになる部分だけでもいいので、教えていただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。

No.3 回答者： minosennin 回答日時： 2010/10/19 17:48

#2です。

所得税の確定申告は暦年基準(1月から12月まで)です。その間の所得(収入－必要経費)について翌年2月16日から3月15日までに申告します。

青色申告についてはこちら↓を参照ください。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm

尚、家財処分に要した費用は家事費用の範疇と思われます。不動産所得の必要経費にするのは無理でしょう。

この回答へのお礼

さっそくのご回答ありがとうございます！
家財処分費用は難しいのですね。
確かに、故人の遺産整理は相続遺族の仕事ですものね。

青色申告のリンクもありがとうございます。

速やかなご回答、心より感謝いたします。

お礼日時：2010/10/19 20:30

No.2 ベストアンサー 回答者： minosennin 回答日時： 2010/10/19 15:28

割れた窓ガラス、壊れた給湯器、はがれたクロス外壁、フローリングの痛みの修理、畳の取換はすべて修繕費になります。

資産価値を上げるとは、壊れたり傷んだりした状態を基準として価値が増加するという意味ではありません。通常の維持補修を行った状態を基準とします。端的には増築によって床面積が増えるとか、トタン屋根を瓦屋根に取り換える場合などを指します。

混同されやすいのが、中古建物を他から購入し、購入直後に行った修繕費は費用として認められないことです。これは、もともと修理を要することを互いに承知の上で購入したものですから、購入価格そのものが安いはずとの考え方によるものです。
しかし、この考え方はご質問のケースには当てはまりません。ご質問のケースは相続による取得ですから父上の取得価額が引き継がれるので、修繕費は資本的支出にはなりません。そのまま修繕費として処理できます。

したがって、初年度は大幅な赤字となりますが、その赤字は青色申告を要件として翌年以降に繰り越すことができます。
早めに青色申告承認申請を提出されることをお勧めします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！
税務署の電話相談に掛けたのですが、修繕費になると言われたりならないといわれたり、何だかあいまいでよく分かりませんでした。
なのでご説明頂けて嬉しいです。

青色申告のことを良く理解できていなかったので、情報を頂けてとてもありがたいです。
リフォームも所得が発生するのも来年の頭からになるのですが、この場合は金額がはっきりと決まってから、来年の３月までに申請をすれば良いのでしょうか？

また、今年の９月に家の中の家財処分のために数十万かかったのですが、これは経費に当てはまるのでしょうか？
もし経費になるとしても、今年はまだ所得が発生していないので申告対象とはならないのでしょうか？

色々と聞いてしまいすみません。
もしよろしければお答えいただけると幸いです。

お礼日時：2010/10/19 16:28

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2010/10/19 11:05

＞例えば割れた窓ガラス、壊れた給湯器、はがれたクロスを修理しようとする時は修繕費になるのでしょうか…

貸すために一時に修繕するのでしょうから、全部まとめて 10万円以上になるなら減価償却資産。

貸したあとでガラスを割られたりしたとかで、随時発生する 10万円以下の修繕はその年の経費。

＞上記のような明らかに壊れたものではなく、経年劣化で傷んだものも…

前述。

＞今後の修繕費の積立として毎年一定額を貯金したとします…

それは現金という「資産」が貯金という「資産」に代わっただけですから経費にはなりません。
その積立金を取り崩して実際に修理を行ったときに、経費あるいは減価償却資産となります。

＞私の所得とみなされて、所得税がかかるのでしょうか…

貯金するための収入があった以上、所得税の課税対象です。

＞ローンの返済に加えて、配偶者控除から外れることによる所得税等を払うとかなり痛い出費となります…

税金は、稼いだ額以上に取られることはありません。
ローンは、自分が借金するのだから返していくのは当たり前です。

＞全ての質問の真意は、リフォーム等にかかる金額をできるだけ経費として認めて貰え…

少なくとも青色申告をすれば 10万円が控除されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2070.htm

＞固定資産税、損害保険料を抜いても約170万…
＞配偶者特別控除等の範囲に収まればいいのだけれど…

青色申告で 10万円引けたとしても、経費の操作をどうあがいても 84万以上にもなることはないでしょう。
潔くあきらめましょう。

「配偶者控除」は、配偶者の「(青色申告控除後の) 所得」が 38 万円以下であることが条件です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1191.htm
38万円を超え 76万円以下なら「配偶者特別控除」です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1195.htm

親が財産を残してくれたのですから、少々の税金ぐらいは素直に払いましょうね。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

もうお一人の方は減価償却でなく修繕費とおしゃっているのですが、どちらなのでしょう…。
修繕費になるのであれば、以降三年にわたって繰り越して控除できるようですが。

遺産を相続させてもらったのにお金を払いたがらないという姿勢が、ご気分を害してしまったならすみません。
この相続に関連して、これまでに既に４００万程度自分で出したものですから、これ以降はちゃんと知識を付けて、賢く運用したいと思ったのです。

貯蓄は課税対象なのですね。ありがとうございます。

タックスアンサーは何度か読んでいるのですが、無知な人間がいきなり全て理解しようとしても難しいですね。
賢く運用できるよう、もっと勉強したいと思います。

お礼日時：2010/10/19 16:51