買った家をすぐに売った！って経験をされた方へのご質問です。先日、戸建て

買った家をすぐに売った！って経験をされた方へのご質問です。先日、戸建てを購入しました。長年住んでいた場所で1年ほど探したのですが、いい物件が見つからずやむなく別の所で家を購入しました。ところが買ってからすぐに欲しいと思っていた地域にすごく魅力的な物件を見つけてしまいました。勿論家を買ったばかりなので全くなんの術もなかったのですが、ダメもとでその不動産屋に連絡してみました。するとそういうケースがあるので一度相談してくださいという事になりました。不動産屋は売ることが商売なのでとりあえず相談にと言ったと思いますが、居ても立ってもいられずその物件を見学に行くことにしました。立地はもちろん建物も僕たちの希望にあった物件でした。悩んだ末この物件を手に入れる事にチャレンジしてみようと決意しました。しかしクリアしないといけない事が山積み。こういう経験がある方や知識のある方にぜひアドバイスいただければと思います。よろしくお願いいたします。

●物件は住宅ローンで購入。すぐに売ると利益がでた場合課税対象になると聞きました。まず売れるかどうかが最大の難関ですが、買ったばかりの物件にかかる諸費用(この物件を買う、これを売る)を上乗せして売っても課税がかかるのかしょうか？売るときに勿論多少のマイナスになるのは覚悟のうえですが、買った値段から少しでも高く売ると課税がかかるのでしょうか？

●買った物件にはもちろんまだ入居していません。リフォーム済みなので次に売るなら良い状況です。

●現状この不動産屋が専属専売でこの物件を持っているためなんとか売主への引き止め交渉をしてもらっています。これが命綱です。

No.2 ベストアンサー 回答者： 5gasira 回答日時： 2010/10/19 22:39

なにより、今出ている物件が流動的であり、あなたの課題である最大の難関、自宅を売ること、ができるかどうかが何よりでしょうね。

今より高く売るとですが、やむなく買った地域です、トントンでも、最初の諸費用約７％、売るときの諸費用３％を上乗せしないと損をします。

損をどこまで許容できるかで売れるスピードは格段に違ってくるでしょう。あなたが、その値段で購入したのですから、最悪、その値段で出せば、下見などの反応はあるのでは無いでしょうか。ただ、万一、うれしいことですが、高く売れたときの対策として、一応居住するのは意味があると思います。

転売目的の投機だと思われると、税金も違ってきます。もとより、どちらにしても、１年以内に次の居住用建物を購入しすめばそうそう問題は無いと思います。

約、４割の税金を考慮しておいたら十分でしょう。（売却益が出た場合）

なにより、今の購入してしまった物件が売れることを切に願うのみですね。

この回答への補足

わかりやすいアドバイス本当にありがとうございます感謝いたします！家が売れないとなんともならないこと、住宅ローンの事前審査など、本当に難関がいっぱいです。これが実現することはかなり厳しいことも承知です。課税がかかってくる事で売却金額の設定が大きく変わってくるのですが、もう少し詳しく教えていただきたいところがあります。5gasiraさんが書かれている下記の点について質問です。
課税は39%というペナルティ的なものなのでどんな場合必ず発生するのか把握しておければと思います。

●高く売れたときの対策として、一応居住するのは意味があると思います。←少しでも住むと課税がかからないのでしょうか？
●１年以内に次の居住用建物を購入してすめばそうそう問題は無いと思います。←もちろん転売目的でもなんでもないので売れればすぐにその欲しい物件を購入予定です。この流れを普通にすれば問題ないということでしょうか？課税がかからない？

定義として（売却益が出た場合）の課税対象は1or2どちらを指すのでしょうか？
1.高く売れる=買った値段よりもすこしでも高く売った場合
2.高く売れる=買ってしまった物件にかかる全ての諸費用(売却諸費用含む)を経費として計上し又それ以上の値段で売った場合

補足日時：2010/10/20 11:04

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2010/10/20 10:33

No.１の方の回答の通り、資金計画が成り立つのかどうかが問題ですね。

今の物件を買うために物件代金以外の諸費用がかかってるでしょ。買う際の仲介手数料も払ってるなら２００万くらいはかかってるんじゃないですか？次の物件も仲介のようですから、買いの仲介手数料に今の物件を売る仲介手数料も必要です。既に経験済みですからおわかりと思いますがその他にもローンの費用や登記費用など、全て合わせれば２００万どころじゃないんじゃないですか？次の物件が中古だとしたら多少のリフォームも必要かもしれませんし。
次の物件を買うためにはおそらく慌てて今の物件を売る事になるでしょうから、買った値段に上乗せして売るのはまず無理でしょう。逆に百万単位で損切りという可能性が高いんじゃないですかね。今の物件のリフォームはあなたがされたんですか？購入代金にリフォーム費用を上乗せして売る、というのは難しいですよ。

この回答へのお礼

早速のご返答ありがとうございます。おっしゃるとおりです。この物件を買うと売る諸費用を考えると200万を超えてきます。200万円買った値段に足して売れるのか？厳しいと思います。だから損切りももちろん考えています。次の物件を買う際にも諸費用が200万程いると思います。自分でもやってることは無茶だと思っています。でもそれ以上に気に入った物件だったので、できるだけチャレンジしてみようとおもいました。売れなければ諦めるしかないです。もうひとつ考えているのが、なんとかお金をかき集めてローンを完済できるを考えています。あせらず売ればなんとか損が少なく売れる可能性があるかもしれません。時間的な猶予もあまりないので早急に探っています。売りたい家のリフォームは売主が業者でリフォーム後のものを買いました。その他売るために自分たちでリフォームしています。つくづくこの買いたい家が1ヶ月前に市場にでていたらなぁと考えてしまいます。でも回答していだいてるみなさんのアドバイスで本当に助かっています。ありがとうございます。感謝です！

お礼日時：2010/10/20 11:40

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/10/19 14:29

不動産業者です。

現状で買ったばかりの物件が譲渡取得税を気にするほど高く売却出来るとは思えませんので、税金は気にしなくて良いのでは？購入時や売却時の仲介料も経費になりますから。
その様な事を行う場合は、資金のシュミレーションが一番問題です。
現在の物件が本当は幾らなら売却出来るのか？その価格で売却してローンを抹消して、手元に幾ら残るのか？次に購入する物件で、諸費用を含めた総額を手持ちの資金と不足額を借入が可能なのか？
など、シュミレーションして銀行などの事前審査もクリアした上で、最低幾らで売却しなければ、その計画が成り立たないのか？を算出するのが第一段階だと思います。
上記の計画が成り立つ金額＜売却可能な額（絶対売れる額）ならば、売主も１ヶ月程度であれば待ってくれるのでは？
売主は早く問題なく残金が支払える方を優先します。
期間を区切って、その間は確約してもらい、それで無理な時はあきらめましょう。
売れるときは１回目の土日で売れる、売れないときは何ヶ月も売れずにいるのに、同日に申込が複数で入る・・・・これが不動産ですから。
兎に角、シビアに計算して（売却額は安めに）希望ではなく、実際に可能なのかどうかが一番の問題です
可能ならば、少額の手付けであっても、停止条件つけて契約してしまう手もあります。もちろん期限は短く売主から制限を受けるでしょうし、購入先のローンの事前審査が通っていることも契約の最低条件です
営業マンは必死ですが、売れ残りの物件などで無い限り、売主は早く問題ない人に買ってもらいたいが、本音です。現在の物件に客がついた・・・・売主側にも現金お客がついたのでそちらに売ります・・・とならないようにするぐらいが、その営業マンの仕事でしょう。

この回答への補足

早々のアドバイス本当にありがとうございます。感謝いたします。まず家が売れないとなんともならないこと、住宅ローンの事前審査が通るなど、本当に難関がいっぱいです。教えていただいたように資金計画はきっちりと出していきます。そこでいいただいた回答からもう少し質問です。

●可能ならば、少額の手付けであっても、停止条件つけて契約してしまう手もあります。←これは買いたい物件の売主に対してどういう事をすればいいのでしょうか？もう少し簡単に説明していただけるとありがたいです。

●売れる売れないを外して考えて、買ってしまった物件にかかる全ての諸費用(売却諸費用含む)は経費として計上すればその分をのせて売っても課税対象にはならないということでしょうか？それ以上高く売れた場合に39％の課税がかかってくるのでしょうか？

補足日時：2010/10/20 10:35