中古住宅の価値

Question

困ってます。
中古住宅の購入を検討しています。親に援助をしてもらう予定なのですが、先週、契約直前までいって援助の金額を１００万減らされてしまいました。
その後、ローンの仮審査のやり直しで１００万上乗せした金額で仮審査の承認が下りました。ところが、うちの父親が土木に携わった仕事をしていて、家の価値と金額が見合わないから、諦めるか、金額の交渉をして最低あと３００万値段をさげてもらえと言うのです。（売主さんは今の金額でもローンが残るらしく、金額を下げてもらうのは難しいと思います）

というのも、物件が築１３年で近々屋根の葺き替えが必要になる。あの状態なら下地も痛んでいるから補修することになるだろうし、メーカーが建てた２×４ならいいがそうでないなら建物に何かあったら大掛かりな補修になる。給湯器など設備的なものもそろそろ寿命だろうしお金がかかるばかりの物件だ。この金額でリフォームしてないなんて・・・。これから先、家を手放す人も多いだろうしあと１年待て。というのです。

私たちがこの物件に決めた理由が
・立地の良さと間取りの良さ
・今まで何件か見てきて、同じ築年数の物件でリフォーム済みなんてなかったし希望してる場所ではなかなか中古物件が出ず、立地の良さで妥当な金額だと思った
・主人が今年３６歳ということもあり、年収もそんなにあるほうではないので、購入が延びれば借りられるローン額も減る、完済時の年齢もあがっていくので借りられるのか、返していけるのかが不安。（今は月々の返済＋固定資産税＋家の維持費月々￥１００００ので考えています）
・待っても出てくるのは同じような物件のような気がする
・そんなに信心深い方ではないですが、今年の吉方位であること

決められない理由
・父の言うように後々出費が多かったり、ローンが残った状態で家が住めない状態にならないか（家の価値）
・ひょっとしたら待てば安いものが出るかもしれない（経済の関係で）

第三者に建物診断に入ってもらおうとも思ったのですが、父に無駄な事をするな、買わないかもしれないのに物件にケチをつけてやるな、と言われるのと、正直、安いものではないのでどうしようか迷っています。

長くなりましたが、
築１３年で屋根や外壁の補修はこの先１０年一般的に大体どのくらいかかるものでしょうか。やはり築１０年以上では屋根の下地なんかも傷んでる事が多いのでしょうか（今までにまったくメンテナンスをしているようには見えません）屋根はスレートです。

仮審査通過、契約直前で金額交渉はしてもいいのでしょうか。（買い付け証明の時点で交渉終了のような気がします）

主人の、いわゆる属性と言う面でローンの審査が通りにくく今回も何行も審査に出してやっと１行審査が通った状態です。今回諦めた場合、心象が悪くて後々借りられないと言う事はないのでしょうか。

今回の審査やり直しで通らなければ縁のない物件だったと諦められたのですが、ここまで契約のほうに進んでいると言う事は縁があるのかな？と思っているのと、やはり立地がいいということで諦め切れません。

どなたでも結構です。自分だったら・・・などの一般的な意見、専門家の方の意見、是非お聞かせいただけないでしょうか。

ちなみに
物件価格：２２９０万
大体の土地の価格：１６００万
築１３年（中は綺麗ですがリフォームなし、外壁・屋根のメンテもたぶんもなし、特に目立ったクラックなし、白蟻対策不明）
特にメーカーが建てた家、注文住宅などではなく見る限り建売のような感じです。
本当は先週契約予定でしたが、ローン審査のやり直しがあったので延期、今週末の予定です。

よろしくお願いします。

fixmer · Accepted Answer

持ち家は新築や中古に限らず修繕費をどれだけ用意するか、リフォームをするかどうかというのはなるべく購入前にライフプランのひとつとして考えたほうがいいです。
ただ、新築と中古の違いはその時期が繰り上がることと、雨漏りのような予想してない修繕を必要とする不具合が起こりやすいことです。

ですから、もし質問者様が水周りなど含めリフォームを考えていないとするならその予算で回ると思いますが、今後リフォームすることを考えたり予期せぬ不具合に対応するお金がなければその物件を買うのにはある程度覚悟が必要だということです。

お父様の言う「お金がかかるばかりの物件」という言葉には同意です。
それほど遠くないうちに購入金額に加え100万単位のメンテナンスが必要になる可能性があると思います。
ただ地域がはっきりわからないのでその価格が価値に比べ高すぎるかどうかは断言できませんが築13年で土地代引いた価格が690万。家自体にその価値があるかといわれると微妙ですね

あと決断に迷った場合はその住宅の近所をいろんな時間帯で歩き回ってよく見てみましょう。
周囲にトラブルになりやすい住人がいないか、夜危なかったりやかましかったりしないかなど自分が確認できる範囲で問題が無いか確かめてみることです。
日商の確認や湿気が多くて住宅が傷んでないかなども確かめてみるといいかと思います。

まあこの段階（ローン審査開始済）で値切るのは相手に対しても失礼だと思うので（僕ならそういう相手には売らない）買うか買わないかで判断ですね。
僕ならパスします。
もっと安くてぼろぼろの物件をリフォームしたほうが新築より安く中古より気持ちよく住めますからね。

sacra39 · Answer

回答番号：No.7　です。

誤り方って、マニュアルはどこにもありません。
素直にありのままを伝えて、「ごめんなさい。」

正式な契約を締結した訳ではないので、お金は必要ありません。

hududc · Answer

いい歳して自分で資金を調達できず、親の懐を当てにして、親の言う事に振り回されるのならば、家を買う資格はないと思いますよ。

私も建築屋の端くれですが、あなたの親の言う事には根拠を感じません。それを鵜呑みにするあなたも含めて親が親なら子も子であると言う感じでしょうか。

土木と建築は似て非なるものです。
土木屋さんがいくら土地を見てても建築の何を解るのでしょうか？
とても疑問に思います。
見るだけでプロと言うのならば、家を探している人たちは皆プロですね。ありえないです。
その物件を外観から眺めるだけで、近々屋根の葺き替えが必要になる。となぜ、言い切れるのがとても不思議です。買う事を検討している物件の建物診断に対して、なぜ無駄だと言うのでしょう？建築関係者だったら絶対に出てこない言葉だと思いますよ。

購入前の建物診断は、ある意味保険だと思いますが、その保険に掛ける
１０万円程度をケチろうとする事自体、中古住宅を買う資格がないのではないかと思いますが。

＞父も同じ事を言っていました。この金額は売主側の残債の都合だと。
価格設定なんてそんなものではないでしょうか。
売主側としたら、値切りをしてくる人になんて売らなくても良いと考えるのではないでしょうか。

＞・ひょっとしたら待てば安いものが出るかもしれない
それを言っていたらいつまでたっても買えませんよ。
不動産はタイミングが命だと思います。
待てば出るどころか、売れてなくなってしまう事も考えるべきではないかと思います。

もう少し自分の頭で考えて、自分の意志を持ってから、住宅購入を考えるべきだと思いますよ。

sacra39 · Answer

物件の価値が高いか低いかは判らないのでその評価は度外視して意見を述べます。

今の段階（購入申し込み済み、ローン審査済み）で、今から３００万円値下げ交渉するのは、売主さんに対して大変失礼な話だと思います。
また、中古住宅は現状で売り出しするのが一般的なので、補修を売主に依頼することは（補修と言ってもやり方は色々あるので）現実的ではありません。

親の資金援助があるから親の意見を聞かなければ決められない状況にあるなら、物件見学する時から親に同行してもらい、購入申し込みも親と一緒に相談してから行う事が必要でしょう。

noname#98277 · Answer

今までは皆さんのご回答でずいぶん助けられてきました。今回は私の経験を書いてみたいと思います。
私はこの度「築１９年の中古住宅」を買い替えで購入致しました。この物件は、インターネットで検索していて「あ！！、ここは良い」とピーンと来ました。すぐに夫婦で見に出かけ、その場で不動産屋さんと話をつけました。物件を探し始めて１週間でした。私のモットーは「千金の家、万金の隣」という古諺です。すなわち、「環境は家の１０倍の価値がある」という事です。家は、雨露が凌げて日常生活にそれほど不具合が無ければ良しとしております。
その後３ヶ月経過していますが、時折検索していてもこれ以上の物件は出てきません。
「あの時決めておいて良かったなー」と今でも思っています。
少しは参考になりましたでしょうか。
良い縁に当たるといいですね。

k-josui · Answer

計算からいくと上物（家）が690万円ですよね。
どの程度の広さか不明ですが、築13年で約700万は少し高いような・・・・
それに、相場ではなく売主の「今の金額でもローンが残るらしく」という都合で出した金額のような気もしますし。
　
でも、いくらスレート葺でも塗りなおしで対処できると思います、まして下地までという事にはならないと思いますけどね。
屋根、外壁は入居時に塗りなおし、給湯器などは寿命でしょう。まあ使えるだけ使って壊れたら交換というスタンスだと思います。
　　　
でも家なんて開き直れば随分ガタが来ても持つものですよ。
立地と間取りがいいというのは何よりだと思いますけど・・・・

m_inoue222 · Answer

無責任発言ですが．．．

お止めになられては？

次々に障害が発生する話は購入されても「だから言ったじゃないか」とかの話になりますよ

かなりお父様の横やりが入ってきていますので、

　「最初から問題のある物件ははくしにするのが一番です」

不動産は「縁があればはなしはすんなり決まります」

些細は障害とは言え次々に後追いでそんな話ばかり出るのは「貴方との縁の無い物件」でしょう

toteccorp · Answer

雨漏りがなければ下地は痛んでないと思います。
屋根は葺き替えでなく塗装でいいと思います。
１３年なら塗りなおしの時期ですね。
私なら値段交渉はするかもしれませんが気に入った物件をそのときに買います。
どんな家かわかりませんが維持費はそんなにかかりません。
維持費にいくらかけるかは貴方しだいです。

ty470620 · Answer

物件価格：２２９０万
大体の土地の価格：１６００万
築１３年（中は綺麗ですがリフォームなし、外壁・屋根のメンテもたぶんもなし、特に目立ったクラックなし、白蟻対策不明）
特にメーカーが建てた家、注文住宅などではなく見る限り建売のような感じです。

マンションに比べて素人判断は一戸建ての場合は特に危険です。
先ず、専門の住宅診断が出来る第三者機関に診てもらって下さい。
売主へもそれを伝えて、待って貰います。売主にも自信があるなら、喜んで診断を受ける筈です。それでＯＫなら、売主も買主の貴方もハッピーでしょう。

中古住宅の価値

持ち家は新築や中古に限らず修繕費をどれだけ用意するか、リフォームをするかどうかというのはなるべく購入前にライフプランのひとつとして考えたほうがいいです。

回答番号：No.7 です。

いい歳して自分で資金を調達できず、親の懐を当てにして、親の言う事に振り回されるのならば、家を買う資格はないと思いますよ。

物件の価値が高いか低いかは判らないのでその評価は度外視して意見を述べます。

この回答への補足

今までは皆さんのご回答でずいぶん助けられてきました。

計算からいくと上物（家）が690万円ですよね。

無責任発言ですが．．．

雨漏りがなければ下地は痛んでないと思います。

物件価格：２２９０万

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回答番号：No.7　です。