現在住居持ち家の下取り

皆様いつも世話になっております。
今回新築が決定しました。そこで現在の持ち家を下取りに出す事になったのですが金額の妥当の判断がつかず迷ってます。
現在の施工契約を予定している会社２社の下取り、中古物件の販売メインの会社、結果中古物件の販売メインの会社は買い取り金額はかなり安かったですが委託及び仲介は結構な金額ですが期間を区切り委託、仲介を広告を打ち売れない場合は現在の提示買取金額より低くなるらしく委託、仲介で売れた場合でも瑕疵責任が売主（私）の方に付くらしいです。多少高く売れた場合でも購入された方が瑕疵の部分の補修を要求してきた場合は私が保証しないといけないらしく正直怖いで。
また現在契約予定の２社の下取りはほぼ同額です。（２社とも色々調べた価格だと思うので適正価格に思います）またこの２社に下取りをもう少し高くと伝えようと思うのですが多少下取りを上げてもらっても新築工事で上乗せされそうに思います。また同じ町内で２件築年数が同じ物件が広告に出てましたがかなりの金額でした。しかし中古物件は売れなければ意味が無い為２社の金額で下取りにて処理を考えておりますが皆様はどう思われますか？築20年の物件です。一般的に中古住宅はかなりの利幅をのせるのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： mifu33 回答日時： 2007/03/25 04:53

　中古物件は現況渡しが基本ですので、瑕疵担保責任は雨漏り・白蟻被害くらいです。

（マンション売却時の重要事項説明に明記されてました）あまり大げさに考える必要は無いと思います。売り出しで広告に出す金額は売主が決めれるはずですので、業者の査定価格よりも少し高い値付けをする事は可能だと思います。ただし、高い値付けをすれば、それだけ買い手の間口を狭める事になります。相場より大きく割高な値付けをすれば、問い合わせすら入らず、結局値を下げることになり、返って買い叩かれる事になります。購入を検討している方はチラシをチェックしていますので。なお、広告に掲載されている金額は売主の希望価格であって、取引のｍａｘです。○○円なら買います等と、売り出し金額より２００万３００万も下の金額で買い付け書を出してくる買主もざらに居ます。結果的には相応の金額で取引成立となる事が大半でしょう。
　なお、同じ町内の物件について記載されていますが、駅からの距離や土地の広さ、日当たり等が重要なファクターです。築年数は判断条件のごくごく一部ですし、もしも築１５年を超えているのなら、築年数はあまり意味を持ちません。（欧米の住宅事情と大きく異なる所です）

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2007/03/25 01:05

築２０年の住宅は、減価償却されて価値としてはほぼありません。

ほぼ土地の価格だと思います。

瑕疵担保で、売ったあとに修理費を請求されるのが不安でしたら、下取りで売ったほうが得な場合もあります。
売った後に瑕疵担保責任で例えば、３００万円くらいの修理費が発生したら、その分の現金を用意していなければどうするのでしょうか？

また、同じ町内のほぼ同一物件が高値とのことですが、周りの環境で値段はかなり左右されると思いますので、その辺も十分調査されたほうがいいのではないでしょうか？
中古物件は売れないとどんどん値段が下がりますので、シロートが下手に欲をかくと損をする可能性もありますので、気をつけてください。