住宅ローンについて

Question

住宅ローンについて
新築の住宅購入で先日MCJフラット35へ申し込みしましたが、審査におちてしまいました。

このMCJは比較的ゆるい所なのでしょうか？それとも普通、もしくは、厳しいのか・・・。
フラット35は、銀行よりゆるいと聞いていたので、もうどこをうけても無理なのかと心配です。

(1)設備関係の個人事業
(2)10年程勤めた設備関係の会社H20.5月倒産によりH20.10月開業→ようやく2年がすぎました・・・。
　H20/給料200万/事業108万-青色65万
　H21/事業439万-青色65万
　H22/事業475万-65万→ぐらいの予定
(3)配偶者専業主婦
(4)楽天カード/ツタヤカード(キャッシング付)が2枚あり→分割支払や延滞は1度もありません
(5)車ローン300万あり→審査通過後、全額返済予定
(6)土地1000万/建物2000万の予定で2700～2800万かりたいです。

この内容で、時期、収入額、借入額等審査に通るためには、どこをかえればよろしいでしょうか？
又、この段階で落ちるのは、普通なのか、通過するのが普通なのか？
大手ハウスメーカーと工務店どちらが有利なのか？
次に申し込むとすれば、どこが通過しやすいのか等詳しい方教えて下さい。
宜しくお願いします。

Domenica · Accepted Answer

（その３）

> 2期分の納税証明のみ必要という事でしたので、1期目が少なすぎたからという理由なら収入面で納得ですが・・・。
提出したのが「納税証明書のみ」だったのであれば、住宅金融支援機構には書類が全く行っていないということも考えられます。
ならば、「申込」の前段階で、日本住宅ローンで謝絶だったのかも…。
（「フラット35」の手続きの中に「仮審査」という段階はないんですよ。ですから、書類等が中途半端な段階での「受付」なら、「フラット35の申込み」は行われていないかもしれないんです。）

> 個別性の高い商品とはいえ、今の段階で相談にいっても通過できる可能性はあまりにも低いと思われますか？
> 又、色々なとこで審査して不利にならないのでしょうか？
住宅ローンは、他のローンと違って、複数の金融機関に審査を依頼し、その中から自分にとって有利な条件のものを選んで契約するのが一般的です。
確かに、申し込みの記録は金融機関にも、『個人信用情報機関』にも残ることになりますが、個人的には、それほど神経質になられるほどのことではないと思います。
（クレジットカードで申込ブラックになってしまうこととは意味が違いますから。）

Domenica · Answer

（その２）

事業の方では、融資は利用されておらず、メインバンクといっても資金決済口座を開設し、利用している程度…ということですね。

> 結果は日本住宅ローン（MCJ）から「総合的判断により、今回の融資は見合わせて頂きたくお願い致します」という文章でした・・・。
> この文章から大手ハウスメーカーの担当者は、通常減額や、条件がつけられるパターンが考えられるが、融資不可になった理由は、個人情報が考えられるが、個人情報によりなどという文章が含まれてないから、収入と年数がたりないだけではないかと言われ
その「大手ハウスメーカーの担当者」がこれまでに関わった住宅ローンでは、「融資不可になった理由」まで教えてもらえたんですか！
しかも「文章が含まれていない」ということは、「書面で」出されていたということですよね！？
それはすごいことですよ。
日本住宅ローンのように「総合的判断により、今回の融資は見合わせ」とだけ回答して、理由は教えないのが一般的ですから。
理由を教えるということは、その金融機関の「審査基準」を教えているのも同じことですからね。
私が「すごい」と言ったのは、「その金融機関（の担当者？）、そんな大切な情報を外部に漏らしてしまって大丈夫かしら？」という意味です。

「フラット35」でも、窓口金融機関等の判断で、減額や条件をつけて…ということもあるようですが、減額したり条件を整えたりすれば審査に通るというものではありません（最終的な判断は、あくまでも住宅金融支援機構が行うため）。
ですが、お客さまは、どうしても「減額したり条件を整えたりすれば審査に通る」と考えてしまわれます。
根拠のない期待をもたせて、結果ＮＧになりますと、お客さまはより納得されません。
自行の住宅ローンならば、最終的な判断も自行できますが、「フラット35」はそれができません。
ですから、窓口金融機関で判断に悩む場合は、単に「保留」と回答する金融機関も増えているようです。

> 融資不可になった理由は、個人情報が考えられるが、個人情報によりなどという文章が含まれてないから、収入と年数がたりないだけ
この言葉は全くもって意味不明ですね。
収入も営業年数も立派な「個人情報」ですから。
この担当者は「個人信用情報」と「個人情報」を混同しているんでしょうか？

これが「個人信用情報」のことであったとしても、『個人信用情報機関』との契約がありますから、「個人信用情報により」なんて絶対に書けません！！
『個人信用情報機関』に登録されている情報は、あくまでも「参考」にしか使ってはならず、その情報を理由にして融資の申し込みを断ってはいけないことになっているんです。
私が保証会社に出向していたときには、『個人信用情報機関』の情報誌に、そのようなことをしてしまった加盟会員についての記事が掲載されていました（要するに「曝し者にされる」訳です。そんなところに載ってしまったら、風評リスクが怖いです）。
下手をすると、『個人信用情報機関』の加盟を取り消されるんですよ。

> しかし、フラット35はOKかNG回答のみという事や、年数/個人情報を見ないのであれば、この言葉に？？ですよね・・・
この担当者の言っていることは、私にとっては？？？ということが多いです。
民間金融機関の住宅ローンと「フラット35」を、全く同じ様に考えているのではないでしょうか。

「年数/個人情報を見ない」というのは、もしかしたら私の回答を読み間違えていらっしゃらないでしょうか？
「個人情報を見ない」などということは、ローン審査ではあり得ませんから。
「個人信用情報」のことだとしたら、「フラット35」では、保証会社は関わりませんが、窓口金融機関においては自身が加盟している個人信用情報機関（ＫＳＣのみかＫＳＣとＪＩＣＣ）の情報を照会しますし、住宅金融支援機構はＫＳＣとＪＩＣＣを調べます。（保証会社が加盟しているＣＩＣが照会されないというだけです。）
ですから、「個人信用情報を照会しない」という趣旨のことを書いたつもりはありません。

> 今年の「所得」が400万円を超えたら、証明書が出る来年4月以降再度申込をと、進められます。
400万円を超えれば、「フラット35」の「総返済負担率」の基準が35％に上がりますが、だからといって、必ず通るというものではないことはご理解の上、申し込まれればよろしいかと思います。

「その３」に続けます。（今回もあと少しです。）

Domenica · Answer

ご丁寧なお礼をありがとうございました。
補足をいただきましたので、また来てしまいました。
今回も長くなりますが、しばらくお付き合いください。

「フラット35」は、商品概要として「「購入代金」や「建築費用」の100％まで借りることができる」とされているので、土地の価格が750万円であってもお気になされる必要はありません。
ですが、民間金融機関の住宅ローンの場合は、「担保価値」というものが加わるので、どうしても土地の価格が高い方がいいんです。

金利が「1.16%」とされていますが、これは「フラット35」ではなく「フラット35S」の金利ではないかと思います。ということは、建てられる住宅は「フラット35S」適用住宅なのですね。
ただ、レート自体は、「日本住宅ローンＭＣＪフラット３５（特約スーパーまいど）」の金利を遣って計算され、そこから「返済負担率」が30％未満になるように借入額を逆算されているようです（11月が2.150％ですし、1.16％と書いていらっしゃるので、計算では2.16％で計算されたのではないかと思われます）。

ギリギリでいけば、2,750万円まで借りられそうですが、敢えて2,690万円という中途半端な額にして、きっちり資金計画を立てている風を装っているのがよく分かります。
仮に「借入額：2,690万円　返済期間：35年　金利：2.160％　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件ですと、毎月の返済額は91,334円になります。
年間返済額は1,096,008円ですから、これを年収374万円で割ると、返済負担率は29.3％。
30％を下回っているので（年収400万円未満の方の総返済負担率は30％以下）、「フラット35」の「総返済負担率」の基準はクリアしています。

ただし、これは他に全くお借り入れがない場合の話です。
「フラット35」は、「借入申込時点」で、他にお借り入れがある場合は、そのお借り入れについての年間返済額も加えて「総返済負担率」を見ます。
他のお借り入れといっても、それが、既存の「住宅金融公庫融資」や「フラット35」である場合には、「金銭消費貸借契約締結までに完済すること」を条件に、除いて計算することはありますが、「審査通過後完済予定」の車のローンがあれば、その車のローンの年間返済額は加えて「総返済負担率」を計算します。

車のローンの年間返済額が73万円ならば、「フラット35」と合わせた年間返済額は1,826,008円となり、総返済負担率は48.8％となってしまい、「フラット35」の総返済負担率の基準を、大きく上回ってしまいます。

「フラット35」のお申し込みの際に、「審査通過後完済予定」だから…ということで、車のローンを敢えて借入申込書に記入しなかったとしても、日本住宅ローンで『個人信用情報』を調べれば出てきます。
日本住宅ローンで、車のローンを加えて「総返済負担率」を計算してみたら48.8％になったのでＮＧ…ということも考えられます。

ハウスメーカーさんが言っている370万円の「頭金」というのは、「自己資金」のことだと思います（「頭金」というのは、「お金の支払い方」です。資金計画は、資金の調達先が「自分」か「それ以外」に分けます）。
要するに、取得にあたっての資金計画を「自己資金370万円＋フラット35S借入希望額2,690万円＝3,060万円」として申込書を出された…ということですね。
でも、土地750万円＋建物2,500万円＝3,250万円で、値引き200万円があっても、土地＋建物「だけ」で3,050万円必要なんですよね？

「フラット35Sを利用して不動産を取得するため」には、「モノ」の代金に加えて、手数料等の「諸費用」としてそれなりの額が必要となるんですが、その「諸費用」の資金計画が、そっくり抜けてしまっているんですよ…。
「日本住宅ローンＭＣＪフラット３５（特約スーパーまいど）」で2,690万円借りるのならば、「日本住宅ローンＭＣＪフラット３５（特約スーパーまいど）」の「融資手数料」だけでも、272,125円が必要です。
3,060万円－3,050万円＝10万円ですが、10万円では足りません。
ほかにも、土地の売買、建物の建築に関する契約で必要な諸費用とか、土地と建物の所有権登記に必要な諸費用、ローンの抵当権設定etc.にかかわる手数料や諸費用が必要になりますが、これらは「フラット35」では、借りることができません。
このあたりをハウスメーカーの方がどうされたのか、少し疑問です。
計算が合っていない（＝資金計画が成り立っていない）からＮＧになったとは思いませんが…。

「その２」に続けます。

Domenica · Answer

（その３）

> ただ、似たようなケースの知人が、丸2年分の申告で、借入額は2200万という事でしたが、銀行でOKが出たというのを昨年聞いていたので、なぜ我が家は、減額ではなく完全否定なのか気になります・・・。
ご質問者さまの場合は、事業のみでは「丸１年」しか確定申告をされていませんし、知人の方は「銀行」ですから、「融通が利いた」可能性もあります。

住宅ローンというのは、実は非常に個別性の高い商品なんです。
ですから、似たような条件の方が申し込まれたとしても、ＡさんはＮＧで、ＢさんはＯＫということもあります。
同じＡさんでも、Ｘ銀行ではＯＫ、Ｙ銀行では条件付きでＯＫ、Ｚ銀行ではＮＧということもあります。
また、先ほども少し申し上げましたが、「フラット35」の住宅金融支援機構からの回答には「条件付きでＯｋ」ということがなくて、ＯＫかＮＧなので、「減額ではなく完全否定」で当然と言えば当然なんです。
ご質問者さまに対するＮＧ回答が、MCJからされたものか、住宅金融支援機構からされたものかは分かりませんが…。

どの銀行がどう…ということは分かりませんが、まずは、事業でメインバンクにしている銀行に相談されるか、ハウスメーカーもしくは工務店が懇意にしている銀行に相談されるのがいいのではないかと思います。
ですが、「どうすれば確実に審査に通る」という方法は、実はないんです。
個人的には、民間金融機関の住宅ローンを利用しようとする場合、土地の価格が1,000万円というところが、どうしてもネックになる気がしてしまいますし…。

ご質問文から言えるのは、この程度です。
もしかしたら、ご質問文にはないところに、別の問題点が隠されているかもしれませんし…。

長々と失礼いたしました。

Domenica · Answer

（その２）

私に読み取り能力がなくて申し訳ないのですが、ご質問文の所得の記載方法をどのように捉えたらいいのか分かりません。
平成21年分の事業所得は439万円だけれど、青色専従者分の所得65万円が入っているので、納税証明書に記載されるご質問者さまの「所得金額」としては、374万円という意味でしょうか？
それとも、ご質問者さまの「所得金額」は439万円と見ていいのでしょうか？
そうでなくて、439万円＋65万円＝504万円がご質問者さまの「所得金額」なのでしょうか？

「フラット35」の場合は、納税証明書に記載されている「所得金額」を返済能力の審査に使いますから、それをズバリと書いていただいた方が、解りやすいです。

「フラット35」の申し込みでは、申込年度の前年と前々年の所得を証明する書類証明書が必要だったと思います。事業主ですと、平成20年分と平成21年分の「納税証明書（所得金額用）」と「確定申告書」の写しです。
平成20年10月の開業ですと、事業のみでの確定申告は、まだ平成21年分のみですよね（「フラット35」は、原則、勤続年数や営業年数を問わないので、開業からの経過年月はほとんど関係ないといいますか…）。
平成22年分の確定申告を済ませた来年の４月以降にお申し込みになられたのならば、２期分の証明と判断できるんですが、いくら１１月とはいえ、まだ平成22年は終わっていませんから…。
車のローンのところでも書きましたが、「未来」の「予定」の話は関係ないです。

ご質問文には年齢の記載がないので、返済期間を何年と設定していいか分かりませんが、仮に「借入額：2,800万円　返済期間：35年　金利：2.40％（「フラット35」における現在の最多金利）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で借りたとしますと、毎月の返済額は98,604円になります。
年間返済額は118万円程度です。

所得金額が504万円であれば「返済負担率」は23.4％、所得金額が439万円であれば「返済負担率」は26.8％、所得金額が374万円であれば、31.6％となります。
「フラット35」は、年収400万円以上の場合は「総返済負担率」は35％以下、年収400万円未満の場合は「総返済負担率」は30％以下であることが基準となっていますから、もしかして、MCJフラット35で審査に落ちたのは、年収（＝給与所得のみ以外の方は所得金額）が374万円で、「返済負担率」だけで31.6％になったから…ということも考えられるかと思います。

実際には、車のローンがありますから、「総返済負担率」はもっと上がりますよね。
車のローンの詳細が分からないので計算はできませんが…。
年収が439万円だとして、「総返済負担率」が35％以下になるためには、車のローンの年間返済額が35万円未満（毎月の返済額は29,000円程度）でなければなりません。
年収が504万円だとしても、「総返済負担率」が35％以下になるためには、車のローンの年間返済額が58万円未満（毎月の返済額は48,000円程度）でなければなりません。

車のローンの残債が300万円だとすれば、当初借入額はもっと多かった訳ですし、償却年限等を考えれば、車のローンの返済期間を５年超で設定することは少ないと思います。
よほど低い金利で借りられていなければ、年間返済額が58万円未満にはならないんですよね。
仮に車のローンを借りたのが比較的最近で、「借入額：320万円　返済期間：5年　金利：3.00％　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で借りていれば、毎月の返済額は57,500円になりますから、年間返済額は69万円になってしまいます。

計算方法は違いますが、＃１さまの「毎月16万円」という数字にも近いので、おっしゃっていることも見当外れではないと言えるかと思います。

すみません。「その３」に続きます。
あと少しなんですが、入り切りませんでした。

Domenica · Answer

「フラット35」は、どの金融機関等から申し込もうが、最終的な判断は住宅金融支援機構が行いますので、「どこならば緩い、厳しい」ということはありません。
ただし、「フラット35」は、金融機関等によって金利が異なります。
金利が違えば「総返済負担率」も違ってきますから、その点においては、審査結果に「差」がでることはあります。

> フラット35は、銀行よりゆるいと聞いていたので
そういう「噂」も出回っているようですが、そうでもないですよ。
銀行等のプロパー住宅ローンは「融通が利く」ことがありますが、「フラット35」はそういうものがありませんから。
ただ、「フラット35」には「保証要件」がないので、金融機関等の住宅ローンで「金融機関が指定する保証会社の保証が受けられること」という条件もなく、そのため、保証会社による審査がない分、「審査が１段階少ない」とも言えなくはないですが…。（なので、保証会社が加盟している『個人信用情報機関』に「個人信用情報」が照会されることがない。）

クレジットカードについては、延滞がなければ、特に気にされる必要はないです。
キャッシング枠の設定も関係ないです。
民間金融機関の場合でも、「枠」だけあるけれど、利用したことがない…というのでしたら、「あまり」気にする必要はありません（このあたりは、金融機関、保証会社によって扱いが異なりますので、皆無とは言いませんが。また、実残はないけれど利用したことがある…という場合は、話は別です）。

> 車ローン300万あり→審査通過後、全額返済予定
こちらについては、あくまでも「未来」の「予定」ですから、「返済能力」の審査においては、加えて審査します。
ただし、「フラット35」の場合は、実残ではなく「年間返済額」を利用しますので、車のローンの年間返済額が分からなければ、見当がつきません。
また、「フラット35」では、「現在ある車のローンを完済すれば…。」といった条件付きの審査通過はないです。

土地が1,000万円ですか…。
「フラット35」では、購入価格、建築価格の100％を借りることができますが、民間金融機関では、土地が1,000万円ですと、2,700～2,800万円のお借り入れはきびしいかもしれません。
建物の割合が高いのは厳しいんです。これが、2,000万円の土地に1,000万円の建物を建てる…というのならば、2,700～2,800万円でも話は早いんですが…。
例え新築でも、金融機関は建物に対する価値はほとんど見ていないと思っていただいてもいいです。

あと、事業主さんでしたら、まずは、事業のメインバンクに相談された方が話が早いです。
給与所得のみの方ならばともかく、事業主で全く事業関連のお取り引きのない方が住宅ローンの相談にいらしても、「メインバンクはどうしたんだろう？」と感じます。
まあ、住宅ローンは、金融機関によって「商品概要」も異なりますので、その金融機関の住宅ローンについてじっくりと調べ、「こういう点に魅力を感じたので、御行の住宅ローンを利用したいと考えた。」というように話を持って行ければ別ですが。

> 大手ハウスメーカーと工務店どちらが有利なのか？
あまり関係ないです。
大手ハウスメーカーは、特定の金融機関との間に「提携住宅ローン」がある場合もありますが、「提携住宅ローン」が必ずしも借り手に有利とは限りませんし。
それに、金融機関へは、自身で出向かれた方がいいです。
事業主さんならご理解いただけるかと思いますが、他人（ハウスメーカーや工務店）任せは「損の素」だったりしますので。

すみません、回答が長くなりますので、「その２」に続けます。

hjonathan · Answer

こんにちは、ご質問に回答追加をさせて頂きます。

ご友人の方が2200万円で借入できたのは、他に考慮点があったのかもしれません。
考えられるのは、土地に対する評価格が借入金額を上回った場合に想定できます。
仮説としては、例えば4500万の土地＋家屋を購入時に、頭金を2300万円入れます。借入は2200万円。
その土地の評価格が2800万～3000万で会った場合は、銀行側としては十分な安全圏内なので借入を許可します。
（意地悪な言い方をすれば、むしろ、借りてもらって、返済不能となった方が銀行としては儲けられる計算です。）
また、それ以外の別なケースを考えると、例えば、奥様が働かれているなど（正社員）であれば、旦那様より実は与信力が発生します。その場合、奥様と旦那様の持ち分比率を3/5：2/5というようにすれば、2200万ぐらいであれば、月々返済金額が55000円～70000円程度になりますので、奥様の固定給が、例え25万円であったとしても銀行側は十分貸付を行うと思います。

上記のように何らかの条件が、ご質問者様と異なっていると思います。

380万円⇒16万円の根拠は380万円を24回で割ったものです。
正確にいうと自動車ローンやカードローンは金利が高いので、本来なら月額返済はもっと上昇しますが、すでに自動車ローンの返済額だけで、ご質問者様の返済比率が越えていた為に簡易の計算をさせて頂きました。

余談ですが、クレジットや自動車ローンなどは、２年間、信用調査機関に返済などの取引履歴が保存されます。確かに返済の滞りなどは与信を低減させますが、１回、２回程度で、その後、支払が順調におこなわれているのであれば、さほど問題視しません。

というような感じです。
ご参考になさってください。

hjonathan · Answer

こんにちは、あくまでも参考として受け止めて下さい。
住宅ローンの借り入れを行なう際の審査において(1)収入の確保と信用性、(2)既存借入状況、(3)その他（過去取引）が重視されると思います。
フラット３５であっても、それ以外の住宅ローンであっても(1)～(3)は与信で大半を占めます。

ご質問者様の状況は２年前に独立開業（個人事業者）になったことから(1)については、最低でも３カ年の黒字決算が必要となります。また、補足資料で固定的な収入源となる取引契約書などがあれば、３カ年未満でもOKな場合もありますが、中々、補足資料での審査は厳しいようです。
（奥様が働かれていれば合算が可能で有利にはたらきます。）

次に(2)についてですが、自動車ローンが300万円あり、記載にもあるように完済させるとしていますが、審査段階でローンの残済があるのは審査を悪い方向へ持っていきます。
次にあまり意識されていませんが、クレジットカードのキャッシュ額（借入限度額）も問題になります。
こちらは、限度額で審査を見ますので、仮に限度額80万円あれば、自動車ローン300万＋80万で合計380万円の残済と見られます。

この状況を整理すると、住宅ローンを2800万円借入したとすると、月々返済78000円(金利によって異なりますが、ざっくり感です)+自動車クレジットを合わせて380万円として計算すると約160000円(こちらもザックリです)。合計238000円。

年収が475万円ですと月額395833円となり、月額に占める返済割合が６０％を占める割合になります。通常この返済割合が20%ですので、３倍近くオーバーしていることになります。
審査を通すには、まず、自動車ローンを完済させてから行なうことが賢明かと思います。

ただ、個人事業主は、やはり３年以上の実績がないと難しいと思います。
私は、会社社長をしておりましたが、個人事業でも会社代表でも審査は同等。やはり３年以上の黒字が必須と言われました。

次に住宅ローンで比較的審査がゆるいのは、新生銀行（今は難しい？）、中央三井信託などは比較的という話です。
参考までにどうぞ。

住宅ローンについて

（その３）

この回答への補足

（その２）

ご丁寧なお礼をありがとうございました。

（その３）

この回答への補足

（その２）

「フラット35」は、どの金融機関等から申し込もうが、最終的な判断は住宅金融支援機構が行いますので、「どこならば緩い、厳しい」ということはありません。

こんにちは、ご質問に回答追加をさせて頂きます。

この回答への補足

こんにちは、あくまでも参考として受け止めて下さい。

この回答への補足

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