住宅ローン事前審査

Question

教えて下さい。只今住宅購入を考えていて、先日三井住友に事前審査を不動産経由で申し込みました。すると、主人が実家の立替時に連帯保証人になっていてその分が出たようです。銀行の担当者さんからは、現時点で規定の借入額をオーバーしているので出来れば保証人を消してもらいたいがそれは、中々難しいでしょう。でも何とかしたい、今上に相談してます、と言われました。その後、その上の人から連絡が入り車のローンと三井住友のカードローンがあるが車のローンを完済してくれればＯＫです。今審査に出してます。と言われ、その後審査が通りましたので契約お待ちしておりますと言われました。物件は２，０００万諸費用込みで、２２００万の融資。主人は一部上場企業、勤務年数は４年半、年収６００万でカードローンが２００万の車のローンが３００万あり、そちらは申告済みなのですが、クレジットカードからのキャッシングが７０万程ありそちらは申告していません。事前審査の段階でこれらも調べられているものなのでしょうか？事前でＯＫで本審査でＮＧもありえますか？不動産屋さんは、三井住友は事前が厳しいので事前が通れば余程の事が無い限り大丈夫です、と言うのですが不安です。
長文で失礼します。ぜひ教えて下さい。

Domenica · Accepted Answer

住宅ローン審査経験者です。

三井住友銀行の事前審査が厳しいとは聞いたことがないですね（逆は聞いたことがありますが。Ａ・Ｂ・三井住友に事前審査に出したら、Ａ・Ｂは簡単にＮＧ回答を出されたけれど、三井住友は条件付きながらＯＫになった…という話ならば相当数。まあ、同じ銀行でも、支店や担当者によって判断が異なることもないとは言えませんから…）。

> 三井住友に事前審査を不動産経由で申し込みました。すると、主人が実家の立替時に連帯保証人になっていてその分が出たようです。
全国銀行個人信用情報センターでは、保証人についても情報記載がありますから、それで把握されたのでしょう。
連帯保証人ですと、ご自覚がおありではないかもしれませんが、『連帯保証人は債務者と同義』です。
最初から、債務者と同等の責任を負っています。
実際には、債務者が返済できなくなったら連帯保証人に返してもらう…という手続きを取ることが一般的です。
ですが、法律上は、連帯保証人には『検索の抗弁権』も『催告の抗弁権』もありません。
要するに「債務者が本当に返済できないか調べてくれ。」とか「先に債務者に返済を要求してくれ。」と主張できない…ということなんです。
ですから、債権者は、債務者ではなく、いきなり連帯保証人に「返してください。」と言うことができるんです。
ですから、ご主人には『ご実家の建て替えに際してのローン』について、もう少し連帯保証人としてのご自覚を持っていただいた方がよろしいかと思います。
（事前審査の申し込みで記入されるべきものでしたし。）

カードローンの200万円は枠であって、借入残高ではありませんよね？
「借入残高が200万円で枠はもっと大きい」とか「200万円の枠で枠いっぱい使っている」という訳でもありませんよね？
仮にそうだとしても、三井住友銀行は『自行』のものだから、何とでもなると放置したんでしょうか…（他行ならとても難しい案件になると思います）。
年収600万円で、既借り入れが
> カードローンが２００万の車のローンが３００万
で、
> 物件は２，０００万諸費用込みで、２２００万の融資
となると、そのままではさすがに厳しいですね。
ですから、「車のローンを完済してくれればＯＫ」は納得できます。
車のローンを完済できるならば、オーバーローンをやめれば？という意見も出るかもしれませんが、車のローンの金利の方が高いと思いますので、それはそれで「あり」ではないかと思います。

> 事前審査の段階でこれらも調べられているものなのでしょうか？
三井住友銀行が加盟している個人信用情報機関は、全国銀行個人信用情報センターとＣＣＢです（　http://www.smbc.co.jp/privacy_smbc/kojin_3.html　）。
キャッシングをしているクレジットカードのクレジット会社が、全国銀行個人信用情報センターとＣＣＢに加盟していなければ、三井住友銀行では、クレジットカードのキャッシングについては、把握できません。
ですから、個人信用情報機関がこの条件で、事前審査を三井住友銀行だけで行っていれば、クレジットカードのキャッシングについては、「調べきれていない」状態です。

三井住友銀行での住宅ローンですと、保証会社はSMBC信用保証株式会社
でしょうか。
SMBC信用保証株式会社が加盟しているのは、全国銀行個人信用情報センターとＣＣＢに加えて、ＣＩＣがありますね。
http://www.smbc.co.jp/g_privacy/sinnyou/kojin_2.html

どの段階で三井住友銀行が保証審査に出すかは分かりませんが（事前審査ならば、まだ出していない可能性もあります）、キャッシングをしているクレジットカードのクレジット会社がＣＩＣに加盟していれば、保証会社で把握されることになります。
事前審査では保証審査に出さず、本審査になってから保証審査に出す…となると、保証会社から保証審査ＮＧとされたり、保証に条件を付けられる（キャッシングも完済させる）可能性もあります。
保証審査ＮＧになると、住宅ローンの融資は難しくなります。

> 事前でＯＫで本審査でＮＧもありえますか？
ご質問者さまの事例が該当するかは分かりません。
まったくの推測ですが、キャッシングの完済（＆クレジットカードが三井住友系以外ならば解約）を条件に、ＯＫを出してくるような気がしないでもないんですが…。

ただ、実際、「事前ＯＫ→本審査ＮＧ」というのは、少なくはないんですよ。
理由は様々ですが「別に珍しいことではない」と申し上げておきます。

growuplife · Answer

保証人の件がどの程度審査対象となっているのかが把握できませんので除外したものとして、また車のローンも返済額が分からないので、金利3.5％、60回払い、年齢も不詳なので35年返済が出来るものと仮定して回答します。
まず、車のローンを返済しない場合
借り入れ限度額は1900万程度。
車のローンを返済すれば3200万程度借り入れができる。
車のローンを返済する条件なら、カードローンの70万（枠が100万円と仮定、残高よりも枠が重要）を申告しても2780万は借り入れが出来る。
みなし金利を厳しくしても2600万は可能。否決になることは無いと思われます。
三井の事前審査申込書では信用情報を
KSC・CIC・CCB
への照会を貴方から同意されたもの、としています。
ですので、まず、全情連加盟の消費者金融以外の情報は取得しています。
クレジットの借り入れ先も不明なので間違いない、とは言い切れませんが、おそらく既に把握していると思います。
本来は、
申告する借り入れ
申告しない借り入れ
を事前にしっかり調べて提出すべきです。不動産屋さんが先導すべきなのでしょうが、すこしこのあたりに疎いのかも知れません。
今更、申告しても始まらないので、そのまま本審査に進むべきです。
ただ、保証人の件が気になるので（おそらく加味してないと思われますが）、本審査の承認が出るまではローン特約だけは延長しておくべきです。
PS　三井住友が厳しいというのは違うと思います。

住宅ローン事前審査

住宅ローン審査経験者です。

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