未相続不動産を第三者に売却する時の手続き

祖父（既に死亡）名義の土地（更地）があります。祖母、父、母も既に死亡しており、本来なら、兄弟５人で相続をしなければならないのですが、分割協議の話がまとまらず、未だ相続が完了しておりません。

先日、その祖父名義の土地の隣家の方から、土地を売却してほしいと長兄に申し出がありました。
兄弟５人とも土地を売却し、売却したお金は、父が残した家（誰も住んでいませんが、墓参りなどの時など使用しています）と、墓の維持費に使いたいと思っています。

長兄は、誰かが相続しないと、売却出来ないので、自分が全部相続して、自分が家と墓を維持すると言いますが、長兄の話はあまり信じられません。
今までの長兄の行いを見ると、お金だけ受け取り、維持をしないように思います。

そこで、質問なのですが、この未相続の土地を未相続のまま売却する事は出来ないのでしょうか？

兄弟５人とも、売却する事と、家と墓の維持費に売却益を使用する事には賛成なので、出来れば、信用できない長兄に相続させずに、売却したいと思います。

また、売却した代金も、分割協議せず、そのままにして、維持費に当てることは出来ますか？

宜しくお願いいたします。

No.5 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/11/22 09:14

法定相続を、相続人一人による法定持分の相続のやり方

被相続人の戸籍お１５歳頃より亡くなるまでま戸籍を全てそろえるという作業があり、結構困難でし、兄弟の戸籍はあなたではとれませんので、司法書士に依頼して職権でとってもらうようになります。

最低限は、あなの住民票に本籍地入りのもをとれば、戸籍の本籍がわかれますので、後は司法書士が郵便出取り寄せます。
あなたの本籍と被相続人の本籍がお近くの役所であれば、あなたの戸籍謄本、父親の除籍謄本子・祖母の除籍謄本もとってください。遠方の役所ならあにたの本籍地から追いかけることは可能です。

兄弟の戸籍は司法書士がとります。

不動産の所在地番が明確なもの、できたら権利証をみたいですね。
私道の漏れなどがしょうじますので。

印鑑は三文判でかまいません。
評価証明書を申請するの委任状と、登記の委任状です。

１か月か２カ月程度で登記は完了します。
被相続人と相続人の戸籍の転籍状況で変わるのて、これは戸籍を取り寄せませんと分かりません。

最後になりましたが、祖父の相続人は、お父さん一人でいいのてすよね。
ここはあなたが書いたとうり信じてますので、お父さんの兄弟がいれば話しはもっと複雑です。

追伸ですが、戦後法律が改正され、相続と墓守りは分離いたしました。
墓守をする人が相続財産を承継しますと、墓守の人によるアメリンカ軍への復讐をＧＨＱはおそれたため、このように法律になりました。
長男の言い分は戦前のものです。

No.4 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/11/22 08:38

補足いただきました。

この手法は私がよく使う手法で、相続登記は法定持分の登記であれば、相続人一人の申請が受理されます。

しかし、売却となると、相続人全員が売り主となりますので、法定持分を拒絶している人は売買に抵抗するでしょう。

この手法は、後妻さんが権利主張するさい用いるケースが多く、法定持分の登記をしてから相手に持分の買い取りを要求したりします。
結構、いい成績を治めてます。

こ手法をもちいるなら、相続した後に、持分の買い取り請求を調停に持ち出し、相手を揺さぶるという効果はあります。
一般の方は気づきませんが、被相続人名義のまま話し合いと、相続人に名義変更した後の話し合いは、全く異なります。
一度、自分り氏名が登記されますと、俄然と権利主張が強くなるものです。
粗相続人の名義ですと、兄と弟という関係が残りますが、登記に氏名が入りますと他人どうしの対等な関係となるようです。
これは、沢山の経験をつかみませんと理解できませんが、過去何十年で取り扱った事例では、登記をしてしまった方が早く解決かるようです。
トラブルになりそうな場合で、法定持分登記をしたためにトラブルほへ発展するケースもあります。
先ほど書いたように、それぞれの氏名が登記されるため、権利主張が高くなるからです。

遺産分割協議を穏便な話し合いですますか、話し合いはやめて裁判所を用いて戦いにするか、その方針で異なります。
質問内容では、話し合いの状況ではないので、戦いという判断にした方がいいでしょう。
順当なのは、調停。審判へと進むやり方です。
いきなり法定持分をして、売却の調停というのは経験したことがありません。
審判で法定持分登記をせよという結論が出てもそれだけのことですから、売却を前提とした調停、こうした調停が家事審判方に該当するのかという疑問がありますので、家裁の窓口で相談してください。
家裁としては、法定持分登記されてものを遺産分割するという答えになるのではないでしょうか。
場合によっては弁護士に委任して交渉してもらう方がいいのかもしれません。
兄弟間のねまわしで長男を孤立化させませんと話しかすすみませんので、永田町のように陰で秘密会合を作ってください。

尚、補足説明に書かれても、メールは来ませんので、お礼の欄にかいてもらえば、メールが届きます。

No.3 回答者： frfggrgggg 回答日時： 2010/11/22 01:52

未相続というと遺産相続に争いがある場合は売却できません。

相続登記未了でも相続が確定していれば売買契約は結べます。
ただし、買主への引き渡しまでに相続登記は完了しなければなりません。

又、その時は相続人全員が売買契約書、仲介業者の媒介契約書に署名しなければなりません。
宅地建物取引業法で仲介業者は所有権の確認が義務付けられているので相続人が確定していない状態では売却依頼はうけれません。

維持費にあてたかったら相続人全員で合意書を作成して財産の管理人を選任することです。

補足にあるのは、相続について争いが無い場合の法定相続の方法、又は分割協議が未了の場合、

一旦法定相続にて相続登記をしてその後遺産分割協議が整ったら遺産分割を原因として移転登記

(相続登記)をするケースです。


とのような方法でも承諾なくして一部の相続人をはずす方法はありません。

普通に法定持分おりに相続登記して売却すればいいだけの話です。

そして、相続人全員で合意書作成すればいいと思いますが

No.2 回答者： toka 回答日時： 2010/11/22 01:42

　No.1の補足見ました。

　あなたの場合は、兄弟５人が法定相続人なのですから、長兄もその一人です。
　従って、長兄が「共有名義で５人それぞれが相続する。あとの売却は各兄弟の意思しだい」という遺産分割協議書にサインしないと、この話はまとまりません。
　そして、５人それぞれと個別に売却話を進めるなんて面倒な話に隣家の方が乗るはずもありません。
　従って、売却を前提とするならば、あなたがた４人が長兄の言い分を飲むしかないでしょう。
　ただ、その代償として、長兄または相続財産から、４人それぞれに家屋以外の金銭を要求するのです。

この回答への補足

例えば、５人全員が売却に合意し、法定相続登記を行い、売却する事は出来ないのでしょうか？
ご回答の内容ですと、必ず遺産分割協議書にサインしないと売却出来ないように受け取れるのですが。

父の相続人５人全員で法定相続登記をすることによって、所有権は明確になると思うのですが。


父が生前、同じように曽祖父の土地を売却し、売却代金を父の兄弟と分けたのですが、その時は、相続せ
ずに、登記だけして売却したように記憶しています。


遺産分割協議書がなくても売却できるのであれば、他の４人で、長兄を説得しますので、長兄も合意する
という前提でお答えいただければと思います。

補足日時：2010/11/22 22:21

No.1 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/11/21 23:18

＞未相続の土地を未相続のまま売却する事は出来ないのでしょうか？

実は、こうしたケースがよくあるのです。
遺産分割が成立していないのに、仲介業者が相続人から媒介の委任を受けて売り出すのがあり、先日もそうした物件を買う予定の人から質問がありました。
また売買契約までしてしまうケースもあります。
遺産分割が成立しませんと残代金決済出来ませんので、手付け倍返しで契約解除ということになります。

祖父の名前で売買契約することは出来ませんので、相続人全員が売り主となり、残代金まで相続登記をしませんと、売買による所有権移転ができません。
つまり遺産分割が成立しませんと売却出来ないのです。
祖父名義のまま、買い主への所有権移転登記を法務局が受理しないのです。
祖父が売却したにもかかわらず、登記未了の場合は、相続人により、祖父から買い主への所有権移転はありえます。
祖父が既に亡くなってますので、売買契約をしたところで、司法書士が登記を受け付けませんし、法務局も受理しませんから、結局は遺産分割を調停なり審判で決めませんと売却出来ません。

この回答への補足

相続登記に関しては下記の情報を得ました。

法定相続分による相続登記と必要書類
　　
　　　遺産分割協議をしていない、遺産分割協議が不成立に終わったときなどに、法律
　　　の定めに従い法定相続分のとおりに登記します。
　　　たとえば、相続人が配偶者と子２人の場合は、法定相続分は配偶者が４分の２、
　　　２人の子がそれぞれ４分の１、４分の１ですから、この持分で登記されます。
　　　この登記の特徴は、法律の規定通りの相続登記ですから、遺産分割協議書、
　　　実印、印鑑証明書などは不要で、相続人の１人から申請することができます。

これを読むと、法定相続人が全員で相続登記をするには、遺産分割協議をすることなく、相続登記だけができるようですが、そういう方法で相続登記を行い（長兄に相続させず）売却は可能でしょうか？
　　　

補足日時：2010/11/22 00:05