現在住んでいる土地と建物(築40年以上)は母と私の共有名義になっています。母が亡くなった場合、名義変更などの手続きは必要なのでしょうか?必要な場合、何時までにすれば良いでしょう。ご回答宜しくお願いします。

A 回答 (3件)

ご質問では


>母が亡くなった場合の手続きは
 とあるので、お母様はご存命であると思いましたが

#2様の補足欄では
>固定資産税の支払いの件ですが、母の生前から私が支払っておりました。
 とありますので、
つまり お母様は既にお亡くなりになったということでしょうか。
であれば、相続人(質問者さんお1人)の相続登記ということでしょうね。
  ↓
【 相続登記 】  http://www.yebh2.net/souzoku/touki.html
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>母が亡くなった場合、名義変更などの手続きは必要なのでしょうか?



土地・建物の名義変更(所有権移転)手続きは必要ですが、急ぐ必要はありません。
相続人の間で、遺産分配が決まった時点で大丈夫です。
(相続放棄を行う場合は、死亡後3ヶ月以内と決まっています)

次に、「母親所有分の固定資産税を誰が払うのか」を決める必要があります。
死亡手続きから数週間後に「市町村役場税務担当部署」から「これは相続には無関係です。先ず、誰が固定資産税を払うのか届けて下さい」という通知が届きます。

余談ですが。
母親が遺言で「土地・建物は全てあなたに譲る」という遺言があれば、あなたに相続権が発生します。
が、母親の夫・あなたの兄弟姉妹が存在する場合。
彼らの遺留分を侵害する内容だと、遺言書は無効になります。

相続放棄をしない場合(固定資産税を継続して払えば)、名義変更はいつでも大丈夫です。
世間では、相続税の関係で「名義変更をしていない」不動産が多くありますよ。

この回答への補足

ご回答有難うございます。
父は以前に亡くなっており、母ひとり子ひとりで、父が残してくれた自宅に同居しておりました。
相続の金額も基礎控除(5000万+法廷相続人×1)の範囲内です。

お尋ねの固定資産税の支払いの件ですが、母の生前から私が支払っておりました。

補足日時:2007/09/13 11:04
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質問者様のご兄弟は?


それによって手続きが違うと思われますが。

普通は相続人を確定し、登記をします。
遺言書や相続人がひとりで相続税などがない場合はあせりません

この回答への補足

ご回答有難うございます。
父は以前に亡くなっており、母ひとり子ひとりで、父が残してくれた自宅に同居しておりました。
相続の金額も基礎控除(5000万+法廷相続人×1)の範囲内です。

補足日時:2007/09/13 10:58
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また、特定居住用宅地は、330m2までは課税価格を80%減額出来ます。(平成27年1月1日までは、240m2です)
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簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

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Aベストアンサー

昨年、夫婦共有名義で住宅を購入しました。
住宅ローン減税が二人に適用されるので、計算した結果共有名義でローンを組んだ方が税金が多く戻ってくるので共有にしました。

ローンを組むときには、必ず団体信用生命保険に加入させられますので、ローン名義人が死亡すれば、残債は団信で支払われます。

夫婦でローンをくんだ場合は、夫婦二人が団信に加入すれば、どちらかが死亡すれば残債は無くなります。

うちは、私(夫)だけが団信に加入したので、私が死亡すれば残債は無くなりますが、妻が死亡しても残債は無くなりません。

ローンを組む際に銀行に確認しましたので、間違いないと思いますが、ご心配なら金融機関にご確認された方がよろしいでしょう。

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Aベストアンサー

お母様が相続する場合、名義変更(相続登記)をしてしまうと、登録免許税を余分に払うことになるため、名義変更はしない方が良いと思います。名義変更(相続登記)は義務ではありません。

お母様が相続して名義変更をすると、まずそこで登録免許税がかかります。さらにお母様がお亡くなりになった場合、売却する際には必ず名義変更が必要ですので、もう一度登録免許税がかかり、結局2回登録免許税を払うことになります。
お母様が相続して名義変更をしない場合、お母様がお亡くなりになった後に1回だけ名義変更をすれば済みますので、登録免許税を1回分節約することができます。
なぜなら、1回でお父様名義から貴方・弟様名義に直接名義変更することができるからです。

お母様の心情を考えますと、夫婦で築いてきた財産ですので、とりあえずはお母様が相続するのが良いのではないでしょうか。

遺産分割協議書は必ず作っておく必要があります。
お母様が相続して名義変更をしない場合、お母様がお亡くなりになって貴方・弟様名義に名義変更をする際、お父様のご相続の時の遺産分割協議書も必要になります。

登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%で計算できます。

お母様が相続する場合、名義変更(相続登記)をしてしまうと、登録免許税を余分に払うことになるため、名義変更はしない方が良いと思います。名義変更(相続登記)は義務ではありません。

お母様が相続して名義変更をすると、まずそこで登録免許税がかかります。さらにお母様がお亡くなりになった場合、売却する際には必ず名義変更が必要ですので、もう一度登録免許税がかかり、結局2回登録免許税を払うことになります。
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Aベストアンサー

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>相手の相続人全員の意思確認が必要ですよね。

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>相続人の確定の方法はどのようにしたら良いのでしょうか?

1.死亡した女性の「戸籍謄本」を取り、彼女の親族を確定します。
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