母の不動産(田畑)10筆を、私に農地法第3条の許可を条件とする「条件付き所有権移転仮登記」を済ませてありますが、この程、母が他界しました。因みに子供(私を含め共同相続人5人)は全て存在しています。
その場合、共同相続人5人で遺産分割の協議をし、相続手続きをすることになるのでしょうか。または、私に仮登記がされているので、他の4人の同意を得ることなく「本登記」に移行して良いのでしょうか。
大変愚問ですが、ご専門の皆さん、手続き等についてご教示を願います。

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A 回答 (3件)

登記と実際の所有権とは別です。



例えば当事者間では既に所有権は移転しているのに登記手続がなんらかの理由でできないときなどは、仮登記の制度を活用したりします。
登記に公信力がないというのはこういったことなのです。

で、本題に戻りますが、仮登記の有無に関係なく、相続は遺産分割協議で決定しない限りは法定相続割合で共有の状態です。

>共同相続人5人で遺産分割の協議をし、相続手続きをすることになるのでしょうか。
●実際の所有権が既にあなたにあるのであれば、遺産ではありませんので、あとは本登記手続すればいいのですが、そうでないのであれば遺産分割協議が必要です。
この場合に、あなたに所有権があるのかどうかは譲渡契約書あるいは金銭の授受、あるいは贈与契約書などで証明することが必要です。
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この回答へのお礼

ご丁寧なご指導を有り難うございました。今後の参考にさせて頂きたいと思います。

お礼日時:2014/10/17 14:43

まず最初に、3条申請で農業委員会の許可がないと所有権は移転しないことはご存じですよね。


一方で、相続が発生しており、egao0324さんも相続人であれば、少なくとも法定相続分の持分権の所有権は取得しています。
相続による所有権移転は、農業委員会の許可は必要ないこともご存じですよね。
そのようなことを考えますと、仮登記の本登記を考えず、他の相続人の同意を得て単独の所有とすればいいわれです。
(「他の4人の同意を得ることなく「本登記」に移行」はできないのですから。)
「他の相続人の同意を得る」前にegao0324さんが単独で法定相続登記できますので、それからですが。
同意が得られないなら、元々が、母の行為は生前贈与に他ならないわけですから、訴訟で所有権移転を求めればいいです。
なお、egao0324さんが単独所有となれば、農業委員会に届けが必要です。
それは、相続発生から10ヶ月となっていますので、その兼ね合いも考える必要もあります。
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この回答へのお礼

具体的なご指導を賜り誠に有り難うございました。

お礼日時:2014/10/17 14:44

#1です。

蛇足ながら補足しておきます。

既に(死亡前に)所有権が移転されていたとしても、その贈与あるいは譲渡にかかる税金の申告を行っていなければ、今回の相続において相続税の一環として処理しなければなりません。

税金逃れ対策として、所有権移転登記せずに公正証書で贈与契約書を作成して贈与し、贈与税の時効を過ぎてから(死亡後に)登記手続したとしても、税務署は相続税として取り立ててきます。これは判例にもなっています。
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Aベストアンサー

先にしなければならないのは相続登記です。

抵当権抹消登記は土地建物の所有者(債務者は関係ありません)と債権者(銀行)との
共同申請で本来行うものです。
ですので、登記名義人が死亡していれば申請できないことになります。
ただし、この申請は認印でできますし、所有者の住所証明書や印鑑証明書は要求されませんので、
ずるい人は、所有者を生きていることにして申請することもありますし、実際できてしまいます。
ところがこれは大問題。
いずれ所有者の相続登記が申請されるので後日法務局にばれてしまいます。
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ただし、司法書士に依頼しないのですから
法務局には何度か足を運ばなければならないことは覚悟してくださいね。

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先にしなければならないのは相続登記です。

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共同申請で本来行うものです。
ですので、登記名義人が死亡していれば申請できないことになります。
ただし、この申請は認印でできますし、所有者の住所証明書や印鑑証明書は要求されませんので、
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1)持分移転登記又は持分更正登記を請求する訴訟を起こさないと元に戻せないのですか?

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3)既に法定相続分に準じ相続税は払いましたが、新たな配分で税金が再調整されると思いますが贈与税みたいなものは発生しないのでしょうか?

Aベストアンサー

1)持分移転登記又は持分更正登記を請求する訴訟を起こさないと元に戻せないのですか?

共同相続人であるABCの共有名義で登記されているが、遺産分割が成立してAの単独所有となった場合、Aが登記権利者、B及びCが登記義務者として共同申請により、
遺産分割を原因としてBC持分移転登記手続をします。ですから、AがB、Cに登記手続の協力を求めたが拒否されたのであれば、AはBCを相手取って、登記手続を
求める民事訴訟を起こすしかありません。
 なお、Aに相続させる旨の遺言があったが、共同相続人ABC共有名義で登記されているというのであれば、所有者Aにする所有権更正登記になりますが、BやCの
持分に抵当権の設定登記がなされているなど、登記上利害関係人がある場合は、利害関係人の承諾が必要です。その場合、利害関係人に承諾を求める裁判をするか、
承諾を得る必要がない、真正な登記名義の回復を原因としてBC持分全部移転登記をする方法があります。(抵当権はついたままになりますが。)

2)又遺産協議の成立時、遺言書確認訴訟で分割が有効な場合元に戻す事無く、直接持ち分移転で相続登記料とみなし1000分の4になりますか?

 遺産分割を原因として移転をするのであれば、1000分の4,所有権更正登記であれば、1物件につき1000円、真正な登記名義の回復を原因とする持分移転であれば
1000分の20になります。

3)既に法定相続分に準じ相続税は払いましたが、新たな配分で税金が再調整されると思いますが贈与税みたいなものは発生しないのでしょうか?

 遺産未分割として申告したのですよね。であれば、贈与税は発生しません。もし、遺産分割が一旦成立したが、相続人全員の合意で遺産分割協議をやり直したので
あれば、譲渡所得や贈与税の問題が生じ得ます。
 遺産未分割として申告して、その後、遺産分割協議が成立した場合、申告額より多く取得した人は修正申告、申告額より少なく取得した人は更正の請求をしてください。

1)持分移転登記又は持分更正登記を請求する訴訟を起こさないと元に戻せないのですか?

共同相続人であるABCの共有名義で登記されているが、遺産分割が成立してAの単独所有となった場合、Aが登記権利者、B及びCが登記義務者として共同申請により、
遺産分割を原因としてBC持分移転登記手続をします。ですから、AがB、Cに登記手続の協力を求めたが拒否されたのであれば、AはBCを相手取って、登記手続を
求める民事訴訟を起こすしかありません。
 なお、Aに相続させる旨の遺言があったが、共同相続人ABC共...続きを読む


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