母の不動産(田畑)10筆を、私に農地法第3条の許可を条件とする「条件付き所有権移転仮登記」を済ませてありますが、この程、母が他界しました。因みに子供(私を含め共同相続人5人)は全て存在しています。
その場合、共同相続人5人で遺産分割の協議をし、相続手続きをすることになるのでしょうか。または、私に仮登記がされているので、他の4人の同意を得ることなく「本登記」に移行して良いのでしょうか。
大変愚問ですが、ご専門の皆さん、手続き等についてご教示を願います。

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A 回答 (3件)

登記と実際の所有権とは別です。



例えば当事者間では既に所有権は移転しているのに登記手続がなんらかの理由でできないときなどは、仮登記の制度を活用したりします。
登記に公信力がないというのはこういったことなのです。

で、本題に戻りますが、仮登記の有無に関係なく、相続は遺産分割協議で決定しない限りは法定相続割合で共有の状態です。

>共同相続人5人で遺産分割の協議をし、相続手続きをすることになるのでしょうか。
●実際の所有権が既にあなたにあるのであれば、遺産ではありませんので、あとは本登記手続すればいいのですが、そうでないのであれば遺産分割協議が必要です。
この場合に、あなたに所有権があるのかどうかは譲渡契約書あるいは金銭の授受、あるいは贈与契約書などで証明することが必要です。
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この回答へのお礼

ご丁寧なご指導を有り難うございました。今後の参考にさせて頂きたいと思います。

お礼日時:2014/10/17 14:43

まず最初に、3条申請で農業委員会の許可がないと所有権は移転しないことはご存じですよね。


一方で、相続が発生しており、egao0324さんも相続人であれば、少なくとも法定相続分の持分権の所有権は取得しています。
相続による所有権移転は、農業委員会の許可は必要ないこともご存じですよね。
そのようなことを考えますと、仮登記の本登記を考えず、他の相続人の同意を得て単独の所有とすればいいわれです。
(「他の4人の同意を得ることなく「本登記」に移行」はできないのですから。)
「他の相続人の同意を得る」前にegao0324さんが単独で法定相続登記できますので、それからですが。
同意が得られないなら、元々が、母の行為は生前贈与に他ならないわけですから、訴訟で所有権移転を求めればいいです。
なお、egao0324さんが単独所有となれば、農業委員会に届けが必要です。
それは、相続発生から10ヶ月となっていますので、その兼ね合いも考える必要もあります。
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この回答へのお礼

具体的なご指導を賜り誠に有り難うございました。

お礼日時:2014/10/17 14:44

#1です。

蛇足ながら補足しておきます。

既に(死亡前に)所有権が移転されていたとしても、その贈与あるいは譲渡にかかる税金の申告を行っていなければ、今回の相続において相続税の一環として処理しなければなりません。

税金逃れ対策として、所有権移転登記せずに公正証書で贈与契約書を作成して贈与し、贈与税の時効を過ぎてから(死亡後に)登記手続したとしても、税務署は相続税として取り立ててきます。これは判例にもなっています。
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 不動産公売で土地を買いました。この土地には公売で抹消されない所有権一部移転請求権仮登記(持分1/10で贈与予約で約18年前に登記)が付いています。競落人は代金納付を完了し登記も完了しています。
質問 (1) もし前所有者と仮登記権者との間の贈与予約が時効になっている場合(これに関して争いが無いと仮定)は前所有者ではなく競落人が時効による仮登記の抹消の訴えを仮登記権者に対して起こすことができるしょうか? (2) 今後、前所有者と仮登記権利者の合意のみで仮登記権利者は仮登記に基づく本登記を競落人の承諾なくできるでしょうか?
(3) もしこの仮登記の登記日以前に国税局の支払い期限を過ぎた税金があつた場合は、この仮登記は公売により抹消される運命にあったのでしょうか?または、そうであれば、これからでも、それを基に仮登記の抹消の訴えを競落人は仮登記権利者に要求できるでしょうか? (4) 仮登記の権利者(本登記の持分の所有者ではなく)を相手に共有物の分割の訴えを起こすことはできるのでしょうか?
長文で申し訳ありませんがよろしくご指導ください。勝手を言い申し訳ありませんが回答をいただく場合できれば根拠となる条文もあわせて教えていただければ助かります。

 不動産公売で土地を買いました。この土地には公売で抹消されない所有権一部移転請求権仮登記(持分1/10で贈与予約で約18年前に登記)が付いています。競落人は代金納付を完了し登記も完了しています。
質問 (1) もし前所有者と仮登記権者との間の贈与予約が時効になっている場合(これに関して争いが無いと仮定)は前所有者ではなく競落人が時効による仮登記の抹消の訴えを仮登記権者に対して起こすことができるしょうか? (2) 今後、前所有者と仮登記権利者の合意のみで仮登記権利者は仮登記に基づく本...続きを読む

Aベストアンサー

(1)買受人(競落人)は、所有権に基づく妨害排除請求権により、仮登記名義人に対して仮登記の抹消登記請求をすることができます。
(2)所有権に関する仮登記に基く本登記は、登記上の利害関係を有する第三者(以下、利害関係人といいます。)がいる場合には、その利害関係人の承諾書又はこれに代わる裁判の謄本が必要です。(不動産と法規法第109条第1項、不動産登記令別表69)
 買受人は、仮登記後に登記された所有権登記名義人ですから、利害関係人に該当します。
(3)滞納処分による差押登記前に仮登記がされている以上、仮登記の順位保全効(不動産登記法第106条参照)により、本登記されれば、その差押登記や仮登記以降の登記に対抗できますので(民法第177条)、抹消されません。(仮登記担保の場合は除く。)
(4)実体法上、仮登記名義人に所有権があれば可能だと思いますが、分割の方法によっては登記手続が面倒です。
 私でしたら、まず時効等を理由に仮登記の抹消を求める裁判を起こし、状況に応じて、共有物分割的な和解(例 原告は被告に和解金を支払い、これと引換に被告は仮登記の抹消登記手続をする。)を目指すでしょう。

(1)買受人(競落人)は、所有権に基づく妨害排除請求権により、仮登記名義人に対して仮登記の抹消登記請求をすることができます。
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 買受人は、仮登記後に登記された所有権登記名義人ですから、利害関係人に該当します。
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Q条件付き所有権仮登記の抹消でご教示ください。1番 所有権移転 A 2番

条件付き所有権仮登記の抹消でご教示ください。1番 所有権移転 A 2番 農地法5条許可を条件とする仮登記(贈与) B 3番 移転(相続)C 4番 移転(相続)D と登記されています
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   余白

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 2号仮登記については,権利が発生する条件が不成就に決定した場合には消すことができます。そして,その条件に消滅時効にかかるものが含まれている時には,それを理由として,仮登記を消すことができます。

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条件付所有権移転仮登記の原因について

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なお、期間3ヶ月の貸付を考えております。

お詳しい方がいらっしゃいましたら、ご教授いただければ幸いです。

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こんにちは


この質問に対する答えは、正直自信がないのですが、
少し誤解を感じるので、前回の質問に回答したこともあり回答します


恐らく原因は
「代物弁済」ではなく、「代物弁済予約」であって、
その日付は金銭消費貸借の契約日と同じ日にするのが一般的と思います


最初に書いた「誤解」とは、所有権が移転するのは、返済期日の翌日ではなく、「精算金の支払日」(同時履行の関係に立つ)です


例えば、利息込みで350万円で返済されるべきところを、価値が1千万円の不動産による代物弁済される場合は、「精算金」として差額である「650万円」を貸主が借主に支払った日に代物弁済は完了します


(あまりにも債務者にとって不利益となる契約を防ぐために、この精算金という制度が作られたそうです)


その制度自体は良くわかるのですが、不動産の価値が1000万円なのか、800万円に過ぎないのか、1,200万円なのかによって、「精算金」は大きく異なるために、不動産価値をどのように定めるのかは大きな問題であり、後々の紛争のリスクを減らすために、契約及び登記は専門家に依頼したほうが良いのではないかと思いますが。。。


何らかの参考になれば幸いです

こんにちは


この質問に対する答えは、正直自信がないのですが、
少し誤解を感じるので、前回の質問に回答したこともあり回答します


恐らく原因は
「代物弁済」ではなく、「代物弁済予約」であって、
その日付は金銭消費貸借の契約日と同じ日にするのが一般的と思います


最初に書いた「誤解」とは、所有権が移転するのは、返済期日の翌日ではなく、「精算金の支払日」(同時履行の関係に立つ)です


例えば、利息込みで350万円で返済されるべきところを、価値が1千万円の不動産による代物弁済される場合は、...続きを読む

Q根抵当権仮登記の効力と時効について

1.夫と離婚し夫の建物共有持ち分二分の1全部を財産
 分与として私に所有権移転しました。(土地は祖父 名義)
2.移転後、確定申告の為に謄本を取得してみたら移転
 前に商工ロ-ン会社の根抵当権仮登記設定がされて
 おり夫に聞いてみたところ、2年前に事業資金とし
 て無担保融資を受けたらしく、設定した覚えはない
 とハッキリ言っています。
3.夫は離婚数カ月前に自己破産し、その頃に仮登記設
 定された模様です。
4.私は保証人なっていなく、一切無関係です。
以上の状態であり困惑しております。根抵当権仮登記
の効力と時効、今後起こり得る危惧等を教えてください。どのような対処をした方が良いのでしょうか?
  

Aベストアンサー

長文になります。

まず、夫が本当に自己破産したのであれば、建物の共有持分権は破産管財人の管理下に入るので、あなたに共有持分全部移転をすることはできないはずです。このため、本当は自己破産していないと思います。夫の経営する会社が破産したか、夫の事業が破産せずに倒産したかではないかと思います。以下は、自己破産していないという仮定で進めます。

根抵当権仮登記ですが、夫の共有持分権に対するものか、建物全体に対するものか、2通りありえますが、夫の共有持分権に対するものだとして進めます。根抵当権仮登記の後に、持分権全部移転の登記がある場合は、原則として、根抵当権が優先します。業者は、根抵当権を本登記にするよう夫に要請し、拒否すると訴訟を起こし、勝訴して本登記にした後、競売します。競落されると、買受人の持分権が登記され、あなたの夫からもらった持分権の登記は抹消されます。

しかし、今回のように、根抵当権仮登記が経済破綻後にある場合は、原則どおりに行かないケースになります。民法第424条に「詐害行為取消権」というのがあり、債務者(夫)が経済的に破綻状態にある場合、債務者がある債権者に担保の提供をしたり、資産を渡したした場合は、他の債権者はそれを取り消すことを裁判所に訴えることができます。

これを妻側から見ると、業者への担保設定登記は詐害行為になるので、取り消すことができます。逆に業者側から見ると、妻への財産分与は詐害行為にあり、取り消すことができます。このため、互いに訴えあって、根抵当権仮登記の抹消と、持分権全部移転登記の抹消を互いに求めることになります。

裁判が進めば、どちらの抹消も認められます。そして今度は、業者側が貸金請求訴訟を起こし、勝訴し、持分権を差し押さえます。妻側も財産分与請求権を夫に裁判上認めさせて、持分権を差し押さえます。差押が両者からかかると、持分権を競売したお金は、業者と妻とで、債権額で比例配分して分配することになり、終わることになります。

しかし、ここまで裁判を続けることは通常なく、互いに登記の抹消を訴えあった時点で、妻側が業者にある程度の金額を支払って、夫の持分権を買い取って和解して終わることが普通です。

どの程度の金額を支払うかですが、土地を「賃貸借」して建物を建てたのか、土地を「使用貸借」して建物を建てたのかによって、全然違ってきます。建物の所有者である夫と妻が、土地の所有者である祖父に、地代を払っていれば「賃貸借」、地代を払っていなければ「使用貸借」です。

賃貸借の場合、「借地権」が成立しますので、妻が業者に払う金額は高額になります。大体、「土地の価格×借地権割合(60%から80%)×持分×業者の債権額/(業者の債権額+妻の債権額)」になります。もし、妻が買い取らない場合は、業者は最終的に民法258条の2の共有物分割のための競売を申し立て、妻の持分も合わせて建物丸ごとを競売に掛けます。落札した人は新たな借地権者になるので、土地の所有者(祖父)も借地権者に対し「出て行け」とはいえません。

使用貸借の場合は、「借地権」が成立しないので、妻が業者に支払う金額はほとんど必要ありません。使用貸借の場合は、土地の所有者が明け渡しを要求すれば明け渡さないといけないので、建物を取り壊す決心ができれば、いつでも業者を追い出すことができます。ただし、業者を追い出すためには、祖父が業者と妻に対し「建物収去土地明け渡し請求訴訟」を起こして、勝訴する必要があります。その手間を考えて、業者と折り合える金額を見つけることになります。

「賃貸借」になる場合は、土地まで実質的に取られることになりますので、弁護士に相談すべきでしょう。

長文になります。

まず、夫が本当に自己破産したのであれば、建物の共有持分権は破産管財人の管理下に入るので、あなたに共有持分全部移転をすることはできないはずです。このため、本当は自己破産していないと思います。夫の経営する会社が破産したか、夫の事業が破産せずに倒産したかではないかと思います。以下は、自己破産していないという仮定で進めます。

根抵当権仮登記ですが、夫の共有持分権に対するものか、建物全体に対するものか、2通りありえますが、夫の共有持分権に対するものだとして進めま...続きを読む

Q所有権移転請求権仮登記と仮差押え

X所有の不動産Pに、私Aは、所有権移転請求権仮登記(原因代物弁済予約)を設定してあります。
これに対し、Bが、Xを相手に、Pに、仮差押え を設定しました。
私Aのとるべきことは何でしょうか?
お教えください。

Aベストアンサー

 AのXに対する貸金債権を担保するために仮登記されたもの、すなわち仮登記担保契約であり、その貸金債権の弁済期が到来(期限の利益喪失により弁済期が到来した場合も含む)したことを前提に回答します。
 まずXに対して代物弁済予約契約の予約完結の意思表示をし、さらに清算金の見積額(清算金がない場合は、その旨)を通知してください。
 Bに対しては、Xに清算金の見積額を通知したこと及びXに通知した債権等の額を通知してください。
 Xに通知が到達してから、Xによる受戻がなく(その他第三者弁済などがなく)、2ヶ月の期間が経過すれば、AはPの所有権を取得できます。
 Xに対して仮登記の所有権移転本登記手続の協力を求め、それにXが応じない場合は民事訴訟を提起することになります。また、仮登記の所有権移転本登記につき、仮差押債権者であるPは登記上の利害関係人にあたりますので、登記手続にはPの承諾書の添付が必要になります。Pがこれに応じなければ、Pに対しても、承諾を求める民事訴訟を提起する必要があります。
 仮登記担保契約に関する法律、民法、不動産登記法等についての専門的な知識が必要ですので、詳細は弁護士に相談してください。

 AのXに対する貸金債権を担保するために仮登記されたもの、すなわち仮登記担保契約であり、その貸金債権の弁済期が到来(期限の利益喪失により弁済期が到来した場合も含む)したことを前提に回答します。
 まずXに対して代物弁済予約契約の予約完結の意思表示をし、さらに清算金の見積額(清算金がない場合は、その旨)を通知してください。
 Bに対しては、Xに清算金の見積額を通知したこと及びXに通知した債権等の額を通知してください。
 Xに通知が到達してから、Xによる受戻がなく(その他第三者弁済...続きを読む

Q仮登記してある農地

所有権移転の仮登記してある農地が時効消滅の依頼がありました。土地の評価額は150万前後です
仮登記を抹消してくれるなら30万を払うといわれました。
45年前に母親が仮登記して、仮登記簿証書はあります。
この金額は妥当な金額なのか教えてください。

Aベストアンサー

契約上の権利は、10年で消滅時効です。45年だと、多分、時効消滅しているでしょうね。相手は、仮登記を抹消するには、裁判しなければなりません。弁護士費用もかかります。
そのため、30万円を提供しているのです。
買った価格などと比較して決めるとよいでしょう。

参考URL:http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2tonouti.html

Q条件付所有権移転の仮登記と競売について

競売物件に条件付所有権移転の仮登記が付されている場合があるのでしょうか?
その場合は、3点セットに記されるのでしょうか?登記簿により確認しかないのでしょうか?
更に条件付所有権移転の仮登記と落札者の権利関係はいかなることになるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 競売物件に条件付所有権移転仮登記がついている場合は十分あり得ます。

 競売での扱いは,その仮登記が,担保仮登記であるか,単なる仮登記であるかによって異なります。

 担保仮登記の場合には,仮登記担保権者が仮登記担保権に基づく権利を行使しなければ,その仮登記担保権は,抵当権とみなされて(仮登記担保法13条1項),競売の手続が行われます。

 仮登記担保権者が仮登記担保権を行使した場合には,仮登記よりも後に登記された抵当権者などは,清算金の払渡前に,物上代位による差押えをしなければ,仮登記よりも後になされた抵当権登記は抹消され,権利を失ってしまいます。

 3点セットの扱いがちょっとはっきりしないのですが,仮登記が担保仮登記の場合には,3点セットに記載する必要はなさそうです。担保仮登記でない場合には,最先順位の抵当権よりも前に登記されている場合には,売却によって消滅しない権利だということになりますので,物件明細書に記載されます。

 最先順位の仮登記が売却によっても抹消されない場合には,その仮登記の本登記手続がされたときには,落札者は,その不動産に対する権利を仮登記権者に対抗することができず,仮登記が本登記なったときに,その権利を失ってしまいます。(民法177条)

 競売物件に条件付所有権移転仮登記がついている場合は十分あり得ます。

 競売での扱いは,その仮登記が,担保仮登記であるか,単なる仮登記であるかによって異なります。

 担保仮登記の場合には,仮登記担保権者が仮登記担保権に基づく権利を行使しなければ,その仮登記担保権は,抵当権とみなされて(仮登記担保法13条1項),競売の手続が行われます。

 仮登記担保権者が仮登記担保権を行使した場合には,仮登記よりも後に登記された抵当権者などは,清算金の払渡前に,物上代位による差押えを...続きを読む


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