２０代姉妹でマンション購入について

２８歳女性です。現在母と妹と賃貸９万円のマンションに住んでいます。父は実家で１人暮らしています。母は父と今後一緒に住む事を嫌がり、６年程前から私たちと一緒に住んでいます。今後家賃を払い続けるよりマンション購入し母と妹と３人で住もうと考えています。住宅ローンを２人で組むことは難しいようで母と私名義で組む予定です。頭金は小額です。父母は資金を援助してくれません。私たち姉妹は結婚ももちろん考えており、どちらかが結婚で出て行くことがあれば、残ったものが賃貸相場の半分を、結婚で出て行った人に払う。その支払いが大変であれば部屋を売る、もしくは賃貸に出す。と、考えています。姉妹でマンション購入することにどんなメリットデメリットがあるでしょうか。

No.5 回答者： kazu_-T 回答日時： 2010/11/25 10:04

No4で回答した者です。

お礼欄を読んで再度回答致します。

まず、前回の回答の内容で、固定資産税のことを忘れていました。回答に書いた1480万円で買った中古マンションの時は、年間6万円ぐらいだったと思います(うろ覚えです)。これも月割りで考えて5千円/月となり家賃的な支出となります(賃貸の家賃と比較する際に考慮する、という意味)。あとは火災保険料等もありますが、保険料類は月割りにすると、額は知れていると思います。

＞ただ、価格は上がっているのに手数料等での損失が大きいんだなと驚きました。

売るときも買うときも手数料などの諸費用は大きいです。これプラス新築など新しい物件の場合は物件価格の下落が最も端的な「損益」になると思います。また新しい(＝価格の割高な)物件ほど物件価格の下落量(率ではなく価格です)が大きいので、より「早く手放したら損する」程度が大きいと思います。

＞新築を検討しており、値段は２３００万円です
＞マンションを手放そうと思った時に売れるか、もしくは賃貸に出せるかも心配です。

失礼な言い方となり申し訳ありませんが(本当にスミマセン・・・)、新築で2300万円という価格はかなり安価な部類だと思います。私は現在、大阪市内から少し離れた地域に住んでますが(梅田まで小一時間)、それでも70m2の新築、駅から徒歩圏だと、安い物件でも3000万円程度、高い物件だと3500万円は下らないです。ちなみに私が現在住んでいるマンションは築10年程度ですが、70m2で概ね2600万円程度で売りに出ていて、すぐに売れます(リーマンショック前は2800万円程度でした)。

と言う訳で、安いのには安い理由があると思います。もちろん、こちらでも新築2300万円程度と言う物件は存在します。安い理由は以下のような感じです。
(1)狭いタイプの部屋である(60m2弱の1LDKもしくは2LDK)。
(2)駅から遠く、歩けば30分程度掛かり、基本はバス利用が前提である。
(3)地域自体が地方部である(周囲には郊外型の一軒家郡があるような感じ)。

特に(2)と(3)の場合、賃貸に出したり売りに出したりする際は、非常にネックとなります。一軒家ではなくマンションの場合、やはり需要は「ある程度都会で、駅近で、便利」という需要が多いので、それから外れる物件は厳しい面があると思います(前に住んでたマンションを売りに出した際に仲介業者の方も言ってました)。ちなみに、こういう需要を満たしており、かつ希少価値(例えば都会の真ん中なのに大規模ファミリー型であるとか、駐車場が全戸数分用意されているなど)があれば、すぐに売れます。私が前に1500万円で売ったマンションは前者だったので、売りに出して一週間で売れました。

＞どこかで相談したり、相場を確認できるところがあるでしょうか？

実際に賃貸に出したり売りに出したりする段階になれば、仲介業者が相談に乗ってくれますが(契約が成立したら手数料を払うため)、そういう段階で無い限りは、基本は自分で調べます。自分が「借りる立場」とか「中古を買う立場」になって、インターネットの物件検索サイトで諸条件を自分の持ち物件と同じ内容で入力すれば、いわゆる「相場」はすぐに把握できると思います。

以上、もし本当に上記(1)～(3)が当てはまるようであれば、念を入れてご検討されることをお勧め致します。ちなみに当方に近い地域でも、(2)であるというだけで、築7年ぐらいの若い物件でも、1600万円ぐらいまで落ちてる物件も珍しくありません。

最後に、長く住む場合は、価格の下落は一旦は収まります(更に落ちても幅が小さい)。10年程度で収まるか、20年掛かるかは需要が高いか低いかで変わります。

更に古くなった際(20年を超えてきて)価格が維持出来るか二束三文に向けて下落して行くかは、今度は地域特性よりも、そのマンションの維持管理の状態で決まる側面が強いと思います。綺麗に管理されているマンションは築30年を超えていても一定の値段(築20年に近い値段)が付いてますし、見るからに「ボロボロ」という外観のマンションなら築30年を超えれば駅の徒歩圏でも680万円とか、そんな値段となってしまっています。と言う訳で、管理会社等や管理計画がきっちりしているかどうかも大きなポイントだと思います。

以上、参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

何度も為になるご回答ありがとうございます。

＞基本は自分で調べます。自分が「借りる立場」とか「中古を買う立場」になって、インターネットの物件検索サイトで諸条件を自分の持ち物件と同じ内容で入力すれば、いわゆる「相場」はすぐに把握できると思います。

皆様ご自分で調べてるのですね。私達もがんばってインターネットで調べています。ありがとうございます。


＞新築で2300万円という価格はかなり安価な部類だと思います。
＞安いのには安い理由があると思います。
＞(1)狭いタイプの部屋である(60m2弱の1LDKもしくは2LDK)。
＞(2)駅から遠く、歩けば30分程度掛かり、基本はバス利用が前提である。
＞(3)地域自体が地方部である(周囲には郊外型の一軒家郡があるような感じ)。

おっしゃる通り安いと思います。ですが、挙げられた三点のようなタイプでもないように思います。
大型マンションで駅から徒歩１５分程、３LDKで６９平米、共用のゲストルームやカラオケルーム、駐車場も屋根なしで月５００円、屋根ありでも３０００円程で、かなり数もあり１部屋に１台ありそうです。梅田まで１時間かかりません。
戸数が多く売れ残っていて値引きされていました。もともとの価格は２８００万円くらいでした。
よくよく考えると、売れ残っているという事は売ったり賃貸に出したりは難しそうですね。

同時に中古マンションも見ていましたが、中古マンションでは築１０年程でも２０００万円以上したため、それならば新築をと思い検討した次第です。

ランニングコストを抑えたマンションだそうで、後半におっしゃった管理状態は少し不安です。。。

売ったり賃貸に出す事を考えず、ずっと母が住み、私たちがローンを返す事を考えて買わなければいけないかなと思います。

お礼日時：2010/11/25 21:52

No.4 回答者： kazu_-T 回答日時： 2010/11/23 23:09

金銭面以外の、「住環境としてどうか？」という面において賃貸か分譲かという点に関しては、「各個人による」としか言い様が無いかも知れません。

ファミリータイプの分譲マンションなら良好なご近所関係が築けたりしますが、それが煩わしいという方も居ますし、ファミリータイプでは無い分譲マンション(1フロアに2～3邸しか無く誰とも顔を合わさずエレベーターと自宅が行き来できるようなマンション)なら、「高級な賃貸」との差は少ないように思います。分譲は間取りがある程度決めれたりするところもありますが(新築の場合)、私なんかはそういうのを考えるのが煩わしいので、「決まっている中から選ぶ」ほうが良いと思いますし、やはり、「各個人による」としか言えないでしょう。

金銭面に関しては、宣伝等では分譲のほうが以下の点で得だと書かれていることが多いように思います。
(1)月々払う値段(賃貸の場合は家賃、分譲の場合はローン＋管理費＋修繕費)が同程度なら、分譲のほうが広かったり新しかったり、1ランク上の部屋に住める。
(2)資産として残る。

(1)に関しては確かにその通りなのですが、「長く住む」ことが条件です。

実例を挙げますと、私が結婚当初に住んでいた賃貸は、都会だったこともあり(大阪市内です)、月5万5千円で築30年の広さ30m2の1DKでした(許してくれた妻は偉い・・・)。

頭金を貯めて、同地域の築25年の分譲に引っ越しました。ローン4万円＋管理費修繕費計1万5千円で月5万5千円で上記賃貸と同じでしたが、広さは70m2の3LDKです。

月額だけ見ると「分譲はお得」となるのですが・・・。

結局3年で売ったのですが、1480万円で買ったのを1500万円で売ったので、20万円のプラスですが、売る際の仲介手数料が約50万円掛かるので、トータルでは約30万円のマイナスです。

更に買う際に、トータルで120万円ぐらいは仲介手数料やらローン手数料やらを払っているので、上記(売る際の分)と足したら150万円です。これを月数(3年×12＝36ヶ月)で割ると月約4万円です。

更に、月4万円のローンのうち、資産として残せているのは1万5千円ぐらいで、2万5千円ぐらいは金利(＝掛け捨て)です(長期のローンを組んで月々の支払額が一定の返済方法を取ると、最初のうちは支払額の半分以上を金利が占めています)。管理費修繕費1万5千円と合わせて月4万円は掛け捨てていたことになります。

以上を合わせて、月当たり8万円程度のお金は何も手元に残ることなく支払っていたことになります。

それでも同じ広さの賃貸に住めば10万円はするでしょうから「得だった」と言えますが、これは築25年の駅に近い好条件で経済不安も無く値下がりが無かった為です。同じ条件でも例えばリーマンショックを挟んで物件価格が200万円でも落ちたら、36ヶ月で割って月当たり5万5千円が上乗せされるので、すぐに「賃貸より割高」となってしまいます。

特に新築や築年数が浅い物件は余程好条件な物件を除き、経済不安など無くても年間100万円など大きな金額で価格が下がっていくので、こういう高額な物件を買うと10年で手放しても、賃貸より高くなるケースも多いと思います。

以上が、(1)に関して「長く住まないとメリットが無い」理由となります。

当たり前ながら(2)に関しては、ローンを全て返済して初めて資産として残ります。また上記の通り、「ローンは家賃と違って掛け捨てでは無い」という売り文句に関しても、「ローンの内の金利に関しては掛け捨てである」という認識が大事と思います。

と言うわけで、質問者様の場合は姉妹ともご結婚なさる予定があるとの事なので、1500万円程度の中古マンションを買うのなら検討しても良いかも知れませんが(最悪早期に手放しても大きな損は出ない為)、3000万円とか4000万円とか、そういう高額な物件ならよくご検討されることをお勧め致します(手数料の関係も物件価格に合わせて上昇します)。

以上、参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

実際のご経験も聞けてとても為になりました。
中古マンションだと購入時と売却時の値段は変わらない事もあるんですね。
ただ、価格は上がっているのに手数料等での損失が大きいんだなと驚きました。

今回中古マンションも検討した結果、最近はマンション価格が下落しているのか、中古と新築とがあまり変わらない値段でしたので新築を検討しており、値段は２３００万円です。
頭金分を抜くと一人１０７０万円。
月５万円程度を２０年、もしくは月３．６万円程度を３５年の支払いで、仕事を続ければ返済していけるかなと考えています。
妊娠、出産、子育てを考えると心配ですが、妹は「がんばって早く返す！」と意気込んでいます。

そうした今後の返済も心配ですが、
マンションを手放そうと思った時に売れるか、もしくは賃貸に出せるかも心配です。
どこかで相談したり、相場を確認できるところがあるでしょうか？

お礼日時：2010/11/25 02:08

No.3 回答者： tomoyukira 回答日時： 2010/11/23 22:26

メリットは壁に画びょうや釘が打てること。

ペットが飼えること。

デメリットはそれ以外です。
資金を出してくれない母親と共同名義とはどんな理由があるのでしょうか？
家賃を払うのはバカらしいからローン組んででも買いたいという人がいますが、それは不動産の資産価値が上がっていた時代のことです。
今は下がる一方なので、利息を払ってローンを組むのはきけんです。
住まなくなったら貸せばよいといいますが、マンションの空き室はどのくらいあるかご存知ですか？
全国平均2割です。しかもどんどん新築ができているし、人口は減っている。マンションはあまっているのです。

No.2 回答者： sweet76 回答日時： 2010/11/23 22:16

結婚を考えていて、しかも購入資金の大半がローンなら辞めておいた方がいいと思います。

どちらかの結婚で名義を変えたり、権利を譲るの売るのとなったら姉妹間でも税金は発生しますし、そもそも、ローンで買った場合の利子って元本に対してどのくらいになるか計算しました？
目の前の支払い額だけ考えてちゃダメなんです。

手放すようなことになったら、ローンだけ残る可能性もありますよ。

ただ、ごく一部の地域でたとえば都心の人気エリアで築年数が賃貸価格にあまり影響しないエリアもあります。そういうところは賃貸でローンは払えるかも知れませんが、貸し続けるならリフォームなどの改築費も考えなくてはいけません。

頭金が少額であれば、あるほどリスクは高いと思います。

No.1 回答者： testman199 回答日時： 2010/11/23 21:51

同等の条件で30年以上住めないなら

どう工夫しても損しますよ